【張磊】你看大家都對您公寓的名詞解釋非常有興趣。會下我要和劉博士對公寓的名詞解釋進行探討。酒店式公寓我粗略算了一下在天津推向市場的有十幾個，賣的都挺貴。最大特點就是貴，第二賣的還不錯。以後會怎麼樣，大家很多人，包括老百姓也好，還是業內也好，都想關注以後發展情況。在座的已經包括了六七個了。我現場做一下調查。我問問價格是多少，讓大家在操作層面都能夠說一說。鴻軒王磊來了吧！你們那邊多少錢？

　　【王磊】14000左右。

　　【張磊】賣到14000塊錢了，還不錯。順馳的賣了嗎？

　　【江青松】在薊縣，賣到4000塊錢。定位也是按照酒店式公寓來做，主要度假為主。

　　

天津市聖光置業有限公司副總經理 鄧琳

【鄧琳】剛纔劉博士講話對我啟發很大，我們這個酒店式公寓，但是基本上管理是完全委托。我們管理方式完全按酒店模式管理。將來公寓的配套等等都是按酒店來做。比如說娛樂設施、休閑設施、SPA都是按酒店模式進行管理。

　　酒店式公寓和公寓式酒店，我覺得沒有大的區分。公寓式酒店是完全委托一家物業公司來運行來管理，像我們酒店因為目前是在酒店式公寓，但也有可能，如果營業好的話，我們可以把小業主產權不收購，但是把房子買回來，我一年給你多少回報，然後完全交給我運行就可以了。

　　【張磊】這的確是完全不一樣的兩個產品，再加上一個產權式酒店，也跟這個有點類似，但是還是不一樣。您這賣多少錢？

　　【鄧琳】我這邊起價是一萬塊錢。

　　那是非常好的區位優勢，環境比市裡強，交通非常方便。在那個地方買房，如果在北京上班的人，我覺得可能比北京買房還方便。我覺得這個地方將來發展比天津市市裡發展要好。

　　【張磊】君隆廣場賣的怎麼樣？

　　【關卓鵬】賣到2萬塊錢左右。現在天津不光只是天津的，而是世界的天津。

　　【張磊】他不是天津人啊！謝謝您。你們現在產品還沒有推吧？

　　【關卓鵬】我們現在只是把展示中心裝修完畢。

　　【張磊】我覺得現在酒店式公寓主要有三個區域，一個是市裡，但是市裡比較分散，空港發展勢頭是最好的。臨空產業區的的確確，現在人們還沒有感受到，但是一年之後會讓人大吃一驚。另外一個是塘沽區的響鑼灣。我覺得現在各自項目都有自身的特色，就看特色怎麼把握。最近我聽說天津有幾個比較高檔的酒店式公寓正在推廣，而且還沒在天津推廣，而是在香港推廣了，我覺得沒有必要。你不就是賣二萬塊錢嗎，天津肯定買得起，你不要小瞧天津的購買力，肯定比外地客戶買的多，我覺得你可以試一試。我這是插一段我自己的評述。

　　關於酒店式公寓操作層面上的東西，我希望有些經驗的同志可以再繼續講一講。有一些疑問的問題也可以說。誰講一講，給大家開拓一點思路。

　　

天津君隆廣場營銷總監 關卓鵬

【關卓鵬】剛纔我聽到教授說的酒店式公寓的分析。我覺得我們君隆廣場地域不在空港區。我想有一個觀點今天與會這麼多人士大家探討一下。最近我們做項目中感覺到一個現象，這個現象不是我們自己分析出來的，而是市場反饋出來。就是說很多看項目的人已經來自四面八方，包括香港、臺灣、溫州、北京等地。所以我剛纔說到一個概念，好象天津已經不是天津人的一個地域屬性，而是根據發展，已經關系到全國，而且有一些客戶已經從美國來考察，並且表示出了強烈的興趣。

　　我們君隆廣場是一個綜合體，五位一體，酒店、寫字樓、商業、公寓、還有一個政府辦公樓。

　　【張磊】您指酒店式公寓很多人關注，還有外國的，並不是其他產品，因為我知道你們還有其他產品。

　　【關卓鵬】張總您說的這個，在天津推出兩萬以上的價位並不需要到外地推廣。就我們項目本身來說，外地有興趣的人士已經到這裡邊來，所以他們的承受力對於價位已經超出這個地域屬性。像剛纔劉博士說的，北京燕莎圈可以判斷出這個區域的人群層次。

　　【張磊】這也提出一個新的觀點，別人是否同意他的觀點。

　　

天津優仕聯行房地產經紀有限公司副總經理許瑞亮

【許瑞亮】我比較同意剛纔關先生說的。從整個市場來說，這個項目針對你住的話，完全是區域性消費。真正投資來說的話，投資無國界。我舉一個例子，北京的一個項目，當時賣七萬多塊錢的時候，我項目是做操作項目的，業內人說賣七萬沒有辦法賣，當時有一個項目賣得非常慘，但是銀泰中心到香港做了一個路演，一下簽了70多套。從現在來看我們市場接待的客戶，很多都是國外基金過來的，還有一些北京的朋友，上海的朋友。一說區域，我說一個最簡單的例子，我們剛到天津的時候，我們問一個業內人士，他說當時空港區域最多賣5000塊錢。我覺得這是不可能的事，因為我們成本已經在5千塊錢以上。但是現在我們來看覺得是市場決定價格。

　　【張磊】你們賣多少錢？

  【許瑞亮】這個就像股市一樣，有高有低我們做的是比較實際的價格。我們也在考慮。第二個對國內的投資者來說，很多人都看到濱海的發展，我們和韓國人進行接觸的時候，他們知道濱海是國家戰略重點，是第二個浦東。前兩天我們也到浦東考察了一下。再舉一個區域裡邊最簡單的例子，汽配城我們去年去的時候，去年我們看到空港特別冷清，當時我們去的時候，看到有一些小商鋪當時的租價不太高。但是你買商鋪他絕對不賣，因為他是投資者，整個空港作為濱海的雙核之一，整個區域的價值都會提昇的。

　　【張磊】你們是什麼形式？

　　【許瑞亮】我們是一個綜合體。

　　【張磊】也在空港嗎？

　　【許瑞亮】對。

　　我今天特別感謝主辦方組織這個會。我覺得空港價值對天津人來說有一點了解。但是整個國內國外的人士對整個空港、海港、整個濱海新區來說關注特別大。我們和國外基金聯系的時候，他們眼光就放在這。80年代深圳、90年代浦東，現在就看濱海新區。空港現在來說是整個濱海新區的雙核之一。

　　再一個今天說酒店式公寓，為什麼有酒店式公寓，就是因為酒店供應不足促使了酒店式公寓的發展。現在從酒店來說，濱海新區的酒店，我們對濱海新區做了市場調研，它的整個出租率達到95%。四星級的標間要長期租賃的應該是在600塊錢。如果按這樣的話，我們舉一個簡單的例子，我們也統一環渤海做戶型定位，當時定位是100平米的戶型。舉一個簡單例子，100平米的話，我們按照一萬塊錢，按10%的十年投資回報。我們不考慮價值的增長，差多一個月有90塊錢，再算上100平米的話，那麼一個月就是9000塊錢。剛纔劉博士也說了，整個區域裡邊特別對高端客戶或者中高端客戶，他們的需求，住房補貼是2000到3000塊錢美金。如果住酒店的話一個月至少，我們按600塊錢算是18000塊錢，而酒店式公寓是9000，而且舒適度比酒店來說更有家的感覺。

　　【張磊】所以說，這麼多們往那投資。

　　【許瑞亮】現在目前我們也和一些基金在談。但是有些客戶比較著急了，說是不是你們內部已經消化完了。因為他們投資客眼光比較長遠。

　　【張磊】你認為投資客有多少？

　　【許瑞亮】我們做了一個分析，我認為投資客大約佔70%。投資客中80%以上是北京、山西、廣東、上海和國外等地。