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《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》目前已在建設部官方網站公布。此次修改的《物業管理條例》以《物權法》為前提,主要是將2003年9月開始實施的原條例中與《物權法》不一致的部分進行了修改,將於今年10月1日與《物權法》同時實施。昨天,市律協副會長黨亦恆、市律協民事專業委員會主任吳文達律師與晚報律師團部分成員一起,對修改後的部分條款進行詳細解讀。
半數業主同意即可更換物業公司
關於選聘和解聘物業公司,原先的規定是『必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過』,而修改後,選聘和解聘物業服務企業, 『經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意』就可以了,基本上就是半數以上業主同意即可,這為業主更換不滿意的物業公司提供了便利。
業主可申請撤銷業主大會決定
新《條例》增加了一個條款,即『業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷』。律師團認為,在現實操作中,有少數人利用業主委員會這個平臺,作出的一些決定可能傷害到業主的利益,而以往業主對此往往無可奈何。增加這一條款非常有意義,使得業主有了維權途徑。
『物業管理企業』改為『物業服務企業』
新《條例》將『物業管理企業』修改為『物業服務企業』。律師團認為,這一修改更能擺正物業公司與業主之間的關系。 『管理』有行政職能方面理解的誤區,有些物業公司會因此認為『我在管理你』,而業主則認為物業公司是自己花錢僱來的『保姆』,雙方容易在這方面產生矛盾。
但這也不意味著物業就完全喪失了『管理』的權力。比如,有的業主為了自己方便要私搭亂建一些設施,這樣做可能給整個小區帶來安全隱患,這個時候物業公司代表業主制止其行為。物業的這個舉動,對大部分業主來說是服務,但對私搭亂建的業主來說就是管理。
『業主公約』改為『管理規約』
新《條例》將『業主公約』修改為『管理規約』,將『業主臨時公約』修改為『臨時管理規約』。律師團認為, 『規約』比『公約』在內容上更寬泛,在約束力上更強。管理規約如同一部『小區憲法』,由業主大會通過,全體業主必須執行、遵守。這裡應考慮到,既然強調了管理規約的重要性,業主大會通過管理規約時,一些通過物業服務企業無法解決的問題應在管理規約中加以體現,這也對業主提出了較高的公共管理要求。
街道介入業主大會管理
此次修改將物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府增加為成立業主大會的指導部門,並賦予了物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,責令其限期改正或者撤銷決定,並通告全體業主的權利。律師團認為,物業管理涉及千家萬戶,街道辦事處、鄉鎮人民政府對於小區、業主的情況比較熟悉和了解,應該介入指導和管理,把社區內的物業管理納入日常議事日程。
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