打破計劃經濟之後中國建立了市場經濟的框架。經濟學家有了發揮纔能的平臺，人們在社會生活之中聽到了更多過去很少關注的名詞，如GDP、CPI、PPI等等，但卻始終難以從制度經濟學的角度推動中國的改革。

　　制度對經濟的影響是巨大的，從計劃經濟向市場經濟的轉化可以說是一種經濟制度的轉換，因此形成了中國經濟翻天覆地的變化。同樣一個不好的行政制度也會造成經濟運行中的極大破壞作用。社會正是在這種制度不斷改進與變革之中實現了經濟的發展。

　　市場經濟中創造財富的重要手段之一就是降低交易成本、提高資金運用效率。而制度的合理性就在於降低交易的成本，那些只能增加交易成本或者阻礙交易成本降低的制度，則顯然不是好的制度了。

　　中國目前引起社會爭議最多的大約就是持續上漲的房價了。房價的上漲一定有其制度性的原因。要解決房價的問題也必須從引發房價持續上漲的制度性原因入手，纔能有針對性的解決長期發展中的問題。

　　首先是土地制度中將土地分為了國有與集體的兩大類，且兩者之間除國家征用之外不得轉換。實質是限制了所有除國家之外任何人擁有土地實體財產的權利。不管是集體還是國有的土地使用者都只擁有租用的權利，而無出讓的權利。名義上農民擁有集體土地的財產權利，但卻不能自主土地權利的轉移和土地上建築的自由交易。實質是最終形成的是國家唯一壟斷的土地供給權利。只有國家可以進行國有土地的出讓，只有國家可以將集體土地轉征為國有土地，只有國家可以按計劃或按長官意志決定土地的供給數量和供給方式，於是土地的現行制度和供給方式成了調控房價可持續上漲的必要條件。

　　根據《中國國土資源年鑒2005》的統計數據，2004年全國國有土地供應出讓181510.3公頃，成交價款6412.2億元，扣除實際支付的征地補償費、拆遷補助費、土地開發費、計提用於農業土地開發的資金以及土地出讓業務費等各種費用之後實現的土地淨收益為2339.8億元。根據2004年全國經濟普查的數據顯示，2004年全國房地產開發企業的經營利潤總額為1035.2億元。土地的淨收益是房地產企業經營利潤的2.26倍。

　　《年鑒》中同時顯示，1999年的土地淨收益為514.3億元，與2004年相比增長了4.55倍，每年平均增長0.91倍(當然這裡有土地供應量增長所帶來的收益增長)。同時2003年的土地供應量為19.3萬公頃，收益為1799.1億元。而2004年土地的供應量下降為18.1萬公頃，少了1.2萬公頃，收益卻增加了340億元。這充分說明了土地單價的上漲。

　　根據國務院發展研究中心的報告，土地出讓金已成為政府的『第二財政』。在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收佔地方預算的40%，而土地出讓金淨收入佔政府預算外收入的60%以上。

　　2007年上半年全國稅收收入累計完成24947億元，增長29%，其中城鎮建設稅收入增長了23.4%，土地增值稅增長了79.3%，土地使用稅增長了57.1%，房地產業營業稅增長了38.3%。

　　曾經一度許多人都認為房地產的投資增長拉動了中國的固定資產投資增長，並拉動鋼材、水泥的消耗與增長，成為經濟過熱的罪惡源頭。因此大量的控制投資增長的調控措施都首先從壓縮房地產投資增長開刀，但卻忽略了整個房地產投資增長中土地購置費用增加對投資名義增長的影響。

　　REICO工作室今年第二季度報告中對此做了專門的分析，結論是：土地購置費用增長對房地產投資名義增長的貢獻率為20.9%。

　　根據《中國統計年鑒》(2006年)提供的數據，1997—2005年間全國房地產完成投資額年均增長22.3%，而房屋竣工面積年均增長僅為16.4%，但土地購置費用的年均增長速度高達36%。扣除土地購置費用的增長的影響後，年均投資實際增長率為71.6%，遠遠低於全社會固定資產投資的實際增長，並不是投資過熱的源頭。在京、滬、深、穗等土地價格上漲較快的城市與地區，土地購置費用的增長對投資的高估影響則更為顯著。

　　而針對房地產投資的壓縮必然產生的結果是供給能力的削弱，加劇了需求日益增長的情況下供給不足的矛盾。購置土地費用在完成投資額中所佔的比重從1997年的7.8%上昇到了2005年的18.25%，大量的投資被土地購置佔用了。

　　四、從招拍掛制度看增加的交易成本

　　當官員們可以利用權力進行土地資源的分配並撈取錢財時，為解決這種權力分配資源的不合理制度，中國出臺了強制性的經營性土地『招拍掛』制度，試圖用這種公開的制度來解決官員們的腐敗問題以及國有資產流失和私分的問題。

　　這種制度出臺的初衷是善良的，但結果在地方政府利益驅動的左右之下，走向了另一個極端。

　　掛牌與拍賣在土地原有供給充足時尚能體現公開與公平，但隨著供應量的減少和房價預期的推高，讓土地在舉牌之中不斷的出現天價。這種土地的天價大大的增加了政府的土地淨收益。一方面讓政府可以更瘋狂的利用權力征用農民的土地發財；另一方面讓市場中的房價不斷的暴漲，也不斷的增加著市場中的交易成本。

　　於是更多的地方政府為了防止天價吹跑了官帽，改用了招標的方式，但仍未能抑制住土地的價格上漲。

　　一般的外行人以為招拍掛的中標價格就是土地的成本價格，卻不知道在這種看得見的中標價之外還有大量的交易成本發生，也在推動著中標土地的價格增長。

　　招拍掛的交易成本還包括：1、各種標書和制定投標文件的成本；1、招標前規劃方案的研究與設計成本；3、勘察地形、了解市場、地塊位置的成本；4、交納投標保證金的成本；5、支付全款土地價款的資金成本；6、其他管理成本。

　　這些成本會加在土地中標價格之外。如果多次投標未中標，那麼這些累計的成本就會成為公司最終累加在中標的項目上的成本，就會變成一個巨大的交易成本。

　　我無法了解全國的數字，但僅從北京的情況就可以看出這種成本的巨大，而北京市場僅僅佔全國市場的約十分之一。從招拍掛的土地總量看約只佔全國經營性出讓土地的5%，那麼全國的這種強制性交易成本就可想而知了。

　　從網上可以查到的北京2006年的情況是招拍掛交易的宗地數為86宗，起始交易價格為214.6億元，參加投標單位交納給土地部門的各種保證金總額為143.8億元，投標單位存在公司賬上准備購買土地的金額則高達900多億元。交易成本中的貸款利息損失就接近1.5億元，整個交易成本約為2億多元，平均每宗土地230萬元。

　　2007年截止至8月31日，網上可以查到的情況是交易的宗地數為44宗，起始價為134.69億元。但存入土地部門的保證金就高達88.3億元，准備購買土地的公司存款金額約為650億元。交易成本中的利息損失約億元，平均每宗土地的交易費用也在250萬元左右。

　　以此推算土地招拍掛制度在全國的官方運行成本完全可以從保證金的存款收益中收回並有盈餘。但開發商支付的各種成本約為60億元(這個數未經驗證，但可以說明交易成本的增加)。也不是一個小數字了，無形中又提高了一塊土地的價格。

　　制度產生的作用有積極的一面，同時也有消極的一面，如何讓制度更加有效，正在於如何減少其消極的一面。

　　這三組數字所反映出的問題，恰恰讓房價處於了上漲的預期中。改變現有的土地制度和供給方式，纔有可能真正解決供求關系的矛盾和降低市場交易的成本、緩解房價上漲的速度。