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今年上半年全國眾多城市房地產市場供需矛盾突出,以北京、上海、深圳為代表的重點城市房價出現新一輪的大幅上漲。而天津房地產市場供需總體相對均衡,市場穩步發展。據天津市統計局統計,上半年天津樓市供給比較充足,房地產開發投資額為232.26億元,同比增加24.8%;全市房地產企業完成土地開發面積達到461.86萬平米,同比增長率高達65.8%,位居全國首位。伴隨著濱海新區各項政策的落實,以及中心城區基礎設施建設的逐步展開,天津房地產市場發展正呈現廣闊的前景。
上半年天津房地產市場運行特點
1、相比其他直轄市,天津房價漲幅相對理性。
從發改委今年第一、第二季度的統計數據來看,在全國70個大中城市中,天津房價漲幅分別排在第12位和第10位,相對比較平穩。今年6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,環比上漲1%;新建商品住房銷售價格同比上漲7.4%,環比上漲1%;分地區看,北海、深圳、南京、北京等地新建商品房價格飆昇,同比漲幅分別為15.5%、13.9%、11.3%和10%。而6月份天津新建商品房價格同比上漲6.8%,環比漲0.6%。無論是從同比數據還是從環比數據來看,天津房價漲幅均低於全國平均水平。天津與北京、上海、重慶同屬中央直轄市,上海、北京房價最近幾年輪番出現暴漲,重慶不久前在國務院宣布其成為統籌城鄉綜合配套改革試驗區之後,房價也出現了超乎尋常的暴漲。同樣作為直轄市的天津,房價的上漲則顯得相對比較理性。
2、土地開發面積大幅增加,郊區縣成為地塊成交主體。
為保障普通住宅供應量,天津市按照『控制總量、盤活存量、適度增量、調整結構、保障需求』的原則,在增加郊區縣特別是外環線周邊居住用地供應量的同時,大力盤活土地存量以盡快形成有效供應。今年上半年全市房地產企業完成土地開發面積達到461.68萬平米,同比增長率高達65.8%,位居全國首位。隨著天津城市化進程的加快,以及大力建設衛星城鎮政策的推出,天津土地供應向外圍擴張的趨勢更加明顯。今年上半年,中心城區只成交7宗地塊,其成交土地面積佔全市總成交量的2.71%,而郊區縣土地成交42宗,佔全市總成交量的87.97%。郊區縣已成為天津市土地供給的主體。
3、新房供給放量增長,商品住宅供求關系趨於平衡。
今年上半年,全國多數城市新房供應量出現下降,市場供需矛盾突出。深圳、南京等城市出現了多個買家爭搶同一套住房的現象。而天津市2006年下半年以來商品住宅新增供應量持續增加,基本緩解了2005年以來的供不應求狀況,到今年上半年住宅市場供求關系更加趨於平衡。據統計,上半樓市年銷供比為1.02,呈現良性發展態勢。同時,受軌道交通建設等因素的影響,局部熱點區域仍存在供不應求的狀況。如市內六區需求旺盛,但土地資源稀缺,樓盤新增供應量有限,上半年新增供應102.80萬平方米,而同期成交量達到148.89萬平方米,供求關系緊張。
4、中低檔住宅成交大幅減少,大戶型仍佔市場主流。
據統計,上半年天津商品住宅成交440.5萬平方米,同比減少4.52%,主要是由於單價4000元以下的中低檔住宅供應量同比大幅減少了57.91%,僅有77.08萬平方米。從商品住房登記銷售的套型結構情況來看,受供應結構及消費者偏好等因素影響,天津市上半年成交戶型單套建築面積主要為100-120平方米和120-144平方米兩類,90平方米以下套型面積住宅比重僅為16%。由此看出,由於政策效應滯後,導致90平方米以下的住房成交量佔比依然較低,大戶型住房交易仍佔主要比重。
天津房地產市場前景展望
首先,市場預期將推動房價穩步上漲。天津市住宅市場房價上漲壓力主要來自五個方面:一是在人民幣昇值、流動性過剩的情況下,對資產投資的保值、增值預期,增加了投資性需求的數量,帶動房價上漲。二是土地出讓價格攀昇,地產商不惜高價拿地。天津市國土房管局發布中心城區2007年第二季度地價指數顯示,天津市地價呈穩步上漲之勢,居住用地水平為1480元/平方米,環比增長率2.38%,同比增長率5.15%。三是外來人口購房需求加大。天津城市經濟的快速發展必將吸引眾多的外地人,濱海開發區住宅市場已出現大量的投資客,他們大多購買大戶型和高檔住宅,在加劇供求緊張的同時提昇了高檔住宅的價格。四是對自住型需求的消費者而言,房價持續走高使人們形成了房價永遠不會下降、一直攀昇的預期,這相應刺激了提前購買、超前消費的需求,大量增加的購買需求又刺激了價格的不斷上漲。五是一些開發商對未來市場預期看好,有意放慢建設節奏、囤積房源、捂盤惜售,推動價格上漲。目前看來,這些因素依然存在,市場對房價抱有較強的上漲預期。
其次,商品住宅市場多區域分散發展的態勢將更加明顯。濱海新區的成立、京津新高速公路及城際鐵路等快速通道的建設,大大改善了天津城市郊區的配套條件,也帶來了區域價值的提昇。從天津西青區中北鎮、津南、北辰區瑞景等城市邊緣板塊普通住宅大盤的開發,以及近期塘沽、開發區樓盤放量可以看出,天津市住宅市場區域分化明顯。雖然市內六區依然是需求最為旺盛的區域,但土地資源的緊缺及城市發展規劃的要求,使得中低檔普通住宅快速向城市外圍發展。目前,天津商品住宅市場已形成市內、郊區縣、濱海三區域齊頭發展的態勢。尤其是已經成為中國經濟熱點的濱海新區開發,已吸引了眾多大型房企進駐。根據濱海新區發展規劃,到2010年和2020年,濱海新區人口規模將達到180萬人和300萬人,城市化水平達到90%和97%。預計未來對住宅的需求量將成倍增加,市場前景看好。
再次,外埠、境外房企將持續進入天津。隨著天津市經濟快速發展、濱海新區開發開放深入和房地產市場成熟度、開放度的顯著提高,必將繼續吸引大量外埠、境外資金進入天津房地產市場。據統計,2000年外地、境外開發企業投資僅佔全市房地產總投資量的5%,到2006年上昇至38%,今年預計將超過40%。截至目前,在津注冊的外地、境外開發企業達到224家,其中外資企業88家中,港資企業48家,和記黃埔、嘉裡集團、新世界、恆隆地產、信德集團、新加坡仁恆集團等在津投資總額已累計達到200億元,內地的萬科、中糧、金地、富力、華潤等一大批知名開發商也不斷進入天津市場大舉拿地。濱海新區納入了國家發展戰略,被看作是珠三角、長三角之後的新的經濟增長點,是天津獲得海內外投資商關注的主要原因。據統計,2006年濱海新區房地產開發實現投資77億元,同比增長37%,高於全市同期房地產開發投資平均增長水平14.2個百分點。2006年全市新成立開發企業共取得94個開發項目,其中濱海新區佔34個,開發面積佔總規劃面積的53%。
最後,金融創新將成為天津房地產市場的亮點。與當年的深圳和浦東不同,濱海新區的優惠政策,重在創新的政策空間而非直接的財稅支持。一年多來,天津在金融創新方面的舉動一次次引起了業內的關注。2006年底,國內首只大型產業投資基金——總額200億元的渤海產業投資基金在天津設立,開創了我國產業投資基金的先河。2007年1月,領銳房地產信托基金在天津正式發起,注冊資本達10億元,這成為國內首只投資工業廠房領域的房地產信托基金,標志著國內推進房地產信托投資基金試點進入實際操作階段。原中房集團總裁、領銳基金發起人之一孟曉蘇表示,天津市正在開展的包括房地產投資信托、工業企業固定資產等一系列資產證券化業務試點項目為金融創新提供了便利,是領銳基金選擇天津濱海新區試水的重要原因。今年6月,中國企業國際融資洽談會在天津濱海新區舉行,共有來自17個國家的207家基金類投資機構,與918家國內工商企業在此間進行『快速約會』『資本對接』。通過政府牽頭的形式大規模引入私募基金在我國還是首次,也為宏觀調控下面臨資金緊缺的房地產企業提供了新的融資渠道。土地和資金是房地產的命脈,開發商在天津大舉拿地的同時,必將借助當地創新的金融政策的便利,推動企業融資的變革,改變過度依賴銀行信貸的傳統融資模式。
天津經濟增長潛力巨大,加上正處於經濟快速發展的上昇時期,房地產市場出現投資快速增長、土地開發面積大幅增加的情況比較正常。但是,在繁榮時期也要考慮到實際需求和消費能力的增長速度,避免出現虛熱的情況。中央政府批准濱海新區成為全國綜合改革配套試驗區,其開發開放納入國家總體發展戰略布局,也激發了部分樓市投資者的投資熱情。據調查,目前濱海新區樓市投資性購房所佔比重遠高於中心城區,房價上漲較快,存在一定的過熱風險。房價上漲不是經濟發展的標志,政府需要加大調控力度,規范房地產市場秩序,抑制投機行為,以切實穩定房價,保證房地產市場與宏觀經濟的協調健康發展。
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