【張磊】其他人還要說一說嗎？

　　【許國峰】很榮幸參與今天的研討會。我非常高興教授把公寓分析的很透徹。我從上海到天津沒有多長時間。我想可能公寓不是發達地區，這方面更有新的。實際上今天論題主題是投資價值。現在這是很多發展商關心售價話題，售價和回報掛鉤，今天主要是價值體現，長期的體現纔可以支橕房產，特別是經營式物業、服務式公寓，這種業態的長期增值保值。我們是乾實務的，我們其實關心的事就是價值的體現問題。酒店跟服務式公寓有一個最大差別，當然這個差別不是絕對，酒店大家可能會知道有一個專門的部門，經常會檢討，酒店裡會有一個售房部。為什麼呢？酒店的經營價值是體現在售房、賣房，所以有銷售部。經營式、酒店式公寓或者服務式公寓，這種狀態不可能是靠買賣體現的，他的價值是靠長期的租賃。比如國外的高官員工過來，他不是住一天兩天，不是臨時行為，而且長期居住，一年兩年，最少也是半年。這和酒店有很大差別，這是銷售行為而不是短期的行為，當然有些也會包一個酒店房間住一段時間。所以某種程度來講，服務式公寓價值體現更著重租賃。

　　

戴德梁行天津公司總經理 許國峰

所以租賃和銷售和回報經常掛鉤，環環相扣的關系。我們會更多提倡如何體現經營式物業或者服務式公寓，它不是剛性需求，而是投資工具，和股票沒兩樣，這種狀態下面長期價值、投資價值如何體現還是通過強大的品牌、租客資源投入到服務式公寓裡邊，確保它可以有長期的租賃行為。纔可以容易保值、增值。我想這裡服務狀態也需要重要的技術支持。我這是拋磚引玉，更多我的梁行的資產管理服務，當中是透過什麼呢？是盈利傳統的，管理方面，物業管理方面。這裡大家理解管理是不是小區硬體管理，有，但不是全部，這裡包括營運的狀態，良好的營運狀態纔能保持投資的回報率、長期的租賃行為、客戶的篩選，剛纔也提到，對他的日常服務，多元化組成一個營運的狀態以後，纔可以最大限度的提出或者提高保持他的可經營性，增加投資回報，增加投資的資本增值。

　　剛纔鄧總講到，也有這種方式，統一經營。當然統一經營也是很好，任何經營型物業，如果達到統一經營是最理想的狀態。但是某種程度來講，不是所有物業都可以百分之百達到統一經營的狀態。因為統一經營當中包括把它的經營權統統收回來，統統收回來的話，可能會增加經營的風險和成本。在某種領域上必須要產生分散出去的經營的可能性，透過優質的營運管理服務最大限度提供良好的運營狀態的話，也可以保持增加投資回報的價值以及房產的資本值。我覺得大家除了從銷售角度考慮以外，也需要從營運和租賃管理的行為裡邊，所謂資產管理的行為當中去考慮和體現出服務式公寓的價值重要元素。

　　【張磊】您的意思就是，這種產品歸根到底是比較，或者較量的是營運。

　　【許國峰】著重是營運。這不是一天兩天的事情，所以著重後期的回報和營運狀態。

　　【張磊】那您覺得，天津這種產品的市場來看，哪種營運方式或者經營方式比較適合？

　　【許國峰】營運狀態是多種。要分析下來這有很多因素決定。我一直強調，所有經營型物業如果能達到統一經營這是最理想。但是我在天津發覺不可能，或者很難。和華東地區相比能夠達到一定程度，統一經營某種程度來講，鄧總也講過，統一經營會付出統一經營的成本出來，這會增加難度以及技術上和經營上的風險。所以某種程度來講地域上有差異。比如天津地區，我覺得最大限度的營運管理，資產管理服務當中也可以協助，提昇到經營結果以及資本增值這兩個重大元素。

　　【張磊】其實我覺得大家探討越來越深入了，最重要的還是經營。我把這個產品分到四個階段。第一研發，第二銷售；第三推廣；第四經營。經營是最困難的，也是最難把握、最讓投資客特別特別不放心的。為什麼前幾年開過這個產品的會議，最後沒有成功呢？主要是存在信任危機。類似的產品在全國狀態下都發生了信任危機。目前這兩年比較好一點。所以大家可以在這幾個層面上對關心的話題繼續進行討論。

　　

北京百惠勤廣告有限公司 李安

【李安】剛纔幾位的講話之後，有點豁然開朗。剛纔說到酒店式公寓產品不斷遭受到置疑。這個問題值得探討。這些產品的走向在哪裡？還有劉博士對產品的概念和產品屬性的分析和功能走向的分析，也起到緩解的作用。我覺得許總剛纔到的這個產品的重點，我們也是搞了一部分，酒店式公寓和服務式公寓，我看實際上是一個理念。這是產品軟實力塑造的問題。主要靠營運，這也正是前期和目前存在的重大問題。我想在座的各位可能沒有幾位是這個產品的擁有者，可能是產品的使用者，這個比例我肯定是比較小的比例。剛纔關先生也講到為什麼君隆廣場在天津能夠帶動北京、上海甚至其他國家的投資客來買這個產品，我想這正是營運部門的保障，以及產品硬環境和軟環境真正達到一個標准，這是這麼多投資客來購買的原因所在。

　　為什麼要購買這個產品，我覺得深層原因不在產品層面。第一是以這種方式購買天津，主要是看好天津的大勢，參與天津的昇級的過程。

　　第二部分是以這種方式買人民幣，這是更重要層面的課題，我想這種可能性對國外投資者一個大的吸引方式。前期在北京有一個投資37億的產品，從這個強大的投資可以看到，人民幣昇值一下子昇了9%。這在投資者收益基本不動的情況下就把投資收回來了。

　　第三個，我覺得也是投資客對股票市場，在國內環境投資產品不多的情況下，對整個金融優化組成的重要部分。這對於香港層面，尤其是國內的投資者是比較重視的一部分。真正作為地產類投資者，在我看來真正具有核心價值的產品只有這一類。對於寫字樓也好，住宅類產品也好，還有別墅類產品也好。細分一下真正具有昇值潛能，並且具有長線飄紅的產品只有酒店式公寓。前面嘗試只是一個階段，現在正是走向規范化過程。

　　這類產品為什麼具備這類特點呢。我們聖光快捷酒店來說，從劉博士的分析角度來看，我認為也不是全面，我認為所有權都已經剝離掉了。所有權剝離掉以後從這個角度講是物業產品。實際上酒店式公寓也可以精裝修，也可以請戴德梁行進行酒店式服務管理也沒有關系。但是本質上還是酒店式公寓。產生酒店式服務公寓不見得是酒店，不可以剝離所有權，我相信這類產品可以滿足高端人士，如果長期在大陸的話，酒店住一周就膩了。如果是酒店式公寓就不一樣了，有回家的感覺。這是第一部分，有強大的需求，有服務的保障。第二個部分，投資者投資股票或者其他的產品，有一個產權的依托，我想投資這類產品正是以地產這種形式為載體，真正功能是一個金融體，像投資股票一樣，更多是金融產品。如果買關總兩萬塊錢一平米或者聖光一萬平米，這沒有問題，實際上就是一萬塊錢股票還是兩萬塊錢股票的產品。只要走勢良好，收益是預期的，所以價格不會產生太大影響。

　　【張磊】你說的這個有點意思，像股票一樣一塊兩塊的。這個比喻完全可以把產品區域和價值進行歸類了。不是說那個好哪個不好，這都不一定。你還有一個觀點，這在房地產產品中這是唯一的，肯定有人和你觀點不一樣。

　　【李安】我是說這種形式比較容易發展成熟。寫字樓供應量目前可以看得見的走向不好控制。但這類產品比較稀缺。第二部分來講，跟住宅相比，這樣一比較，對於外面的投資者來說，本地住宅投資市場沒有價值，無法把握毛坯房如何出租。

　　【張磊】看看有沒有別的觀點，關於投資來說哪個更好一點。有沒有其他的觀點？

　　【關卓鵬】我想補充一點，從經營落實各個角度來看。回顧我們的主題，公寓發展與投資價值，發展是大前提。市場是穩步狀態，每年按照一定百分比增長，可能是一步一步往前爬。但是假如有一些變量出現之後就是飛躍性，從原來一個屬性變到另外一個屬性，直接就是質變了，沒有量變的過程。我覺得如何把握這個大前提是整個行業的問題。又回過頭來說，股票上漲，這是整個行情的趨勢。我覺得大家要重視這個前提，天津城市定位的變化，以及各個方面的變化。我覺得房地產市場是站在前面，其實今天說的是酒店式公寓，在這個大背景之下發展，我覺得能不能把這個變量分析得更准一些，也就是說，將來變量發展到什麼高度。我們以前說深圳第一波，浦東第二波，第三波是濱海。我覺得第三極增長幅度不是完全等同於上海，有可能更大，從整個濱海新區規劃來說是4000多平方公裡，我覺得是若乾個浦東，我覺得這樣的爆發潛力會更大。

　　【張磊】在座雖然基本都是天津企業，但是我感覺一半以上都是外地朋友來操盤。正好恰恰印證了目前天津房地產的狀況。作為本地人非常慚愧，但是這個勢頭無法撼動。雖然兩年前我也呼喚本地品牌但是本地品牌都呼喚沒了。我插一個我的觀點，和主題沒有關系。我非常感慨，對於濱海概念外地人或者外國人，全世界都非常的趨之若鶩，非常羡慕天津。而我們天津本地人根本沒有感覺到，是不是這樣，沒有感覺到給我們帶來好，只有感覺到給我們帶來競爭者。我們還沒有掙錢呢，而要掙我們錢的人都來了，比我們更強大，帶來了更多的人纔、資金、資本、觀念、理念、創新的東西，並且是外來的和尚，給我們所有本地企業造成極大的衝擊。包括各行各業，包括房地產業務，包括媒體、包括廣告業。我插一句，我比較感慨，本地人沒有感覺濱海帶來的好處，感覺帶來壞處，覺得生意不好做。

　　你們這幾個觀點，我覺得肯定有人是反對的。

　　

天津市遠馳房地產開發有限公司銷售總監 丁偉

【丁偉】很高興參加這個論壇。遠洋地產這兩年項目一個是在空港，一個是遠洋新乾線。現在操作項目是在河東區的海河新天地，新開路地塊。我們是在A地塊，遠洋國際中心這塊未來會有酒店式公寓。今天和主題吻合的項目是在天津市中心有酒店式公寓項目。在濱海新區空港有一個綜合體的項目。我們今天談酒店式公寓。

　　【張磊】談談你的商鋪。

　　【丁偉】我今天看到這個主題有一個啟發。酒店式公寓今年剛剛有起色，也有很多人在做，價格也攀昇。第二個談談空港。空港肯定會有很大發展，在這個前提下空港的每一種物業都會非常好，我覺得都非常有發展。我歸納起來，第一個還是說天津城市的重新定位，我們還要感謝北京把經濟中心讓給天津，讓天津有一個很好的發展。我要感謝這樣的一個機會。在這樣的契機下我們可以看到空港，包括像天津市裡有很大的改變。

　　第一體現在城市的建設。我記得2000年的時候和現在截然不一樣。在2000年之後發現天津有非常大變化，比如說交通。在海河新天地這個項目我們感覺非常深。河東是一個樞紐，是連接天津和北京的樞紐，也是連接市區和濱海新區的樞紐。最大的變化是東站，東站面臨的是河東區，經過改造之後。也可以顯現出天津城市的動力。在這樣前提下我們發現周邊有很多地鐵線路、交通設施在建設，包括城際快速，包括大沽橋和其他橋梁在改變，可以聯想到目前天津基礎設施不能滿足未來的發展，所以纔有這麼多地方在大興土木。所以首先要談天津市的一個城市重新定位。

　　第二個就是說，和今天題目有一點不太一致。我還是想說一下奧運會的契機。奧運會在08年舉辦，在天津項目不多，但是我覺得這是天津第二次意義上的正式對外開放。如果說濱海新區的發展是天津第一次擺在全世界面前，我覺得奧運會是第二次把天津擺在全世界面前。這時候你會發現奧運會會推動包括基礎設施，城市的規劃建設等等。在這樣的發展情況下，可以發現天津是往國際化發展方向進行改變。在這樣的前提下，我們會發現包括外籍人士入住和進入會有大幅度上漲，會有一部分過渡性的需求，在這前提下酒店式公寓我覺得也是剛剛好。為什麼說今年有這麼大的發展。

　　【張磊】你們做了嗎？

　　【丁偉】我們做了。但是今年不做。

　　【張磊】讓他們做做，然再看看咱們進行修改。

　　【丁偉】也不是這樣。我們當時拿新開路地，當時沒有被看好。

　　【張磊】你們空港做了多少？

　　【丁偉】我們有30萬的住宅，還有10萬的別墅式建築。

　　我們河東區新開路項目分兩塊，一個是遠洋住宅，一個是商業。

　　【張磊】等於你們的商業用地做酒店式公寓？

　　【丁偉】對。我們有一部分是商業用地，還有一部分是酒店式公寓。當時有人認為在這麼個地方做這麼大的共建，第一投資比較大。

　　【張磊】這時候我問一下。酒店式公寓和商務比哪一個對老百姓投資比較好？

　　【丁偉】我覺得在目前的市場環境下，每一種物業都會也很大的發展。我們刨開其他的，或者我說商業有又如何如何好。但是我真的覺得百花齊放，不可能一枝獨秀。

　　【張磊】都有需求。我看你們現在商業賣的還不錯？

　　【丁偉】對。我們商業有1000多平米。

　　【張磊】你們商業也賺錢了。看看最後你們別的項目怎麼辦？