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一、全市商品住宅銷售情況分析
1、上半年成交數據
2007年上半年全市商品住宅共成交32105套,成交面積為362.56萬平米,其中市內六區成交127.89萬㎡,佔35.2%,郊縣成交234.67萬㎡,佔64.7%。全市成交額93.66億元,市內六區成交額佔全市的46.8%,郊縣佔53.2%。全市成交均價5524.41元/㎡,市內六區均價為7323.37元/㎡,郊縣為4544.04元/㎡。
2、2006、2007年同期成交量、成交價格變動情況
2007年較2006年同期成交套數下降了7.11%,成交面積下降了7.16%,其中市內六區成交面積下降了26.6%,而郊縣則上昇了8.5%,由此,市內成交量的下降帶動了全市成交量下降。在市內六區和郊縣共同帶動下,成交價格則上昇了15.48%,其中郊縣價格的上漲高出市內六區8.1%。由於價格的增長,2007年上半年成交額較2006年上漲了7.22%。
2007年與2006年同期成交面積相比如圖:
2007年與2006年上半年各月成交量走勢,基本相同,2007年由於市場供應逐漸放大,成交量穩步增長,6月份成交量繼1月份來首次超過2006年。7月份以後,市場還將有大量新增項目,下半年成交量將持續走高。
3、2007年上半年成交狀況
如圖,在春節銷售淡季的影響下,2月份成交量大幅下降,較1月份下降了52.11%,成交價格也受到一定程度影響,下降了2.5%。3月份以後,成交量逐漸放大,穩步增長。成交價格漲幅明顯,6月較1月大價格上漲了15.9%。
二、全市各區域成交狀況分析
1、市內六區成交量狀況
2007年1—6月市內六區共成交商品住宅10679套,較2006年下降了31.12%。其中南開區成交量仍佔六區的主導地位,共成交4034套,佔六區總量的37.8%。
2、2006、2007年成交量數據對比
由上圖可知,市內各區成交量普遍下降,降幅較大的為和平區和河東區,分別下降了51%和43.3%,河西區降幅較小,為7.7%。受和平區區域發展定位影響,住宅項目逐漸減少,市場供應量下降,成交量出現明顯萎縮,而其他區域上半年與2006年相比較少,成交量出現下降,下半年隨新增項目的增多,成交量將會有所增加。
3、2007年成交量走勢
各區域成交量受市場供應量的影響呈現不同走勢。和平區、河西區、南開區呈現穩步增長,而河東區上半年新增項目較少,市場供應量存量較低,成交量呈現下降趨勢,隨下半年新增項目的增加,成交量會有增加趨勢。
4、市內六區成交價格
市內六區成交均價7342元/㎡,較去年同期上漲了17.9%,由上圖可以看出各區價格均有所上漲。和平區價格仍最高為8686.34元/㎡,漲幅最低為6.2%,漲幅較大的是河北區、紅橋區分別為27%和29%。各區域間價格水平繼續拉近,和平、紅橋區每平米差價已從2006年的3448.67元下降到目前的2584.32元,下降幅度25.1%。受到購買力影響,高價位的一線區域上漲空間已經有限,而整體房價將會由二線區域的拉動而緩步攀昇。
三、重點區縣市場分析
1、重點區縣成交量狀況
2007年上半年重點區縣共成交12558套,與2006年同期基本持平。塘沽區與西青區成交量遠高出其他區域,兩總和佔重點區縣的60%。西青區市場熱度較高,新增項目不斷,共成交3999套居重點區縣榜首。
2、2006、2007年成交量數據對比
與2006年同期相比,東麗區、西青區成交量上漲,特別是西青區,在中北鎮發展的拉動下,成交量較去年同期上漲了137.3%。而津南、北辰、塘沽區由於新開項目較少,出現一定程度的下降,塘沽、津南區降幅較大分別為32.7%和31.5%。
3、2007年成交量走勢
如下圖,除東麗區外,各區域成交量穩步提昇,呈現良好走勢。特別西青區和塘沽區,成交量明顯增加。
4、重點區縣成交價格
重點區縣成交均價4855.2元/㎡,較去年同期上漲了29.5%。由上圖可以看出各區價格均有所上漲。漲幅最大的是津南區,為42.6%。漲幅較小的東麗區也上漲了15%,各區縣價格也趨於平均。區縣市場日趨成熟,價格繼續保持穩中有昇的趨勢。
四、下半年預測
綜上,2007年上半年全市房地產市場走勢平穩。成交量逐漸放量,成交價格昇幅明顯,郊縣地區成長迅速,成交量佔全市成交量64.7%較2006年上漲了近10%。價格也明顯提高。特別是重點郊縣地區,價格漲幅將近30%,個別地區突破40%。主要由於環外四區市場熱度不斷提高,新增項目迅速增加,項目素質也不斷提高,市區消費者擁向這些地區,市場呈現供銷兩旺的局面,也推動了郊縣地區價格的上漲。在外圍區縣發展和購買力雙重作用下,各區域價格差繼續減少,平均價格水平持續昇高。
1、下半年成交量持續增加,重點仍是環外四區和塘沽區。
從2007年兩次公布的土地供應計劃上看,未來居住重點區域郊縣區域,未來上市量超過500萬㎡,市內六區大幅土地將集中在河東、河北、紅橋地區,和平、河西、南開區均為金融、商業用地。
2007年下半年,預計將有24個新開項目,分布在四個中心城區和所有重點郊縣地區。其中塘沽區6個,河西區4個,上市量的增加給成交量穩步增長奠定了基礎。下半年拆遷區域有所增加,市場需求量的增加將推動成交量穩步上漲,而環外新城的發展會更加迅速。
2、房價保持增長,漲幅回落。
市內六區土地稀缺性不斷提高,河東、河北、紅橋區域住宅價格還將有所上昇,而和平、河西價格上漲難度較大,鑒於區域價值,這些區域的價格漲幅空間有限。
同時在政策的影響下,戶型面積減少,特別是環外新城,小戶型產品大面積興建,同時經濟適用房、還遷房不斷增加,供應結構的矛盾將在一定程度上得到緩解。價格目前已處於高位運行,下半年漲幅將隨供應量的增加得到一定控制。
3、市區住宅品質將進一步昇級。
郊縣項目的崛起使市內項目已不佔有產品優勢,區縣房價不斷攀昇,市區價格則漸漸接近頂部,而土地成本的增加不得不使市內項目的開發商更加注重產品品質和附加價值的提昇,市內項目將面臨品質的全面昇級,高檔精裝修項目會不斷湧現。(聯合地產)