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中國建設部住房與房地產業司司長沈建忠近日在新聞發布會上強調,『兩個70%』是硬性指標。一是土地供應方面,包括經適房、廉租房、中低價位中小套型普通商品住房等普通住房土地供應必須達到居住用地供應的70%以上;第二個是城市新審批、新開工的住房項目,套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。
據報道,多數業內人士認為,『兩個70%』政策不會立即執行。若執行,市場必會受極大衝擊,也必將對整個房地產業的發展產生重大影響。
印?華:過多乾預造成不良後果
『政策過多乾預市場經濟規律,將造成可怕的後果。』上海財經大學房地產經濟研究中心主任、上海市房產經濟學會副會長印?華指出,1997年香港曾因為樓價泡沫而推出了85000套公屋,改變了市場原來的供求關系,導致中低檔住宅市場崩潰。而國內房地產市場假如予以仿效,也會使正常的商品房市場受到衝擊,並有可能引起災難性後果。
他同時表示,目前建設部擴大廉租房保障供應范圍確屬必要,但不應該大包大攬,不能依靠政府解決大部分國內居民的住房需要。目前應更多提倡國民依靠自身力量解決居住需求,政府則應主要將財力用於救助城市困難群體。
在他看來,由政府解決的保障性住房體系與完全由市場自主供應的商品房體系的房源供應比應保持在3:7,三成經濟型適用房和廉租房,用於滿足包括城市中低收入人群、外來務工人員、大學生以及部分剛踏上工作崗位的低收入白領。其中更多地應該是鼓勵居民租房,應當向城市中低收入個體提供實物形態廉租房、房屋租賃補貼以及公共租賃房屋等多種租賃房,解決這部分人居住需要。
尹伯成:中高端住宅進一步走高
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為,絕大多數國內居民住房需求將因上述政策而解決,但中高端住宅市場可能因為供應的稀有,而價格進一步走高。上述政策使『窮人』和『富人』的住房消費各得其位,對穩定中檔住宅價格會有很好的效果。他同時表示,上述政策執行後,70%政策性住宅市場,不會衝擊30%商品住宅市場。原因在於上述兩類住宅市場的戶型面積、環境、地段存在很大區分,不會相互影響。
此前,有觀點認為,人為將市場分為政策性住宅市場和商品住宅市場,將會導致以經濟適用房、廉租房為代表的『貧民窟』和高檔商品房為代表的富裕街區的形成,導致兩個階層間貧富差距進一步拉大。
對此,尹伯成認為,國內廉租房和經濟適用房在環境、房型、功能、質量等方面與高檔商品房相比並不遜色,與國際上一些城市的『貧民窟』是有區分的。它們面積小、基本功能全、環境有保證,與中低收入人群的實際需要相適應,能使後者安居樂業。
唯一擔心的是,可能有發展商不願建造包括中低價普通商品房在內的政策性保障住宅,可以采用包括利潤補貼、劃撥土地等方式,調動開發商的積極性,讓他們樂意造普通商品房。尹伯成認為,上述政策出臺後,開發商的平均開發利潤仍然會維持不低的水平。
市場觀點:樓市利空也能化解
『短期很難對樓市產生太大影響。』中原地產研究中心總監陳寧表示。他認為『兩個70%』政策實施見效,至少還要兩三年以後。因為即使上述政策今年實施,等建成供應,至少需要兩三年,而且如何執行尚待觀察。但他表示,假如上述政策確實實行,對整個房地產市場將會是很大的利空。
與陳寧的看法基本相同,信義不動產的分析師叢力也認為,上述政策可能使市場受到很大影響。但她認為,開發商還是可以通過提昇品牌附加值、精細化開發房地產項目等方式保證產品的優質性,從而確保與經濟適用房、廉租房同在一個地段的普通商品房,也能夠有較高的開發利潤。
與此同時,市中心優質地塊將被『瘋搶』。業內人士認定,一旦上述政策得到貫徹執行,未來上海新增供應的優質住宅地塊,將會被眾多房地產企業搶購,地價將進一步上漲。
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