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中國人民銀行日前決定,自2007年7月21日起上調金融機構人民幣存貸款基准利率。是否提前還貸再次成為房貸者的心頭之惑。
閑錢投資渠道多現在理財產品越來越多,而且收益情況都還不錯,較之貸款利率為高。如2007年1月底至6月中,股票型開放式基金的收益率高達43.9903%。不少券商集合理財產品的收益率還要高一些。一些信托、銀行理財產品的收益率也都超過了貸款利率水平。加息後,5年以上期貸款利率為7.38%。如果市民將資金投資於業績良好的理財產品,所得的收益有機會遠高於貸款利率水平。這樣看來,提前還貸並不一定合算。
怎樣還貸最劃算李先生於今年2月購買了一套二手房,總價為80萬元;貸款50萬元,期限20年,享受優惠利率,於2月1日開始還款,當時利率為5.814%,每月還款為3528.7元;經過3月17日、5月18日、7月20日3次加息後,自2008年1月1日起,李先生的貸款將執行6.273%的年利率。在執行新利率後,李先生每月的還款將達到3656.6元,增加127.9元。李先生准備今年年底部分提前還款。『鏈家地產』市場研發中心認為,李先生有4種提前還款方式可作為選擇。這筆貸款在2008年之前剩餘本金為487532.3元,假設李先生提前還款10萬元,下面來比較一下4種方式哪種更省錢。
方式一:保持每月還款額不變,縮短還款期限。這樣,剩餘貸款仍按每月3528.7元還款,大概需要13年7個月還清貸款,時間縮短5年5個月;利息約19萬元。
方式二:保持還款期限不變,減少每月還款額。這樣,剩餘貸款仍按照229個月來還清,每月需還款2906.6元;利息共計278066元。
方式三:既減少每月還款額又縮短期限。假設李先生希望把月供控制在3500元以內,還款期限控制在15年以內,那麼李先生可以選擇月供3327.7元、期限15年的這一方案還款;利息共計211444.8元。
方式四:剩餘貸款487532.3元保持總本金不變,只將還款期限縮短。即李先生把10萬元化整為零,分布到每月的還款中;假設剩餘貸款還款期限縮短為10年,月還款額從最初的3528.7元增至5479.7元。利息共計170030元。
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