|
||||
筆者著文言及:
1、樓市必將在奧運之前井噴;
2、中國房價奧運前不能跌;
八月新政以及目前趨勢證明,這一判斷是正確的,並且現在是時候回答一個焦點問題:房價普漲還會持續多長時間?
要回答這個問題,必須認識房價上漲的直接間接原因,以及這些原因影響周期有多長,行政乾預房價是否存在可能等。
第一個問題,房價持續上漲的直接間接原因。
本人認為,總供應加上開發商捂盤囤房因素,中介分批分次營銷策略,運籌式營銷等,讓自住型需求有點迫不及待;當普遍性消費沒有因為房價而是因為房源原因旺銷的時候,我們很顯然思考到,有效供應嚴重不足至少是現象級原因。
間接來看,投資來源增加是全國范圍房價普漲的根本原因。而投資與投機在全國范圍,由發達地區向二三線城市轉移是導致全國性普漲的助力。投資品種與投資市場規制不力則是形成高房價投資投機拉動的外在力量。
投資帶動消費的時候,需求分成兩股力量,一股是自住必須型需求,看到房價無望被政府控制住而采取了現實消費,另一股是轉而向外圍以及低房價地區轉移,而同時各城市的交通伴隨城市化進行了大面積改造與昇級,讓這兩股消費力量變為了現實,可以斷言,目前的消費支橕力量就是轉移性投資,異地置業回流置業與本地剛性需求。
第二個問題,上述原因的影響周期有多長?
投資轉移與異地置業與回流置業無法更改,這是消費者的權力。
但政府正在著手解決影響投資與打擊投機問題。一是增加投資品種,尤其是六千億二級國債的釋放,櫃臺交易的擴大;二是規范股市的願景,今年是國人入市的狂熱年份,政府也有力量保證股災的不再發生,引導而不是刺激或打擊股市代表政府的主要意願;三是接受人大的授權擬通過持有課稅打擊非持有性投資與投機消費,至少資源稅調整與物業稅之一會在近期有所動作。
宏觀方面,金融管制將得到加強,尤其是個貸與二次按揭,新近二手房停貸及縮小放量證明國有金融風險控制機制將生效。而上半年一直引起關注的地根緊縮問題,自八月新政後有緩解跡象。
如此,我們可以判斷,投資性住房消費將是國家引導而不是管制的方面;自住房消費方面國家將采取措施進行鼓勵,一方面是加強保障住房供應,另一方面是強化結構控制增加普通商品房供應;而資本運作類投機投資將會受到打擊。
據權威人士披露,國務院正會同商務部研究如何控制境外熱錢進入房地產消費領域,以及如何讓房地產開發與房地產金融中的外資有條件增強。
上述結論由提出到政策性實施估計在三年左右。而上述判斷建立的一個隱含的基礎是住房市場化,三年時間顯然無法讓房地產市場規范起來,但開發領域的信息控制會得以強化,維權范圍與力度也會得到一定保障。
第三個問題,行政乾預房價的可能性。
從目前的政府對房價的判斷來看,短期行政乾預房價的可能比較小。而奧運會及十七大召開,至少近三年是觀望期。如果奧運後中國經濟並不過熱,那麼行政降房價可能性為零。
綜合判斷與分析,目前房價的漲勢會維持至二零一零年前後。而以目前各項調控措施與政策性決定分析,因為供求的缺口過大,房價自動下降的可能近三年不存在可能。
可以認為,現階段房價還會小幅不斷上揚。全國性普漲會持續到十一五期末。
注:本文內容純屬作者個人觀點,本網轉載在於傳播交流更多信息之目的,不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||