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上帝其實從來不擲骰子。人們以為的房價瘋狂游戲,其實都是自然規律,總有興衰成敗的那一天。
生於上世紀80年代的人們,現在可以通過排隊爭著買房來重溫計劃經濟時代物質匱乏、憑票購物的景象了。
最近的幾個月裡,幾乎所有的大中城市的房價都突發性上漲,人們手裡揚著厚厚的鈔票,像買大白菜一樣地排隊購買總價上百萬的房子。
住在北京朝陽公園橋東泛海國際小區馬路對面的文強,有些看不懂對面的這個樓盤。2005年初,文強以5300元每平米的價格購買了目前居住的這套100平米的兩居室,卻怎麼也沒有想到,兩年之後,與自己相隔不過數百米的這個新樓盤,居然賣到了均價23000每平米。甚至,還快要賣光了。
令文強困惑的,不僅僅是房價的高漲,同時也有一絲受冷落的惆悵。他曾經去過泛海國際的售樓處,那裡的售樓小姐不像前幾年賣房那樣熱情主動,說了句只剩幾套214平米以上的大戶型了,就撂下文強走了。
這是一場不對稱的角力,參戰的雙方甚至不在同一條地平線上。一套房子的意義,已經從原來的商品交易的買賣,演變為一場對生存空間和社會資源的爭奪戰。有的人贏了,有的人則一敗涂地。
截至2007年6月底,深圳市房地產均價達到了15487元/平方米,比5月份上漲14.6%,在短短四個月之內,深圳房價暴漲了50%。最新的統計數據表明7月份深圳房地產均價為1.35萬元,較6月份均價下降了7%。
就在同時,根據廣州市房管局下屬的陽光家緣網站公布的數據,廣州市7月份商品住宅簽約均價為9473元/平方米,首次突破9000元的整數大關。上海、北京等各大城市房價都有上漲,其中北京房價僅6月份就上漲10%。
房價為什麼會上漲得這麼瘋狂?一切紛擾,只有撥開迷霧纔能看到真相。
房子和排骨的聯系
一切先從經濟談起,不要認為房子的大幅漲價和豬肉的大幅漲價八杆子也打不著。
我們目前所處的是一個什麼樣的時代?經濟迅速發展,國力逐漸增強,財富顯著增加。而現在,幾乎所有的東西都在漲價,從糧食到豬肉,再到方便面,人們的衣食住行每個方面都在接受漲價的嚴峻考驗。
物價為什麼會上漲?
發展中國家為了增加出口貿易,都選擇了以資源換貿易的方式,主動低估本國貨幣的實際價值,來實現對外貿易。而隨著勞動生產率的提高和經濟的持續發展,其貨幣實際處於緩慢的昇值通道當中,積累到一定程度,就會產生昇值壓力。
從2002年初到2005年初,美元相對歐元貶值了大約40%,這大大提高了人民幣昇值壓力,因為原本就低估的人民幣,掛鉤美元也相對貶值,除了美國,日本等國家也加入要求中國貨幣昇值的行列。
人民幣昇值是一個趨勢,沒法避免,中國只有采取積極措施去接受這個挑戰。
問題是,昇值後怎麼辦?貨幣如果單純快速昇值,無疑是一種災難,采取合適的方法成功緩解貨幣昇值帶來的風險,是中國政府需要考慮的重大問題之一,但卻存在一個簡易公式使得普通人能對貨幣昇值產生最直觀的印象:
『實際匯率=名義匯率-相對物價指數』。
名義匯率自然就是我們平時日常看到的外匯市場傳來的每日變動的貨幣買賣交易價格。實際匯率則是通過對兩個國家的價格指數進行調整後的經濟指標,反映了一個國家真實的貨幣價值水平。
可以看出,如果中國不得不進行人民幣昇值,為了不使得實際匯率短期大幅變動,最好的方法就是在名義匯率上漲的時候,也大幅提高國內的相對物價指數,兩兩相減,互相抵消。
謎底終於揭開了。
大幅提高國內物價,成為中國應對人民幣昇值的一個選擇。於是,從豬肉價格開始,人們發現東西都在漲價,通貨膨脹的隱懮已經悄然到來。而房子,作為重要的資產,更是理所當然成為釋放人民幣昇值壓力的重要工具之一。
韓國排骨就是個佐證。上世紀80年代,美元走弱,韓國經濟持續增長,同樣積累了巨額貿易順差,韓元面臨著昇值壓力。而韓國政府在一邊緩慢小幅對貨幣進行昇值的同時,采取通過國內資產價格膨脹、上漲物價的方法,使得實際匯率有序上昇,成功化解了韓元的昇值壓力。1985年9月至1989年4月間,韓元對美元名義匯率上昇34%,但由於韓國CPI消費物價指數一直超過美國,所以沒有引起太大的經濟動蕩。
從另一個方面講,由於原來的貨幣被人為低估,現在的物價上漲,實際上也是重估一切商品物質的真實價值。在那幾年裡,韓國的物價上漲指數一度高達10%。人們津津樂道的韓國排骨售價一斤合160元人民幣。
貶值和泡沫雙重作用下的房子
但有些事情,還是無法避免的。那就是由通脹帶來的房地產泡沫和股市泡沫。
這實在是一個微妙到藝術層面的經濟游戲。為了緩解貨幣昇值壓力,政府需要提高土地價格、房地產價格、能源價格、勞動力工資等諸多方面,從而可以增加生產成本,提高產品售價,從而造成產品競爭力下降,由於產品的低價優勢不再,出口減少,貿易順差也會逐漸下降。
而由於貨幣的過多,以及國外投機資金處於對貨幣昇值趨利因素的紛至沓來,錢多和提高物價的雙重需要,就造成了貨幣貶值現象。出於對價格飛漲的預期,泡沫也就隨之形成。
中國6月份CPI指數漲幅高達4.4%,工業價格指數漲幅也達2.5%,而2007年1?6月份的城鎮固定資產投資則增長了26.7%。
房價同理。6月份全國房價漲幅為7.1%。北京6月份房價同比上漲10%,深圳同比上漲了13.9%。
政府面臨的困境就是,一方面流動性過剩的熱錢還在到處湧動,另一方面政府卻又需要它們造成的輕微的通貨膨脹來抵消貨幣昇值帶來的影響,同時又害怕因此造成股市和房地產的泡沫危機。
即使宏觀調控尚屬成功的韓國,在貨幣昇值期間也經歷過一次股市泡沫過程,股市從140點上漲到1000點,漲幅超過7倍。而韓國的房價,僅1987?1989年,首爾的地價就上昇了68.2%,房價則上漲了82%。
貨幣昇值和流動性問題似乎總是相生相隨的一對兄弟。1985年,日本政府被迫開始持續大幅調高名義匯率,推動實際匯率大幅上昇,造成嚴重的資產泡沫,並使得日本經濟陷入長時期的衰退之中。由於日元的大幅度昇值,國外熱錢蜂擁而來,日本的基礎貨幣發行增長率從之前的年均5%迅速提高到了10%,大量貨幣的發行也造成了流動性過剩問題,日本資本市場尤其是房地產市場開始呈現出嚴重的泡沫化。
房地產泡沫越發嚴重,對於過剩資金的依賴性也就越大,當1989年國外資本獲利撤離,日本央行為了控制通貨膨脹而逐漸上調再貸款利率收緊銀根的時候,由於流動性的大量減少,造成了日本房地產市場泡沫在1991年宣告破裂,狂泄50%,從而使日本走上了長達10年的通貨緊縮和經濟蕭條時期。
中國社會科學院金融研究所金融研究中心主任尹中立就此認為,在目前貨幣昇值和流動性過剩的大背景下,中國包括房地產在內的所有資產價格上漲的趨勢短期難以改變。
而中國目前的經濟增長主要是由投資帶來的增長,其動力不是消費因素,已經促使正常資金過多流向房地產等產業。
用常規的經濟眼光去分析目前的房地產市場,注定如盲人摸象。諸如政府的多次宏觀調控造成住宅土地供應不足,屢創新高的土地拍賣價格也進一步抬高房價等原因的確存在,但人們還是無法找到一個令自己信服的理由,來解答2007年房價瘋狂跳躍性上漲的原因。
畢竟,無論是宏觀經濟的穩定發展、對未來住宅需要的增加,還是地方政府提高土地轉讓價格、間接大幅提高開發商征地成本,或者是市場提供產品供不應求、消費者投資欲望強烈等等所有的原因,甚至於開發商和地方政府同為暴利聯盟連手推市等這樣一些猜測,都無法在幾個月的短期內使房地產市場突然瘋狂。
曾有報道公開宣稱,繼一線城市房價大漲之後,二、三線城市的房價也將展開報復性上漲,幅度不會低於10%,事實驗證了這個論斷:2007年6月份,廣西北海市以15.5%的漲幅位居全國房地產漲幅排名之首,石家莊市則以9.4%的漲幅直逼深圳和北京。
兩年前,人們還對『國八條』持有善良的期望;一年前,人們也對『國六條』繼續寄予希望。但那時的普通民眾,還不知道著名經濟學家凱恩斯的名著《就業、利息和貨幣通論》裡面一個簡簡單單的名詞——『流動性』,會如何影響自己的生活。
一直以來,我們習慣將巨額外匯儲備當做祖國經濟發展實力雄厚的象征,但當錢真的多餘出來的時候,日子就不那麼好過了。居民和企業的儲蓄高居不下,把錢大多用來投資而不是消費;貿易順差持續增長,外匯儲備持續增長;人民幣昇值前景看好,投機熱錢越來越多。
由於目前美元的實際貶值,人民幣雖然對外昇值、對內貶值,但還是屬於實際匯率低於名義匯率的貶值期間。人民幣實際有效匯率下降,伴隨著產品出口額上昇,使貿易順差繼續擴大。今年以來,單月一般貿易順差已從1月的45億美元增加到11月的90.5億美元。而根據海關、商務部公布的上半年數據,2007年增長的外匯儲備中,有1209億美元至今無法准確地判斷其來路。這些海外投機資金的湧入,一方面為了人民幣昇值預期而來,另一方面又給人民幣昇值帶來壓力,會進一步加大昇值壓力。
『對於外國投資者進入國內房地產市場,無論是居民或非居民都得采取全面限制與管制的原則,堅決不能讓中國房地產市場成為外國投資者謀取暴利的市場。』社科院金融研究中心研究員易憲容說。
在一個相對封閉的世界裡,如果經濟蒸蒸日上、匯率必須昇值、貨幣又發行過多的時候,這樣的現象就產生了:攥著大把鈔票的人們,豪氣萬千地互相加價去爭搶一件東西。房地產業似乎已經成為了職業炒房者的游戲,和與廣大真正有購房需求的消費者關系不大。
獨立房地產評論人石夫認為,錢多並不是房價飆昇的根本理由。就目前中國的人均收入和社會財富分配狀況來說,一味放任房地產價格按照完全商業意味進行逐利投機是不行的。失業人口的高速攀昇,和近乎空白的社會福利,都提醒政府應該擴大有效土地供給、將土地轉讓成本下降、調整供應結構、增加大量中低價位的商品住宅,同時增大保障性住房供應,以滿足無力購房者的居住需求,纔是真正維護社會穩定和經濟穩定的必要措施。
沈默的大多數
來自安徽和江蘇北部的2006年畢業的幾個大學生,在蘇州工業園區的某知名企業工作了一年後,選擇了在畢業紀念日這天共同離開這個江南城市,回到各自的家鄉發展。
就在他們離開不久的7月底,根據網站的統計數據,蘇州房地產住宅成交均價已經突破每平米6500元,而且上漲趨勢不減,突破每平米7000元心理關口已經是指日可待。
老家在江蘇北部鹽城市的田曉惠對《新世紀周刊》說,做出離開蘇州的決定,對於他來講是一種痛苦,也是一種無奈。因為他即使舉全家之力,也無法湊齊在蘇州買房子的首付款。如果購買一套均價6500元的100平米的房子,首付30%就需要近20萬元,再加上各項稅費、裝修以及今後的婚禮支出,他大概需要40萬元纔能在蘇州立足,這還不包括身負幾十萬元的按揭貸款。
這一代年輕人身上,承載了太多的夢想,卻也遇到了前輩人不曾遇到過的生活壓力。因為離開蘇州,田曉惠和他的女朋友選擇了分手。
相比田曉惠,來自安徽銅陵的張如兵則陷入生活困窘之中。張如兵的家庭原本就比較貧困,四年大學已經花掉家裡所有積蓄,而他的哥哥又剛剛結婚,張如兵在支持哥哥兩萬元錢之後,已經身陷信用卡『卡奴』一族,每個月的3000元收入除去還銀行欠款之外,僅夠基本生活支出。
王小波在《沈默的大多數》一文中提出,古往今來最大的一個弱勢群體,就是沈默的大多數。這些人因為沒有能力或者沒有說話的機會,只好保持永久的沈默。
就在一年前,人們還對政府控制房價上漲幅度的決心表示出信任,並期望已經偏高的房價能夠在宏觀調控下逐步回落。但面對政府的一次次的調控帶來的房價一次次的上漲,悲觀的人們發現,調控帶來的成本和代價都通過房價轉嫁到了購房者身上。
就在房價瘋漲的深圳,來自山東的王芸也陷入難以抉擇的矛盾之中。她是家中獨女,畢業後來到深圳工作,認識了在華為工作的男友,兩個人熱戀數年已經准備結婚,卻在商討和安排人生規劃時產生了分歧。
王芸是個孝順的女兒,她無法接受自己和父母分隔兩地。但因為現在的房子是男朋友名下的資產,把自己的父母接過來長住又不合適。除非趁現在深圳房價高漲的時候把房子賣掉,用這筆錢回到內地買兩套房子,讓雙方父母和自己住在一個小區裡面。但這樣,卻意味著王芸和男友已經奮斗多年的事業要中途放棄。
迷茫中的王芸,把自己的MSN名字修改為:『誰能告訴我,明天應該怎麼辦?』
沈默,無奈的沈默。日本學者大須賀明在其著作《生存權》中指出,作為最基本的人權,沒有人的生存權就沒有一切。而必要的居住保障權,則是生存權的組成部分之一,由此纔能保障人的基本人身安全權利。
當一種權利的需求和由此產生的公民呼吁,無法得到回應和尊重的時候,人們也只能選擇沈默,或者用主動的拒絕購買來表達自己的態度。而這種沈默的抗爭,也許會隨著時間的遷移而力量倍增,等待著房子回歸正常功能的到來。
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