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2007年以來,全國房價漲勢不減,除了深圳、北京等城市外,北海、石家莊、重慶等地房價也飛速上漲。房價進入新一輪上漲勢頭,在此情況下,政策出臺預期也在不斷加強,哪些調控措施可能出臺呢?
金融緊縮嚴控房貸
7月底,央行上海總部表示,要密切關注國家房地產調控政策和房地產價格走勢,加強房地產企業貸款和個人住房貸款資金流向監控。這是近年來,央行首次以相對明確的態度警示涉房貸款的潛在風險。
據了解,目前國內銀行已全面收緊個人住房抵押貸款,下半年的貨幣政策將逐漸趨緊,單純依賴銀行貸款的開發模式將遇到極大挑戰,實力不強的地產商將面臨更大的資金壓力。
從房貸來說,深圳、溫州、上海等幾個較早出臺緊縮貨幣政策的城市,除了停辦抵押貸款,有的甚至連二手房按揭貸款業務都停了。記者走訪發現,目前,武漢市已有建行、工行部分網點停辦了抵押貸款業務,而光大、興業、招行等商業銀行仍在辦理,不過審核也較以前更加嚴格。
寬松的貸款資格審核是危機爆發的導火索之一,提高首付比例對遏制投資尤其是投機應會起到一定作用。
實際上,通過嚴控房貸、加息等政策緊縮銀根調控市場,一直是政府的重要手段,而隨著房價持續上行,金融政策出臺也在預期之中。
嚴禁囤地規范土地出讓
招拍掛制度逐漸成為各地主要的土地出讓方式,2007年下半年開始,房地產企業對土地的激烈爭搶就成為行業一景。2007年以來,萬科、保利、金地等地產巨頭加快全國擴張步伐。僅7月以來,廣州、杭州、上海、深圳、長沙『地王』全部易主。
中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一認為,供不應求是當前房市的主要矛盾,需要通過政府掌控的土地資源及相應的稅率、經濟和行政手段來進行調控,平衡供求關系,為控制住房價格快速上漲提供基礎。
新公布的《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》,明確了廉租房、經濟房的建設要求,年底武漢經濟房的供應量會有較大增加。
加快土地供應也是重要手段。據統計,武漢市上半年公開出讓土地就接近去年全年公開出讓的土地面積。另外,武漢近期的工業用地也開始通過招拍掛手段上市,這有助於規范土地利用。政府通過政策促進存量土地開發,就是暗示開發商別『囤地』。
抑制投資投機開征物業稅
不可否認,在新一輪房價上漲過程中,投資(或投機)再次成為重要的推動力量,從投機者的『實戰經驗』看,保有成本相對較低也是原因。這使得物業稅再次成為焦點。
從其他國家的經驗看,物業稅的征收對於穩定市場、遏制投機投資相當有效。
毫無疑問,物業稅除了可抑制投資和投機需求外,另一個重要作用在於,能夠改變地方政府『以地生財』的開發模式。進而遏制地方政府過度開發的熱情、嚴格審批新增建設用地。
建設部近期公布《房屋登記辦法(征求意見稿)》,而當不動產登記完成後,也將為物業稅的出臺提供可能。與此同時,深圳等城市也已經開始物業稅試點之前的准備工作。
此外,二手房交易環節的稅費政策調整也將是值得關注的環節。二手房稅費的歷次調整都對房地產發展產生了重大影響,業界普遍認為,包括物業稅在內的系列政策一旦出臺,必將產生聯動效應,有效降低市場投資熱度。
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