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老房貸款緊縮次新貸款寬松———
繼央行頻繁使出『加息』殺手?後,又接二連三地拋出一系列神秘『暗器』。日前,有報道稱,『建行已將二手房個貸首付比例提高至四成』。還有報道稱『招商銀行已經拒絕對房改房貸款』。這些消息雖未經銀行『親口證實』,但種種跡象表明,銀行房貸的發放確實比以前更為『小心謹慎』了。
銀行房貸的發條越拉越緊後,老百姓們更多擔心的則是,以後貸款買房哪些房屋可以做貸款?哪些房屋做不了貸款?就此,記者采訪了北京首家個人房屋貸款顧問公司———『偉嘉安捷』的專業人士。
●70、80年代二手房銀行貸款日漸緊縮
北京市上世紀70、80年代的二手房,房齡較老,位置多在二環以內,沒有物業管理費等支出,社區配套設施並不十分齊全。但因其位置佳、交通方便,即便單價高,總價核算下來卻也能夠讓大多數人接受。但70、80年代的二手房銀行貸款卻較為困難,特別是在頻繁加息後『銀根』縮緊的形勢下,對於這樣的房屋,銀行更是『能不貸款就不貸款,能少貸款就少貸款』。
案例分析:酒仙橋一帶1982年的二手房,一居室50平方米,總價52萬元,銀行評估50萬元。按照最新調整的優惠利率6.43%計算,該套房屋的銀行貸款35萬元,首付款17萬元,月還款額3034.5元,月利息1090.05元。
貸款指導:『偉嘉安捷』專家指出,貸款購買70、80年代的二手房需要注意購買1982年以後的房屋,這樣銀行會更好批貸些。同時應注意這種年代的房屋,目前銀行最高貸款年限可達10至15年,最高貸款額度可到7成。
●90年代二手房銀行貸款無特殊限制
到了90年代,開發商們近似『狂熱』地進入到樓盤集中『挖掘』期,林林總總的樓盤拔地而起。90年代以後修建的房屋三至四環居多,戶型設計上開始出現『廳』的概念,60多平方米的二居室會有一個6至9平方米左右的小廳。周邊環境與配套設施上相較70、80年代的房屋要完善得多,有一定的物業費用。貸款購買90年代的二手房,基本上銀行並無特殊限制,通常情況下都可以做貸款。
案例分析:亞運村1992年一套80平方米的二居室,總價96萬元,銀行評估90萬元。按照最新調整的優惠利率6.43%計算,銀行貸款72萬元,首付24萬元,月還款額5336.64元,月利息2336.64元。
貸款指導:『偉嘉安捷』專家指出,根據銀行貸款規定,90年代的房屋,90平方米以上最高可貸7成,90平方米以下最高可貸8成,貸款年限10-20年不等。通常情況下,90年代的房屋如果進行其他融資類貸款的話,銀行也是十分樂意接受的,像抵押消費貸款、換按揭貸款等。不過,90年代房屋類型當中,也有部分銀行批貸較難,受政策限制約束較嚴格的品種,即經濟適用房。尤其是在房產信貸政策收緊後,經濟適用房將面臨著銀行不再為客戶做貸款、無法審批、放貸的局面。
●2000年以後二手次新房銀行貸款條件優厚
2000年以後建成的房屋更加顛覆以往的建築風格,躍層、復式等各式各樣的房屋戶型的出現,使樓盤開發進入多元化改良發展。特別是五年以內的二手次新房,除了社區氛圍、周邊配套相對完善之外,在人性化服務上也有提高,如會預留出電話接口、寬帶接口、有線電視接口等。
案例分析:以2000年以後建成的樓盤10AM新坐標為例,95平方米的小三居,總價133萬元,銀行評估120萬元。按照最新調整的優惠利率6.43%計算,銀行貸款84萬元,首付49萬元,月還款額6226.08元,月利息2726.08元。
貸款指導:2000年以後建成的二手次新房,由於其各方面條件較好,所以銀行在貸款時,無論是買房自住的交易類貸款,還是用於生意周轉、家庭急用、孩子上學、投資等所需的非交易類融資貸款,銀行對於這部分二手次新房的批貸審核還是能夠快速處理的。另外,2000年以後建成的房屋,其貸款標准與90年代的一樣,都是90平方米以上最高可貸7成,90平方米以下最高可貸8成,貸款年限10-20年不等。
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