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去年年初,中國人民銀行行長周小川曾『透露』過一則消息,說我國將在適當的時機實施物業稅,相應取消其他與房地產有關的稅費。這意味著消費者的購房成本將降低10%-20%。2007年『兩會』關於《物權法》的討論,讓物業稅這個詞又跳進了人們的視線,再次成為研討的重點。有業內人士預測,物業稅有可能在年內實施。那麼,如果物業稅開始征收,具體可能征多少,征收年限是多久?物業稅對房價有何影響?
觀點一征收額度決定房價漲跌
據相關人士介紹,由於開征物業稅,最直接的結果便是降低開發成本。據估算,在目前的房價構成中,稅費及開發商利潤佔到60%,建築成本只有40%左右。一位普通購房者在購一套住房的過程中,有30%-40%是繳了各種稅費。那麼純粹的物業稅在這裡面能佔多大的比例?究竟物業稅將如何征收?分多少年征完?
西安隆成地產董事長黃全成說:房價的漲跌,取決於物業稅的征收額度。比如說,4000元/平方米的房子,其中物業稅佔30%,也就是1200元。以前這部分我們交,如果以後讓購房者交,那從開發商手中買時,房價就是2800元/平方米。然後再由購房者分30年或者50年給國家交。如果物業稅佔40%,那就是1600元,購房者買房時,房價就成了2400元/平方米。這中間400元的差距就是征收比例不同造成的,顯然,物業稅征收額度越小,對房價的影響就越小。如果只征收1%或者更小的話,對房價就沒有影響。
觀點二征收年限也影響房價漲跌
上海城營銷總監陸先生認為:征收額度及征收年限對房價都有影響。假設按面積征收,且征收比例都一樣,如果征收年限同土地證的使用年限一樣,那房價下降的幅度就比較大。舉一個簡單的例子:100平方米的房子,每平方米按500元征收,總金額就是50000元,分70年收取,每年需交714元,每月交近60元,就同交物業費一樣,購房者負擔很輕。房價下降對購房者來說,感受很明顯。就會有不少購房者跟進去買房,需求量增大,房價還可能會上漲。
但如果是10年就要交5萬元的話,每年就要交5000元,一個月就是400元,那購房者的負擔還是相當重的。他們就會考慮買房後能否『住得起』,市場供大於求,房價下降的幅度就會增大。
在采訪中,也有不少開發商坦言:物業稅額度及比例就是房價上漲的分水嶺。盡管現在沒有明確物業稅的叫法,其實,國家已經把這部分稅收計入開發成本,先由開發商一次性或者分期繳納,購房者從開發商手中買房,也是一次性繳納,許多人因為采用銀行貸款買房,而且最長的期限是30年。在還款期間,就有一定比例的金額是還『物業稅』了。小額度征收物業稅對房價幾乎沒有影響,在額度較大的情況下,如果年限短,對房價的影響就比較大,房價就會有大幅度下調。而如果年限長,市場就會求大於供,房價則會上漲。
觀點三未知因素多買房要理性
就物業稅這個問題,近日記者采訪了很多與房地產相關的主管部門領導,不少人都以『說不清』三個字婉拒采訪。昨日,一位房管局負責人說:物業稅對房價的影響就是上昇、下降或保持不變。到目前為止,物業稅僅僅是一種說法,還沒有具體實施。到底征多少,這部分在房價的構成成本中所佔的比重有多大,分10年還是30年甚至70年征完,這些還都是個未知數。因為未知因素較多,所以現在只能說,物業稅對房價的影響有三種情況,就目前來看,這三種情況出現的幾率一樣大。
最後,這位負責人再三強調說,在結果沒有出來之前,任何一種猜測都有出錯的可能,希望購房者買房時要理性。
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