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『我們研究了三年多的時間發現,總價低於60萬元的中小戶型是天津人的最愛。』天津新創置業有限公司市場營銷部經理陳宇在接受中國經濟時報記者采訪時表示。
2006年年底至今上市銷售的犀地、上院、和平門等中小戶型項目開盤即告售罄,甚至一度還出現了哄搶的局面。『今年,天津已經推出了好幾個以中小戶型為主打的項目,但與強烈的市場需求相比,適應新政纔一年的天津中小戶型的開發供應量纔剛剛開始。』天津一位房地產開發商告訴記者,隨著中小戶型項目的增多,帶給開發商的挑戰是如何精耕細作。
中小戶型批量上市
天津市建委辦公室主任王文貴告訴本報記者,今年天津中小戶型產品開始批量上市。
天津瑞景居住區的『首創·寶翠花都』是首創集團在天津開發的第一個項目。『我們在開發之前做了很長時間的市場調查,最後發現低總價的中小戶型是天津的主流戶型。』陳宇告訴記者,『首創·寶翠花都』目前開盤的中小戶型已經全部售罄。記者在該項目現場看到,花園洋房式的外觀設計非常吸引人。新推出的『楓景洋房』全部為100平方米以下小戶型,包括97—99平方米小三室,74—76平方米和86—90平方米小兩室,布局緊湊,功能分區明晰,均價為5800元/平方米,總價約在40萬—60萬元之間。
中北鎮板塊中的『大地12城』也是一個90平方米佔75%以上的中小戶型項目,主要是50、78-80、80-90平方米為主的一居、兩居戶型,均價5400元/平方米,是典型的小戶型、低總價。
在梅江南生態居住區,松江集團開發的水岸江南項目已經動工。『項目總規模共11.6萬平方米,有888套房源,但現在已經有3000多個意向登記客戶。』松江集團相關負責人郎昇祥告訴本報記者,該項目全部是60多平方米和80多平方米小兩室,而且都為精裝修。目前具體開盤日期與價格都尚未確定。
據記者了解,除了上述幾個項目之外,江灣廣場、洛卡小鎮三期、上城豪苑、中央戀城、河東區的戀日銀河等等,這些項目均以中小戶型為主打。在2007年天津春季房交會上共推出普通住宅項目66個,其中近30個項目8916套、80.24萬平方米為90平方米以下小戶型商品房。
天津市有關部門根據去年11月出臺的《天津市住房建設規劃2006-2010年》,對2006年擬出讓、已出讓地塊項目的套型結構控制比例都做出了明確規定,如華明組團、雙港組團東地塊、張窩組團、小淀組團等新家園建設地塊,中小戶型的比例將高達87%。
此外,新規劃對目前熱點居住板塊的戶型比例也都做出了明確規定,如老城廂地塊,90平方米以下戶型佔25%;三岔河口板塊,比例為50%;梅江板塊,比例為50%;西南奧運板塊,比例為50%;中北鎮板塊,比例為70%。
今年年內,天津90平方米以下的中小戶型住宅計劃開發量將達到1000萬平方米以上。由此,小戶型產品將批量上市,強勢佔領市場主流。
中小戶型成本高是個謊言
近期,天津市建委房地產協會所做的一項調查顯示,被調查群眾多數希望購買小戶型住房,而打算購買90平方米以下住房的人數佔被調查人群總數的62.7%。
但是一直以來,開發商以開發大戶型為已任,很多項目把小戶型當成調劑品,所佔比重大部分在20%、甚至更低。那麼,開發商為何不願意建中小戶型?
『中小戶型回款速度慢、開發成本高,開發商的利潤太少。』這就是開發商一直回避建設小戶型的理由。但是現在記者調查了解到的諸多事實顯示,這個謊言要被揭穿了。
8月15日下午,天津市建築設計院、天津市建委、天津幾家房地產開發商在聯合接受本報記者采訪時一致表示,小戶型不會提高開發商的開發成本,『中小戶型成本高』是個假命題。
此前,有很多開發商認為,在同一地段,定位為大戶型的豪宅和定位為中小戶型的普通住宅相比,單價高2000元是很容易做到的。而且,相同的規模,建大戶型可能只需要分隔成200多套就可以了,但中小戶型可能就需要400多套。這樣,建築材料、牆體用材等各方面的成本都會上昇。
『事實上,建大戶型和小戶型所用的成本沒有多少區別,像建築材料、多出來的牆體、管道、門窗等費用是微乎其微,甚至可以忽略不計。』天津松江集團一位負責人表示,只要開發商把小戶型的品質做好了,單價一樣可以提昇上去。
『單價決定檔次,總價決定客群』,在很多開發商看來,高收入者的錢要比普通老百姓的錢好賺。『習慣了大口喝酒、大塊吃肉,開發商自然不願意接受中小戶型。』
『開發中小戶型使開發商面臨挑戰的不是成本而是車位。』松江集團的郎昇祥告訴記者,按照新的設計標准,商品房的車位配備比例為1:1或者1:0.7,原來建設大戶型可能只需要200多個車位,現在中小戶型可能就需要近400個車位。而且,地上還不能預留過多車位,這就對地下車庫的建設提出了更高的要求。『如何在地下有限的空間滿足住戶對車位的需求,這纔是目前中小戶型開發商真正需要解決的難題。』
接受中國經濟時報記者采訪的天津房地產界人士一致認為,小戶型產品的集中上市,增加了同質化產品上市量,激化了開發商之間的競爭。隨著人們對住宅舒適度要求的不斷提高,小戶型也不再是品質低、檔次低的代名詞,購買者更關注戶型設計、功能布局、科技環保含量及配套設施等產品附加值,小戶型創新勢在必行,而開發商的『精耕細作』也纔剛剛開始。
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