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隨著國家宏觀調控的實施,大戶型將不再成為開發商熱捧的對象,而是轉戰於開發90平方米以下的小戶型。對於普通百姓來說,這無疑是個利好政策,而對於那些事業正處於上昇期的成功人士來說,如果選擇一個適合自己的高品質大戶型項目,在未來,只能將目標鎖定在有限的范圍內,因為,以後將不再有真正的大戶型項目,所開發的大戶型也只能被安置於90平方米以下佔到70%的樓盤內。
對於未來大戶型的市場需求,業內人士認為,隨著天津的大力開發以及濱海新區的開發開放,越來越多的外地投資者和海外僑胞會選擇在天津投資和生活,而擁有高品質、良好生活氛圍的大戶型項目纔是這些人群的棲息地,而未來大戶型在供應上的限制也許會和大量的需求產生矛盾,有限的大戶型樓盤將成為成功人士爭搶的居住地,大戶型的價格也會因此而上漲。在此背景下,記者了解到,目前市場上大戶型樓盤如犀地、同方矙和平、北斗星城、御景園邸等都銷售勢頭不錯,深受購房人青睞。在政策大背景下,究竟還有哪些因素成為其『火熱』的原因?本文將為你解析其中的四大要素。
地段在諸多影響房產昇值的因素中,地段是首當其衝的,是投資取得成功的最有力的保證。影響房產價格最顯著的因素是地段,而決定地段好壞的最活躍的因素是交通狀況。一條馬路或城市地鐵的修建,可以使不好的地段變好,相應的房產價格自然也就直線上昇。購房者要仔細研究城市建設進展情況,以便尋找具有昇值潛力的房產。
好的地段可以從兩方面來說,一方面就是中心區域的地段,如和平區、河西區等,項目自身環境優越,交通便利,是決定其未來昇值的最有力保證。代表項目為和平區的犀地和同方矙和平。天津世聯行房地產銷售代理有限公司銷售總監魏峻峰表示,一般購買大戶型的客戶都會在全市范圍內尋找到合適自己的地段,不僅要節省交通成本,還要更多地考慮時間成本,對於這部分成功人士來說,地理位置佳、交通方便的地段纔是他們選擇大戶型的依據。以犀地為例,它位於和平區小成都道上,東至西康路(市級迎賓線);南臨津河(城市景觀河);西至吳家窯二號路;北至天津歐洲當代建築群『五大道』之一的成都道。由於地塊位於南京路以南區域,屬於和平區住宅建設發展方向。2007年7月24日,隨著小成都道拓寬工程的正式啟動,會進一步改善周邊道路交通環境,使小成都道與五大道之間的往來更加暢通,同時這也會對犀地項目產生『加分』效果。
而同樣坐落於和平區的同方矙和平項目在地段優勢上也顯示出了相當的實力,項目坐落於和平區福安大街與新華路交口,毗鄰海河勝景,與意式風情區隔岸相望,憑臨南市不夜城,區位可謂得天獨厚。福安大街、河北路、多倫道、新華路將其項目圍合成市中心獨立的『島國』,鬧中取靜。
另一方面是擁有良好發展潛力的地段、區域。坐落在此的項目不一定擁有絕佳的地理位置,但該區域的交通優勢和未來的規劃都是非常值得投資。代表項目有北斗星城和御景園邸,北斗星城位於新開路與金鍾河大街交口,北臨金鍾河大街,西臨新開路,強大的交通路網顯現了它獨特的地段優勢:金鍾河大街站——14、15、22、172、633、804、828路;新開路站——觀光2路、7、407、653、870、828、841、861、868路;獅子林橋大街站——39、600、675、856、874路;昆緯路——27、928路,地鐵二號線。
而御景園邸則位於開發區二大街與黃海路交匯處,地處天津濱海新區經濟技術開發區的核心地段,御景園邸北接第二大街、南與高爾夫球場為伴,西鄰黃海路,東銜南海路於第二大街與黃海路交相輝映之處。第二大街自開發區建區以來一直是開發區的生活核心,諸多優勢資源交相融匯,幾乎濃縮了整個開發區抑或是濱海新區的全部精華。濱海新區的交通:936、937、820、507;通往市區交通:805、835、605、651;項目離輕軌站的路程僅10分鍾,開車僅2分鍾。
商圈商圈也是決定房價的關鍵因素,所購房產地處的商圈的成長性將決定該房價的增長潛力。所謂住宅所處的商圈,由幾部分構成:其一,在住宅區中,有一個以大賣場為中心的商業中心,輻射20分鍾步程。就業中心區、住宅區、大賣場三者之間將會形成一種互動的關系。坐落在該商圈上的代表項目有犀地與同方矙和平。
犀地東鄰著名的天津『五大道』小洋樓風情區,北至天津南京路商業圈,西接天津大學、南開大學等高校學府區,南臨津河,自然環境優越。在和平區內,南京路以南是最適於居住的區域,而『五大道』更由於百年積淀而形成了卓越的貴族氣質和深厚的人文底蘊。『犀地』項目正是處於這樣的都市核心,可在10分鍾步行尺度范圍內解決購物、醫療、教育、休閑、餐飲的所有需求。
同方矙和平與和平路商圈步行不過5分鍾,其中沃爾瑪超市、華納影城、百盛購物、勸業場等舉步可達;從醫療上看:天津市總醫院、二七二醫院、眼科醫院等優良的醫療場所為老人和兒童提供更多的保障;而第二南開中學、南開中學、耀華中學、天津一中等,南市規劃中的示范小學佔地達15畝,預計2010年投入使用,與相鄰的第二南開中學共同完善本項目區域內的教育布局。
其二是就業中心區,即一個能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區。就業人口是周邊住宅的最大需求市場,這個就業中心區的層次將決定周邊住宅的定位,其成長性將決定周邊住宅開發在市場上的活力。代表項目為御景園邸。
如果從御景園邸的上空俯矙,就能極為清晰地看出,在以其為圓心的周邊區域或緊鄰或散落地分布著包括商業、娛樂休閑、金融、餐飲、醫療、教育等等領域的各種配套和設施。50萬平方米的高爾夫球場只有一牆之隔;以五星級萬麗泰達酒店、泰達國際會館為代表的一批國際化高規格高標准的酒店賓館,充分滿足了區域內各大企業、各方人士商務交際需要;恬園別墅、華納豪園等一些具有相當影響的中高檔社區點綴四周,營造了濃郁的高品位生活氛圍;友誼名都、樂購超市、新雅特電子城泰達店隔『五洲擎天』城市雕塑相望;國際小學、泰達一中、涉外職專、南開大學泰達學院就坐落周邊;除此之外,天津海關、開發區管委會、濱海金融街和13萬平方米的市民廣場等也相距不遠。
其三,在離就業中心區三至五公裡的地帶將集中形成一個有規模的統一規劃的成片住宅區,一般要超過四五個完整街區。在就業中心區與住宅區之間,有簡潔、完整、多樣化的交通線路。代表項目為北斗星城。
北斗星城雖然沒有坐落於市中心的繁華地帶,但中山路商業區、東北角商業區、古文化街與之相望不遠。天津二中、昆緯路小學、天津美術學院圍繞其間,同時,周邊配有樂購、世紀聯華、沃爾瑪等三家大型綜合超市,多家商業銀行和第一醫院、第一中心醫院等多家大型綜合醫院。同時項目坐落的位置,同時也是很多優質樓盤坐落的地點,如愛家星河灣、海河大道、海河新天地等。這些樓盤能與北斗星城遙相呼應,突出優質的人文環境,給居住者一個和諧的居住氛圍。
環境
環境因素可以包括生態環境、人文環境、經濟環境等,任何環境條件的改善都會使房產昇值。生態環境要看有無空氣、水等公害污染及污染程度等,如果小區內開闢有大量的綠地或有園林,這樣的小區就可因局部區域綠地的變化而使氣候有所改良,小區內的植被會吸收噪聲、阻塵埃,可將受污染的空氣漸漸淨化。另外,每一個社區都有自己的背景,特別是文化背景。在知識經濟時代,文化層次越高的社區,房產越具有昇值的潛力。比如外國人喜歡聚居在使館區周圍的公寓、住宅裡,其外國文化背景使得使館區周圍的外銷公寓很受青睞。環境較好的代表項目有犀地和御景園邸。
環境一:社區規模和綠化
魏峻峰對記者表示,項目社區規模的大小是考察環境因素的主要方面之一。大規模的社區不僅包含著開發商所投入的概念,還包括在這個規模內開發商所承載的責任。以犀地項目為例,規劃21萬平方米的如此大規模的社區,能確實地夠解決自我配套問題。另外,在市中心建造自己的綠地和園林一直是困擾開發商的一大難題,而在犀地項目上卻能夠充分展示綠化帶來的舒適度。犀地項目所在地擁有良好自然植被,樹木年齡大都在40年以上,綠地覆蓋率達到35%左右。南側美麗的環城人工河,可大大提昇居住者的生活品質。另外,小區內規劃二級園林帶、空中架空園林及三級綠化帶,這些都是與建築一起70年不變的。
同方矙和平在園林景觀規劃上,采用了開放與半開放結合,形成一種現代庭院式空間。除了萬餘平米的園林,同方矙和平還利用坡地規劃,巧妙地利用塑造園林不同組團之間的高差,在社區內形成了高低錯落、宛如坡谷般的視覺效果,將中國古典園林的遮擋手法運用到了現代的園林手段之中,達到曲徑通幽的效果。此外,為了最大限度地增加綠化和花園面積,住宅全部采用『首層架空』設計,利用電梯入口處,對架空層進行有效的分割,布置休閑娛樂設施和景觀小品、溫室花房等,使其動靜區域達到有效的區分,私密性與開放性完美結合。
環境二:社區生活環境
擁有一個舒適的生活氛圍,對於大戶型未來的昇值潛力也有很重要的關聯,因為大戶型能夠滿足人們對生活舒適度的要求和對高品質的生活的追求。如果社區中,居住者都是擁有相同生活體驗的人,彼此都能做到互相理解,那麼一定會增強社區內的氣氛,營造出和諧的生活氛圍。
弘業物業開發(天津)有限公司策劃經理高鐵軍對記者表示,社區的成熟度也是值得購房者關注的。多數購買大戶型項目的客戶根本沒法看到社區未來的樣子,也無法確定這個社區未來在規劃後是否能滿足自己的需要,而御景園邸三期的大戶型樓盤就可以滿足客戶的需要,客戶可以通過前兩期規劃後的成熟社區來與開發商的承諾做比較,並由此判斷未來的昇值潛力。御景園邸一期共100多套別墅、二期主要為小高層,三期則全部為大戶型,在前兩期,項目已經得到了很多高端客戶的認可,並為小區營造了融洽的生活氛圍。建築品質
品質一:樓面外觀
衡量大戶型的昇值潛力,除項目的地段、配套以及小區的環境規劃外,項目的建築品質則有著特殊的意義,並能起到關鍵性因素。建築品質,包括房型結構、戶型設計、建築外立面所用的材料、建築內所用的一切硬件設施以及開發理念和生活理念等重要因素。只有這些材料和設施的品質夠好,日後纔能被保養好。例如犀地項目的外立面,魏峻峰表示,其線條設計簡單,所以在日後清理保潔中會更容易。並且在犀地項目中,將一個社區一群建築當作一件藝術品來雕琢。犀地的11棟樓,每一棟外立面都不同,在建築單體的設計中,融入了現代抽象性雕塑的手法,不規則體積相互錯動,大體量的體積組合造成強烈的視覺衝擊。
天津世貿置業發展有限公司執行董事張秀燕也認為建築的品質格外重要。以同一優質地段上的兩個大戶型項目為例,它們會因為品質不同,銷售量也會有天壤之別。銷售量好的項目,無論從小區的規劃上還是戶型上,都能體現人性化,其中大面積的綠化和明櫥明位的設計,吸引了大批的購買者,而另一樓盤,相形之下,都不能和對方相比較,因此,銷量一直不好。她還說,在產品品質上,同方矙和平采用弧形外飄窗、落地封閉觀景陽臺、柔性鑄鐵下水管材等的標准配置;各樓宇間相通的陽光地下車房、陽光電梯前室、半地下庭院等規劃為業主提供了更舒適、更尊貴的生活感受。
品質二:戶型設計
大戶型的戶型設計是否到位,是否能充分滿足居住者的需求,已成為眾多購房者選擇大戶型的重要依據,而具備較強的私密性、舒適性和功能性的大戶型,已然成為投資者的首選,並且成為優質大戶型所必不可少的要素。
以犀地項目的A-401戶型,三房兩廳兩廚兩衛,面積為159.35平方米的樣板間為例,看其是怎樣滿足以上三種功能的:南北通透的板式戶型,西廚、餐廳與起居廳的三重組合創造出不同凡響、豪華敞亮的起居空間:中西廚並列設置,均有大面積采光。封閉式中式廚房能有效阻止油煙污染。開放式西式廚房與餐廳的組合具有早餐廳、酒吧、正餐廳等多種使用模式,可滿足主人對餐飲空間的所有夢想;創意的西廚角窗為主婦提供270度的戶外美景,餐廳的西窗可使黃昏時的那次豐盛聚餐沐浴在夕陽的光輝裡;巧妙的次衛生間處理,提供多個房間同時使用;主臥室套房空間設計緊湊,主衛生間有可貴的南向采光,展現了陽光衛浴的迷人魅力。利用交通空間設置步入式衣帽間,節約了使用面積;北側次臥房也設置角窗,增加了居住的樂趣和吸引力;獨立的家庭儲存空間使你的家收納整齊有序。
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