|
||||
為了彌補邊緣區域『邊遠』的薄弱環節,環外多數都是別墅、洋房類低層建築。從今年起,外環低層低密度的格局已經被徹底打破。無論在建新房,還是新的土地出讓信息都顯示:今後外環將是高層的天下,高層圍城的時代已經到來。
2007年環外高層漸成主流
專家認為,早先國土資源和規劃建設管理部門停止別墅類房地產開發項目土地供應,嚴格限制低密度、大套型住房土地供應等一系列政策,已經預示著環外高層、小高層大行其道的趨勢。記者從日前舉行的2007年第三次土地出讓信息發布會上獲悉,大會發布的15宗地塊,總面積約375公頃,規劃總建築面積約485萬平方米,包括居住用地約249公頃,佔總量的66.4%,均用於普通商品房住宅建設。其中貼近外環的環外新家園——華明、雙港居住區項目地塊就有4宗出讓,而且要求容積率都在1.5左右。因此,外環線高層、小高層在供應量上勢必呈現大幅度增加的態勢。
21世紀不動產的王新表示,過去環外的項目大都以低密度的別墅、花園洋房為主,像紅磡領世郡、親親家園、萊茵小鎮、洛卡小鎮等。但由於政策和市場的調節,高層、小高層必將是新一輪建設的重要部分。西部、南部、東南部地區是今、明兩年本市建設的重點,未來3、5年將有上百萬的人遷移到外環之外。紅磡領世郡第四批次12萬平方米也將規劃修建高層、小高層。另外,像雙港新家園、華明這些後來出讓的土地,高層、小高層也將作為主力在明年登場。因此可以說,別墅、洋房為主的低層圍城時代已經成為過去式,以高層、小高層為主的新圍城時代即將來臨。
高層小戶型比例加重
記者從2007年第三次土地出讓信息發布會了解到,規劃建築面積約346萬平方米的居住用地中,90平方米以下佔70%,約174公頃。王新表示,不同於過去環外高層、小高層以較大戶型為主的特點,目前小戶型的比例有所提高,這也是未來環外高層、小高層的發展趨勢。像雙港新家園、華明這些後來出讓的土地將主要用來大規模建設90/70的高層、小高層。為此,記者對環外項目進行了整體調查,目前在售和已經售罄的高層、小高層大戶型比例相對較大。金地·格林世界小高層的戶型面積就以130—140平方米為主,萬科假日風景的高層、小高層也都是大面積戶型,金廈新都莊園的小高層為103-104平方米,華亭國際一期面積區間在102-138平方米。而未來華亭國際二期將開盤大量小戶型高層、小高層,萊茵小鎮明年3月預計開盤的二期工程也將由目前的花園洋房改為大、小戶型均有的小高層。由此可見,不同於以往大戶型供給佔絕對優勢的模式,今後的戶型面積將會更加全面,並將加大中、小面積的投放以滿足不斷擴大的需求。
價格差異不斷縮小
據了解,即將開盤的中央戀城價位超過8000元/平方米。與環內寸土寸金的情況相比,環外價格的增長趨勢也吸引了不少投資者。他們將眼光投向了快速發展的中北鎮地區。據了解,西青中北鎮的價位相對較低,華亭國際一期均價4700元/平方米,金廈水語花城均價4500元/平方米,但這都是歷史數字,它們的價格每個月甚至每天都在變化,現在的價格大都早已突破5000元/平方米了,甚至有一些達到6000元/平方米左右。所以,幾年前30萬元可以買套100平方米的房子,現在至少需要50多萬元了。而人們所熟知的梅江板塊以及梅江南,價格也大都在8000元/平方米左右,甚至更高。因此,整體看來環內、環外價格差距在不斷縮小,而環外不同地區價位仍存在的較大差異也呈縮小趨勢。
環外居住寂靜不寂寞
人們在向往環外低密度、高品質居住環境的同時卻又忌憚那種陌生與荒涼。如今,高層、小高層的湧現在保留了環外各種優勢的前提下,將那種寂寞徹底消除。人們可以享受寂靜但不寂寞的舒適生活。
對此,專家認為,當居住本身達到或即將達到一個高度,人們往往開始尋覓最原始的生活模式。低密度、大面積的生活區便是環外房的一個整體特色。同時,市區文化的蔓延,已使外環成為既感染了都市時尚氣息,又不失本身寧靜、生態特色的『雙料』區域。花園洋房和別墅在提昇了整個板塊潛在價值的同時,為脫胎於這個環境中的高層、小高層,提供了一個現成的可以利用的區位優勢。而高層、小高層的出現也為環外帶來了更多生機。購房者小陳告訴記者,她已經在中北鎮買了套高層住宅,因為這裡是個上風上水的好地方,綠化率高,空氣清新。她在市內有一套高層住宅,但視野不好,光照時間也短。本來不打算再買高層了,但到這裡實地考察後發現環境不錯就改變了主意。