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近日,深圳電視臺持續掛起了表示高溫的『黃標』。
深圳高溫。但是,這裡樓市的溫度比氣溫更高。
盡管今年一季度深圳房價在國內率先突破萬元,但樓市仍然火爆、房價一路走高。
6月30日,『慢城』二期開盤;7月8日,『信義假日名城』六期開盤;7月20日,『聚龍苑』二期開盤……每個開盤現場,都是千人集聚、熱浪滾滾。
在開盤現場,記者看到了許多『搖頭』、聽到了許多『不可思議』。同時,一些普通市民、房地產商、政府官員、業內專家也『七嘴八舌』,說起他們對深圳房價的看法和思索。
記者將受訪者的『七嘴八舌』進行整理,同時通過歷史的、現實的資料,以期我們能夠對樓市多一點點認識、多一點點分析、多一點點思考。
剛性需求和供求矛盾是深圳房價上漲的首要原因記者:價格上漲是市場供求關系的反映。深圳的人口、地理等特點,構成了對住房的強大需求。
受訪者:作為移民城市,進入深圳的大都是年輕人。在內地城市,不少就業甚至成家的年輕人,往往暫住父母家而不急於買房,但這在深圳極為少見。深圳人均收入在全國排名多年數一數二,繳付房款、起碼是首付款,顯得不那麼為難。不僅如此,許多立足稍穩、創業小成的深圳人或另購新房、或換購大房,接父母來深圳安享晚年;加上深圳人投資意識強,而樓市正是深圳人投資的一條主渠道。
同時,房價上漲形成的『恐慌』心理,讓一些原本近年並未打算買房的人提前買房。據深圳世華地產2007年3月的調查統計,以往來深圳工作的人,一般在3年至8年後購房,而目前的常態已經提前到1年至3年。
上述因素都使深圳房地產市場有著旺盛的需求。
記者:香港人前來投資置業是否也為深圳樓市上漲起到了『推波助瀾』的作用?
受訪者:港人投資置業是深圳樓市的一大特點,但港人在深圳置業多年,『炒家』也非今天纔有。2004年前,深圳房價也並未因『港人』和『炒家』而飛漲。
深圳市房地產研究中心《深圳市房地產市場分析報告》顯示,2007年上半年,港澳臺人士在深圳的購房資金為30.28億元,僅佔深圳購房總資金的7.34%,並非樓市的主導力量。
記者:有這麼旺盛的需求,那麼供給呢?
受訪者:與旺盛需求相對應的,是深圳土地資源異常緊缺,每年新增土地供應量有限。
深圳市房地產研究中心的資料顯示,按需求,深圳每年應新增商品房土地供應3平方公裡,但2002年至2006年的實際新增量分別只有0.9、1.09、0.98、0.5和1.04平方公裡。2007年上半年,深圳新建住宅批准預售面積、住宅新開工面積同比分別下降15.16%、7.83%。
土地供應的緊張,在某種程度上造成住房的供不應求。
解決房價過快上漲首先要抓住『供』這個『牛鼻子』記者:深圳的房價曾經多年保持穩定,一直都被視為全國樓市的典范,所以今年上半年的房價上漲,就讓深圳人覺得『不可思議』?
受訪者:前幾年,深圳房價確實一直較為平穩、小幅上漲。對房價的正常上漲,許多普通市民都表示能夠認可。比如交通網絡越來越完善,特區內外的區別越來越淡化,大家也就能夠接受關外(特區外的寶安、龍崗區)房價的正常上漲。
但是,『不可思議』的是今年以來房價上漲速度這麼快、上漲幅度這麼大。『慢城』一期均價每平方米6500元,不過短短的3個月,二期就漲到12000元;一年時間,『春華四季園』的均價就由第一期的6200元漲到了14000元。
深圳市國土資源和房產管理局統計表明:今年6月,深圳市新建商品房銷售均價已達每平方米14208.47元。
記者:幾年來,深圳市政府對保持樓市的穩定出臺過許多規定。今年上半年,又對深圳房價的過快上漲采取了一系列有針對性的措施,普通市民對此評價如何?
受訪者:對政府規定境外個人只能在深圳購買一套自住房,禁止房地產商內部認購、辦理『VIP卡』,要求取得預售許可後必須10日內公開銷售等措施,大家非常歡迎。但是,更希望政府增加住宅、特別是小戶型經濟適用房的供應量,出臺住房保障的基本原則和基本制度,解決普通深圳市民、特別是中低收入者的住房困難。
記者:就是說,解決房價過快上漲首先要抓住『供』這個『牛鼻子』。
受訪者:聽到市委書記李鴻忠在網上與市民對話時『將采取增加土地供應量、增加廉租住房、增加小戶型經濟適用房等措施調控房價』的講話,看到許宗衡市長對低收入家庭『年內推出6000套政策性住房必須兌現』的承諾,知道了市政府今年已安排1.27億元財政資金投入廉租房建設的消息,大家很高興。
深圳市政府6月23日宣布:今年住宅用地供應量為390.3公頃,其中:新增住宅用地供應204.6公頃,比去年提高42%,包括商品房用地127公頃、政策性住房用地65.1公頃,分別比去年提高22%和62.75%。
相信這些措施將大大緩解土地供應緊張的局面。
記者續記記者發稿時獲悉:7月28日,深圳市國土資源和房產管理局宣布,深圳市今年新增的60萬平方米政策性住房用地已落實40萬平方米,第二批政策性住房20萬平方米用地的選址工作也在加快進行;目前計劃開工、已在建經濟適用房和公共租賃住房1.86萬套。
由於以上消息和建築面積90平方米以內的小戶型住宅的在建規模明顯增長、政府一系列調控措施的出臺,從7月4日開始,深圳房價連續3周出現了去年底以來少有的整體波幅下跌。7月18日至24日,新房成交均價1.29萬元、環比下降12%;截至24日,新房7月份均價1.35萬元,較6月份均價下降7%、較5月份均價下降5%。
同時,深圳『二手房』的市場報價已開始松動。深圳某中介公司日前的一份統計顯示,與6月同期相比,7月各區的『二手房』成交均價均有不同幅度的下降。
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