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相對於海外資本的瘋狂投入,開發商們似乎不敢輕易涉足商業地產領域。然而今年,包括華潤、富力、綠地、今典等一批知名開發商明顯加大了對商業地產的投資力度。
潘石屹在去年說的『SOHO中國今後三年不再開發住宅,轉而進入商業物業開發』這句話一度引起爭議;在住宅開發上順風順水的老潘,其不再開發住宅的決心到底有多大?
而隨著今年朝外尚都商街開業以及三裡屯47萬平方米綜合用地的獲取,先前老潘的『今後SOHO中國將把重心轉移到商業項目上』的言論正被一點點驗證。
無獨有偶,華潤置地在8月3日公布了以19.56億元人民幣投得廈門兩幅大型商住地皮的消息,預計興建334萬平方米的商住物業。
一直主攻住宅項目的張寶全旗下今典集團也在上月中標海南三亞一七星級酒店項目。該項目面積達320畝,投資額達16.8億元。今年知名開發商加大商業地產的投入可見一斑。
商業地產比重增加當萬科專注於住宅領域時,今年很多地產巨頭卻把目光瞄准了商業地產領域,加大商業地產的投入被看做是企業的轉型之舉。
華潤集團在深圳開發大型購物中心『萬象城』後,已著重在全國經濟發達城市發展、復制以萬象城大型購物中心為主力品牌的綜合性商業地產項目。據悉,華潤已經先後考察天津、成都、大連、武漢、上海等城市,計劃復制萬象城項目,而總投資近50億港幣、建築面積超過60萬平方米的華潤沈陽萬象城項目已於今年6月動工。
此外,華潤集團旗下的地產上市公司華潤置地在上月底表示,今年會聯袂母公司華潤集團,投放100億元人民幣吸納土地儲備,其中華潤置地會佔一半左右。華潤置地常務副總經理吳向東曾對媒體透露:『華潤爭取每年只進入一個城市,並且每年建成一個萬象城。今後華潤擁有投資物業佔總資產的比重將會繼續加大,所有投資物業都只租不售,從而實現從住宅開發商向綜合性地產商的轉變。』
根據公開資料顯示,去年華潤置地新增住宅土地儲備540萬平方米。其中包括華潤集團注入的260萬平方米,以及以招拍掛方式新增的土地儲備282萬平方米。此外,華潤集團手上有著一定規模的土地儲備,主要分布在杭州、無錫、重慶、大連、沈陽等城市,不完全統計將近有600萬平方米。
華潤置地目前已在大連取得星海灣、開發區、天津街以及交電所四幅土地,前兩個項目即將啟動。8月3日以19.56億元人民幣投得廈門兩幅大型商住用地是其最新的舉動。而這些地塊大多將建成綜合性的商業地產項目。
今年繼續加大優質持有型物業比重是富力集團一個遠期的戰略目標。富力地產董事長李思廉在去年為富力制定的三年策略是:在營業收入中,75%來自樓盤銷售,25%將來自租金收入。顯然,富力加大對商業地產的開發比例已勢在必行。
根據富力近期新增的土地儲備可以看出,商業用地的份額在富力的土地儲備中所佔比例已越來越大。其位於北京南緯路、白家莊和宋家莊的三幅地塊以及廣州珠江新城的兩幅地塊均為商業辦公綜合項目。
富力去年年報中也顯示,商業物業的銷售額約佔富力總銷售額的26.4%,其以短期及長期租約出租其部分商業及零售樓面所得的租金收入約為人民幣7866萬元,較去年的4339萬元,昇幅逾81%。
而上海地產龍頭綠地集團今年在商業地塊上的頻頻出手也顯示出其強勢拓展商業地產的態勢。在成都、上海等城市綠地已成功取得多處地塊,其中成都雙楠區建築面積近9萬平方米被規劃為辦公商業用地,上海奉賢、嘉定、浦東川沙等地通過公開掛牌取得的3幅土地也均定位為現代服務業綜合項目。
相關資料顯示,綠地在各地已建成的商業物業有30萬平方米,而處於開發建設中的超過100萬平方米,規劃面積則達到268萬平方米。『在堅定全國拓展的同時,加大對商業地產投入,以合理的投資結構分散投資風險。』綠地集團董事長張玉良表示。
警惕商業地產開發風險近兩年沒在北京拿地的張寶全,在中標海南三亞一七星級酒店項目後被問及今典是否『棄住從商』時坦言,商品房市場有效土地供應嚴重不足是導致開發商轉身商業地產的最主要因素。而北京有效土地供應存在明顯不足也是事實,這一點從今年土地供應計劃遲遲沒有出臺便能看出端倪。
從目前來看,企業逐漸轉向商業地產開發已是很多開發商的選擇。對於有實力的開發商尤其是上市公司而言,介入商業地產領域以只租不售的模式進行跨地域大量開發能獲得長期穩定的收益,從而規避單一行業風險,提高公司穩定獲利能力。
然而,商業地產與住宅開發最為主要的差別在於投資回報的周期性,住宅產品可以在相對短期內實現資金的快速回籠,而商業地產則更多依賴於長期的租金回收。當原先做住宅的開發商轉身去經營商業地產時,必須警惕商業地產開發中存在的市場風險。
首先,開發商必須重視商業開發的專業化需求。由於商業項目通常體量龐大,在前期規劃設計時要比住宅的開發模式更加復雜,不能套用原有住宅的操作模式。
例如在項目前期規劃設計時就要有配合日後招商的設想。很多發展商在未明確商家的情況下開始設計,往往會因缺乏定向設計依據而變得盲目。這樣只能增加前期成本和後期招商難度,浪費大量時間、精力。
其次,改變銷售產權的模式是商業後期良好運營的保證。由於開發商對商業地產核心價值的判斷存在偏差,過分強調短期的回報使得很多商業地產項目存在房屋產權銷售現象。產權分割導致經營權與所有權分離的結果,最終會使得項目業態規劃變得混亂,導致項目後期運營難以為繼。這一點,從前幾年巨庫等失敗的商業項目便能看出。
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