|
||||
日前,針對目前部分大中城市房價持續攀昇的問題,國家發改委宏觀經濟研究院發布一個研究報告,其中一條是建議改期房銷售制度為現房銷售制度。
這反映出,實行期房銷售還是現房銷售,確屬密切涉及開發商及購房人的重要命題。其實,早在2004年上海房價激增的時候,就有專家提出實行現房銷售,近兩年全國其它地方也有零星聲音地傳出,由於關系重大,中央一直沒有采納。倒是部分地方政府有所行動,比如去年北京市銀監局把個人住房商業貸款發放條件提高到項目結構封頂,對開發商資金回籠的影響,基本上等同於結構封頂時纔能銷售。
目前,上海商品住宅預期售的條件是:多層建築須結構封頂,小高層、高層建築須完成主體工程的三分之二。目前多數城市的預售條件和上海相似,比如廣州也是要求主體工程達到三分之二纔能預售。放眼國外,其實多數國家,尤其是發達國家實行的都是現房銷售制度。現行的預售模式是從香港搬來的,其市場背景是那時香港住宅市場蓬勃興起,賣期房可以加快賣房速度和提前回籠資金,主要獲益方是開發商。
接下來,筆者分析一下期房銷售與現房銷售對於消費者的利弊。在一個成熟的房地產市場中,如許多發達國家,當然是現房銷售制度比較合理。從本質上講,賣期房等於是賣半成品,比較一下服裝、電器、汽車等其它消費品就會心生疑竇,憑什麼同為商品,房子卻要竣工前銷售。對消費者而言,買期房的風險不言而喻。前些時一周末我偶爾去浦東塘橋公園逛,卻發現一群人在那裡集會,問了纔知,他們全是周浦沈默園的業主,正商議如何起訴開發商,此樓盤號稱是本輪樓市的『上海爛尾第一樓』,停工已久,近期項目拍賣亦遭遇流標。因為市場低迷、資金斷裂、開發商攜款逃逸等諸多原因導致樓盤爛尾,是期房消費者面臨的最大風險。
那麼,實行現房銷售會產生什麼市場反應?首先,必然緊縮開發商的資金鏈,加劇企業的優勝劣汰,這對於行業發展有利;其次,開發商融資成本增加,存在提高房價的可能性,但是否提高關鍵得看市場行情,如果處於繁榮期,則會提價,如果處於蕭條期,則難以提價。很多人都認為買期房便宜,現房時房價必漲,我認為這完全是謬論,開發商不是慈善家,只要有漲價的可能性,必然會謀取最高利潤,不存在期房和現房的定價區別。
最後,值得關注的是,目前上海樓市處於回暖上昇期,近幾個月市場呈供不應求之勢,若此時推出現房銷售制度,會加劇供不應求格局,房價看漲。筆者認為,買房人不會必擔心,近期出臺政策的可能性不大,即便實行現房銷售制度,也會設定一個過渡期。總體而言,變期銷售為現房銷售,乃大勢所趨,維護消費者利益是成熟市場的重要特征。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||