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用稅收調控房價上周再被提及,如果開征能否對房價產生有效控制作用———
沈寂了許久的物業稅,在上周被國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組發布的報告再次提起。物業稅在前一段時間的沈寂是因為物業稅開征涉及到現行的許多房地產相關稅費的調整以及具體執行當中的許多條件並不成熟。而上周物業稅被再次提起則是因為經過多輪調控之後的房價不但沒有如願下降,反而在今年出現的加速上漲的跡象。物業稅能否如報告中所提到的在一些問題比較典型的城市盡快征收?如果開征能否對房價產生有效控制作用呢?
●開征物業稅旨在抑制投資在2006年的多輪宏觀調控中,物業稅已被作為一項調控措施而提及,並且已經在一些房價上漲較快的城市著手進行模擬運行和課題研究。今年7月24日,國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組發布報告再次提及物業稅。報告建議,應選擇部分問題比較突出的典型城市作為試點,盡快征收物業稅,促進住房供給的有效釋放。
可以看出,物業稅的被提及總是與房價上漲過快相關聯的。今年6月,據國家發展改革委、國家統計局調查最新顯示,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%。北京市統計局的數據顯示,今年上半年北京房屋銷售價格指數上漲了10.1%。許多業內人士預測下半年,房價僅有加速上漲的可能。目前的北京樓市,四環之內已經基本『消滅』了一萬元以下的樓盤。現在在四環內要想購置一套兩居室花費將在百萬元左右。盡管如此之高的價格依然沒能阻擋人們買房的熱情。
在這種情況下,相關專家認為政府應及早推出物業稅,因為物業稅開征將至少使國內房價上漲勢頭趨於平穩。物業稅主要是針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著其市值的昇高而提高。開征物業稅後,購買房屋越多、居住面積越大、投資房產越多,納稅成本就越高,將促使樓市投資者加快賣出多餘的住房,這就增加了市場供應,也將在一定程度上抑制市場投資投機需求。所以,開征物業稅將使國內房地產市場供給增加、需求減少,從而在一定程度上緩解房價上漲壓力。
●物業稅開征條件並不成熟物業稅並不是一個新鮮事物,從提出到現在至少已經有一年多的時間。但為什麼沒有像其他稅種那樣很快落地,而總是讓人感覺『雷聲大,雨點小』呢?
『按照房地產評估值征稅是國際通行而且比較規范的辦法。但因為北京的房屋結構比較復雜,很多房子沒有原值,由於地段不同,房產可能昇值,必須要按評估值征收。』中國人民大學副教授鄭華告訴記者,『這是一項非常浩大的工程,而且在實際操作中也存在著許多困難。』
物業稅的開征並不是簡單的稅費改革,而是涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等多方面的一場深刻的變革。在推行之前,政府必須做好改革土地所有制度、整頓評估中介市場、清理房地產稅費、確定調整稅種的主體等前期准備工作,這個過程需要的時間較長。因此,目前我國開征物業稅的條件還不成熟。僅就住宅建設形式而言,我國目前就存在著商品房、經濟適用房、房改房、集資建房、合作建房等多種形式,也因此存在著多樣化的土地使用形式,導致房地產價值總量的巨大差異。
國稅總局稅科所副所長張陪森認為,物業稅離真正開征還有較遠的路要走。
●物業稅對房價調控作用有限在開征物業稅條件並不成熟的情況下,國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組報告建議,應選擇部分問題比較突出的典型城市作為試點,盡快征收物業稅,促進住房供給的有效釋放。物業稅的開征真的能促進供給的有效釋放,從而減緩房價上漲的勢頭嗎?
國稅總局稅科所副所長張陪森認為,物業稅表面上指向房價,更深層次則指向供求。而從以往的經驗來看,用稅收的辦法來解決房價,其調控效果並不明顯。中國人民大學副教授鄭華也認為,在正常情況下業主不會因為物業稅的開征而拋售房屋,除非物業稅達到相當高的程度。而且房價上漲的內在原因也是多方面的,並不能通過稅收問題來有效解決。
張陪森指出,解決房價的最有效辦法是要讓居者有其屋,但並非要讓所有的人通過買來解決,尤其是中低收入者。21世紀不動產分析認為,僅僅通過增加稅費的方式並不能成為調控房價的有效手段,前期調控政策也證明交易環節中的稅費的增加無疑限制了二手房市場的活躍度,增加了交易成本,並向購房人轉嫁,助推了房價的上漲。調控政策重點應轉向增加住房供給,尤其是保障性住房的供給有利於解決房價問題。
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