【張磊】我相信你們會漲價的。江總也說說，你做商業和公建這麼多年了，也說說你的想法。這個區域也好，別的區域也好說說經驗。

　　【江青松】一直聽大家說空港酒店式公寓。我一直做商業，再加上我們項目也有酒店式公寓，但不是在空港而是在薊縣。市內有一個在新開路，項目已經全賣完了。包括前一段有大客戶拿了一個很大的面積。我和關總也是老朋友，都是從北京過來的。天津市場從去年4月份以後，國家把天津做為經濟中心之後，大家認為這是一個拐點，大家來天津淘金的特別多。包括北京、南方來的從境外來的特別多。當時也知道天津酒店式公寓隨著天津城市的發展，大家知道，天津城市肯定是越來越走向時尚高端，面向的需求不再以住宅為主，將來流動人口越來越多，包括投資做生意的也越來越多。這樣包括城市酒店之外，有的住酒店長期住沒有家的感覺，另外價位上也不太合適，也會促進酒店式公寓的發展。

　　除了空港之外，另外我覺得天津還要發展起來的是渡假性的酒店。現在天津沒有，南方和香港多一點。渡假型酒店，從天津來說外地很少有人到天津來玩。雖然天津靠海但是靠海的地區沒有公建。天津一說玩的話薊縣比較多一點，薊縣是天津的後花園，包括年底的時候北京朝陽公園到天津的高速公路修建完成後薊縣的價值會完全大爆發。

　　

順馳地產集團有限公司商業部商業總監 江青松

薊縣除了單位組織玩和自駕車去玩，可以住的地方，招待所太低了，老式的酒店服務可能不太好，如果住農家院來說環境也是一個問題。所以說到渡假型項目，剛纔劉博士也說了，酒店式公寓還是純居住的酒店式公寓，從銷售的方式，以及銷售多一點。如果純做租賃的話，服務上好可以做酒店式服務。當然還有別的類型，還有服務著手，酒店式公寓還有一點渡假型或者純辦公，在天津來說，為什麼別的城市在上海和北京酒店式公寓貴，但是在天津相反，這是很有意思的現象。因為天津還沒有實行住宅面向服務，還有天津只要是你住宅的話可以取得營業執照。服務型的小公司還正在起步，未來包括大家也講商業好賣。前幾年就喊商業是最好賣的。前幾年北京有人喊寫字樓是最好的。住宅是什麼樣的投資比率、國債是什麼樣的投資比率，有很多比較。這個東西只是根據當時的情況。根據國家的政策也有關系。我覺得未來寫字樓在天津隨著城市的發展，流動人口越來越多、投資人也越來越多，包括大公司在天津做上下游配套的小型公司也越來越多，他就需要一個辦公地方，要求體現他的檔次和品位還有形象，就會脫離住宅。這種還是根據市場發展狀況來定。

　　【張磊】：劉博士您把您後邊再說兩記。

　　【劉玉錄】：我感覺就項目來說，皇冠酒店和的普通住宅銷售不一樣，我們要在營銷上進行創新。主要兩個方面：包括剛纔許先生講的，一個你的產品，產品包括區位、規劃設計、配套還有房型，還有建材，管理也是很重要。如果普通住宅管理不是很重要。公寓式銷售在我們這還是比較新，如果要取得預期效果，還要把管理強調加大。因為，服務就是管理，實際成敗主要還是在管理。我們要在普通住宅以往營銷方案基礎上，把管理和產品架在同等地位，兩條腿走路。

　　第二點剛纔聖光講的，空港到晚上6點半空港就沒有人了，這很正常，空港這纔幾年，03年的市還是空地。另外我們還要研究這個項目，空港和其他地方不一樣。它和西部新城和瑞景為什麼不一樣。這個地方先是叫臨空產業，然後纔引起商業商務居住。就是說別的居住區以居住為先導，我們這個地方以產業為先導，由產業引起配套服務和居住，所以特點不一樣。所以我們要研究空港特點和其他地方不一樣。現在有沒有人不重要，未來的發展很重要。這個地方在城市經濟學當中叫生長極。這個發動產業需要很多關聯，具體說空客A320，現在空客A320已經陸續的來人進行全面生產。空客A320的產業帶動，按國外說是1：80，就業是1：16到18，主要還是靠產業帶動。現在就是說你在這個地方投資要有戰略眼光。如果你看現在好象這個地方離城市有點距離，你一猶豫就錯過這個機會了。所以我說每個項目都有特殊性，要按照這個特殊性找出要害，用廣告主動詞來宣傳。所以我感覺營銷要抓住要害，公寓的投資我現在擔心不是你房子值不值得一萬塊錢，而是我買了以後你能不能管理好。因為你的售價也包括管理價值，不光是房子的價值，你要突出出來，當然樓書已經表現出來了。我感覺作這方面公寓的營銷還是要強調一下管理。而且北京有一些服務型公寓，包括浙江千島湖，有一些酒店式公寓失敗，最後買了沒有人要，產品做得都不錯，但是失敗是在管理上。

　　【張磊】：咱們會議到五點左右，大家要暢所欲言。完全是聊天一樣，所差就是沒請大家吃飯。還有沒有想說一說的？

　　我插一點，我覺得不要老說好，還有不好的地方。別人不好意思說，我現在就說。

　　現在酒店式公寓或者產權式酒店，這類投資產品價格比一般房地產項目要高一些。但是它存在一些問題，比如缺乏統一的規范。首先從名稱上，『公寓』本來是很高檔的說法，但是用爛了。咱們高檔產品叫公寓應該沒問題，有的人覺得公寓不高檔了，所以改了其他名，這個閣那個苑的，所以缺乏規范，叫人不知道是什麼產品。

　　另外規格不一。裡邊的設備、外邊的規模、房間的數量都不一樣，當然這和各個企業都不一樣，這早晚要規范起來，讓老百姓和投資者一看大約是到什麼價格和級別。

　　還有一個，缺乏有序的管理。為什麼要有序管理，因為酒店式公寓裡邊有自住在裡邊，還有對外租用，再有就是酒店客房。有三四種人群混在一起，這種情況在全國很普遍，我認為天津也有這種情況，即使現在沒有，將來也會很多。這會影響後期產品定位和老百姓投資地位。這是缺陷，將來肯定要建立行業的一個規范，像許總講話了，要建立統一性管理。還有幾位領導說的要以什麼方式管理好。以管理以服務至上的手段的產品會更好。往往開發商資金回籠政策這是沒有辦法。我插一句，我提點壞的。

　　【劉玉錄】：實際上住公寓，還是和華夏民族文化有關系。在空港和海港大聲喧嘩的很可能是中國人，住公寓在樓道當中大聲喊叫這是不行的。實際上住公寓不是人人都適合，應該有教養。咱不是看不起窮人，因為大家都住在一起是需要約束的。不太照顧別人的感受我覺得不適合住公寓，住公寓的話文化管理也是很重要。

　　【鄧琳】另外還有一個話，環境也會改變人。比如你在五星級酒店沒有人敢隨便吐痰的，兩方面互相之間是有促進的。

　　【劉玉錄】實際上今年四月份，開發區有一個保稅區是叫國際貿易中心，都是寫字樓，保稅區開發經理叫張威。他當時請我去了，搞一個發布會。他說劉博士咱們寫字樓到底有沒有方法可以算一下，我說完全有方法。但是我說誰來做呢？我給你做我需要花很多工夫，起碼做一個月左右，這費用還有我請假誰管？我說這必須有公司委托，包括空港和海河開發，大家都可以做，但是大家都做自己的項目，到底海河三岔河口到光華橋需要多少寫字樓和商業，沒有人測算。我覺得大家可以聯合起來找一些中介公司做一下，在宏觀上大概需要多少，我們定位上銷售上大家心裡就會有譜。實際這個並不是很復雜，就是需要工夫做調查，做完調查以後測算。

　　【張磊】王磊你的項目沒有講，你要講。你現在產品賣的怎麼樣？

　　【王磊】：我們現在主要是銷售中期，二期開盤。

　　【李安】我覺得有些可以延伸到這上面。比如寫字樓方面建築上打擊SOHO，我覺得這是兩種不同的產業。我覺得酒店式公寓酒店化程度不高可以叫服務式公寓，在這種屬性上來講是住宅。住宅來講就是個人消費品，同時也鼓勵它出租，這就形成SOHO的形式，有租賃的需求也有自住的需求，這種雙重性質的情況下會很混亂。我們也從專業的渠道呼吁，在服務式公寓上本身是住宅，只是服務的部分要體現出服務的價值來，體現售價部分。但是產權式酒店絕對是另外一個產品，在服務的基礎上產權化更高。管理的服務內容以及管理方在前期提供的服務設計，還有行政辦公的需求，其他多餘住家的需求功能被砍掉了。對於後期經營有一個保障。對於投資產品，投資客基本上要做到將來的利益。你要住的話要通過物業公司花錢來住，要做到這種產品就成熟了。

　　【張磊】就要這樣解決問題。時間也是比較倉促。不過汪總你操盤的項目不說兩句可不行。

　　【汪岱英】我們皇冠廣場也是對外宣傳的階段。現在對外有三個外展場已經開放了。我們自己本場9月底和樣板間一並向外公開開放。今天特別巧，今天開會的地方正好是我三個外展場，是市區的泰達會館外展場，一會兒我邀請大家去外展場參觀一下。其他的還有兩個展場，在空港快捷酒店一層。如果去泰達的話，在泰達酒店也有我們外展場。現在時間有限，可以請大家到我們那邊參觀一下。

　　【張磊】今天很高興，大家聚在一起，相互聊聊大家都關心的事情，也讓外地的精英們帶來很多活力。真正是希望大家來能夠給天津添磚加瓦，大家可能感覺到我對天津充滿個人感情，希望她好。天津好就行，我個人就無所謂。對於酒店式產品大家探討了一部分，很多深層次的還沒有探討透徹。對於這個區域或者其他區域，就需要用這種聲音來吶喊，纔能人人了解。通過會議我本身為這個區域增加了很大的信心和很多的向往。我不知道其他人是不是也有同樣的感覺。並且在這會議之後我們也會對這個區域多加關注，並且掌握的媒體也會為這個區域進行大肆的報道。如果其他區域也想展示的話也可以這樣去做。現在這種產品從售價來看可以說是天津房地產一枝獨秀。包括聖光纔一萬塊錢，世紀泰達一萬四千塊錢。關總都賣到兩萬了，嚇了我一跳，前些日子碰見的時候纔一萬五左右，現在都兩萬了，兩萬也沒有問題。

　　最後，感謝大家的光臨，今天的論壇到此結束，謝謝大家！(熱烈掌聲)