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入夏以來,塘沽樓市明顯回暖,各板塊均有新項目入市,上北板塊貽成尚北、新河板塊貽港城和海河南岸板塊貽成泰和新都紛紛開盤,盛星東海岸和藍山國際的亮相,形成多區域、多產品、多項目集中公開的現象,為樓市營造出一片火熱景象。
年初冷淡年中火爆市國土房管局數據顯示,今年2月份塘沽區商品房總成交面積為29206.7平方米,環比下降50.89%;成交套數259套,環比下降53.83%。由於年初並無新增商品房上市,市場延續了去年年末的冷淡氣氛。南開大學經濟學博士劉玉錄認為,年初交易面積的明顯下降初步證明了去年宏觀調控政策的成果。
據聯合地產數據統計分析,塘沽區2005年的供求比例為1.2?1,2006年的供求比例上昇至1.74?1,需求降幅大於供給降幅。市場經過2003-2005年的快速成長,市場自身的需求萎縮。在2006年,尤其以2006年6月、7月為界,受到宏觀政策的影響,塘沽區住宅價格水平增長較為緩慢,而且這種趨勢涵蓋到各個區域,除老城區由於新項目提昇價格外,其他各區域的價格變動微乎其微,部分區域甚至出現策略性的回調。
另據統計機構分析,去年塘沽整體樓盤市場銷售情況都不理想,經過2005年的火爆和隨後價格的大幅拔高,到去年一系列宏觀調控政策的力度加大,塘沽房地產市場受到一定影響,樓市急劇降溫。多數開發商沒有預估到市場的急劇變化,造成預計今年結盤的項目遲遲後拖。
5月份塘沽區商品房總成交面積63626.9平方米,環比增長34.91%;成交套數625套,環比上月增長27.55%;6月份塘沽區商品房總成交面積90254.7平方米,環比增長41.85%;成交套數890套,環比上月增長42.4%。數據表明了塘沽樓市年中的火爆。據統計,今年2月份塘沽在售項目15個,6月份達到20個。
價格穩中有昇市國土房管局數據顯示,今年2月份塘沽區新建商品房成交金額為13134.36萬元,環比下降52.82%;成交均價4497.04元/平方米,環比下降3.95%。到了5月份,成交金額已經躥昇至33888萬元,環比增長33.86%;成交均價為5326元/平方米,環比上漲9.32%,6月成交均價為5342.66元/平方米,環比上漲0.31%。
數據不僅表明房地產市場熱度的明顯提昇,還可以看出價格的持續上漲。據聯合地產分析,2005年下半年暴漲的房地產價格空間還需要在1-2年內得以消化,2007年濱海新區樓市的整體價格水平不會有較為明顯的變化,將繼續維持在目前的水平線上穩步增長。
洋貨市場附近的某項目現在已經基本銷售一空,去年3月開盤時它的價格是5100元/平方米,今年2月份價格已經攀昇到5800元/平方米,不到一年的時間每平方米價格上漲了700元。據該項目相關負責人介紹,該盤今年上半年每平方米差不多有300元的漲幅。
小戶型配比增加從去年上半年起,濱海新區刮起了一場戶型瘦身的風潮,加上政府新的整體調整,戶型配比向下傾斜了20-30個百分點。塘沽區內今年在售的老項目和新入市的新項目都有較為充裕的小戶型供應。戶型調整加劇了項目之間的競爭。尤其是上北地區,戶型的雷同造成了板塊內樓盤的同質化傾向。
目前市場上130平方米以上的戶型多是2005年甚至是2004年開發的項目,從市場消化情況來看,該區間銷售情況相對較差,在一些3室比2室每平方米便宜500-700元的前提下,消化速度仍然遠遠低於2室消化速度。所以,市場的需要加上政策的控制,使得塘沽今年上市的項目少有130平方米以上的大戶型。
業內人士分析指出,塘沽區內購房者較之開發區有較大的不同,經濟實力有限,老百姓的主動需求比例更大,所以開發商為迎合市場整體需求,在不影響市場價格的前提下,均將產品面積區間從中大戶型向中小戶型過渡。今年商品房消化量不會產生顯著增加,且住房消費結構較2006年也不會產生明顯的變化。
配套不全制約發展在塘沽的老城區,商業地產氛圍已經十分成熟,大型超市、家電家裝賣場、醫院和中小學校應有盡有,而其他板塊如新河、海河南岸和上北區域都存在較為明顯的基礎配套設施不完善的『軟肋』。
某上北項目的開發商認為,塘沽房地產市場的發展速度已經明顯超過了市政配套的發展速度,造成了現在部分區域有住宅無配套或配套嚴重不足的尷尬局面。也有的開發商對此並不在乎,他們認為,一個區域內當常住人口達到一定數量的時候,周邊的基礎配套設施建設自然就會跟上來。消費人口的增加勢必會吸引商家的注意,把一個區域搞成熟是需要時間的。
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