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股指躥上4000點,日開戶人數過20萬,的士司機、僧侶、學生……全民炒股盛況空前,印花稅上調如雷擊晴空,過後精彩不減;5月京城商品房銷量下降45%,價格飛漲依舊;上海樓市回暖,開發商捂盤惜售被查,天價樓盤過堂審查。紛繁復雜的股市樓市,是否存在某種關聯?人氣劇增的股市,盤踞高位的樓市,我們該作何選擇?
火爆的樓市遭遇百年不遇的大牛市,『蹺蹺板』的歷史被改寫。這是世紀初的香港?還是20世紀70年代的臺灣?甚或是日元昇值前的日本?眼前的財富和未來的風險距離多遠?
《地產》記者走訪多位國內外經濟學家、業內人士和投資人,努力理順股市樓市關聯,為猶疑的財富決策、迷亂的市場情緒提供理性建議。
一直以來,資本市場和房地產市場表現各異:日本金融危機之後的同跌頹勢,世紀初香港、70年代臺灣的共同繁榮,歐洲、美國市場的此消彼漲。表面看來,股市樓市似乎毫不相乾,毫無規律可循。這個看似無關的聯系使得很多經濟學家傷透了腦筋,對無數枯燥的數據分析結果顯示,股價和房價存在正相關的財富效應。
這絕對會令很多人失望——和我們一直認為的『蹺蹺板』效應截然相反,股價居然是推動房價上漲的微妙力量。
股市助火樓市
經濟學家對股價與房地產價格的關系進行實證檢驗,發現了支持財富效應的證據。
美國學者Donald和Daniel利用美國130個大都市區1984-1998年之間的面板數據,指出S&P500股票指數上漲1%會對住宅價格上漲有0.16%的貢獻。臺灣學者李文雄分析臺灣1974年1月至1986年10月的房價與股價數據後,得出房價漲股價一定上揚,但股價上揚,房價則不一定上揚的結論。
不管學術界的定論如何。實際上,在流動性泛濫以及幣值被低估的整體金融環境下,樓市與股市從來就不是此消彼漲的『蹺蹺板』關系,而是風助火勢、越燒越旺。日元昇值前的日本市場,便是很好的證明:1988年,東京證券交易所的股票市值是紐約證券交易所的1.5倍,1989年,東京黃金地段帝國大廈的地價抵得上美國加利福尼亞所有的房地產的價值,一個東京市的地價可以買下整個美國。
火爆的股市不僅不會給樓市降溫,反而會催熱樓市,支橕房價上漲。如今的內地市場呈現的正是這樣的一幅場景:A股市場從2005年7月開始了一輪大牛市,在不到兩年的時間裡,從1000點左右迅速上漲到近4000點,上漲了200%。即使中間經歷了一次印花稅上調的風波,牛市的跡象仍然不見衰退。普通市民炒股的熱情空前高漲,不少人賺得盆滿缽滿,股市的財富增長增強了樓市的購買力,恰逢此時樓市處在難得的『政策真空期』,削弱了民眾看空樓市的心理預期,促使樓市價格飛漲。
有數據為證:今年一季度,全國70個大中城市房價同比上漲5.6%,環比上漲0.3%。上海、重慶等城市的房地產市場急劇昇溫,商品房成交量逼近歷史新高。雖然北京一至四月成交量比去年同期下降將近一倍,但平均售價卻一路攀昇至10145.94/平方米,與去年同期相比,上漲達到28.6%!
二手房市場的數據更能說明問題:5月份上海二手房指數較之上月大幅上漲24點至1681點,環比上漲1.46%,盧灣區整體漲幅2.02%,靜安區的漲幅更是成為中心區域之首,整體漲幅達2.34%。
瘋狂的股市居然是助長房價上漲的力量,這個事實令很多在股市牛市初期看空樓市的人失望。難道我們長期以來堅持的股市樓市存在『蹺蹺板』效應,股牛樓熊的觀點錯了嗎?
蹺蹺板只是歷史
股牛樓熊——在樓市繁榮的情況下,股票市場就會步入熊市;一旦股票市場開始走牛,樓市就會衰落,這似乎是一個常識。
過去十年的市場曲線也證明了這一點:1995年中房指數上海綜指922點,1999年跌至谷底692點。2000年開始止跌回昇。2000年到2004年的年上漲率分別為:3%、9%、14%、31%、17%。與此同時,上證指數從1996年到2001年啟動了從536點到2179點的大牛市,2001年以後則開始了大熊市,一直跌至2005年6月的998點。股市與樓市之間的牛熊轉換在時間上幾乎完全吻合。
國家發改委經濟體制與管理研究所助理研究員馮冰認為,產生這一『蹺蹺板』效應的主要原因是資金約束。我國股票市場向來被稱為『資金市』。在總體資金短缺的經濟環境下,當大量資金湧入股市時,股票就漲了。當房地產市場更具有吸引力時,資金就會從股票市場內流出,造成股票的下跌。
馮冰指出,2001年至2005年7月股市一直下跌的原因不是經濟發展緩慢了,企業業績變差了(事實正好相反),可以說也不是一直炒作的沸沸揚揚的股權分置問題,甚至不是企業的誠信危機問題。所有的問題在資金流走之前都是存在的,卻都在資金流走之後纔暴露出來。真正的問題在於把更具吸引力的房地產市場抽走了把股市炒作到2000點之上的資金。所以,股票市場與房地產市場呈現出此起彼伏,此消彼漲的態勢也就不足為奇。
然而,從2005年下半年起,流動性過剩成為我國經濟的熱點問題,並在2006年加劇。流動性過剩使資金約束成為歷史,股票市場與房地產市場也不再此起彼伏,而是開始互相呼應,共同上漲。
多數學者認為,這兩個市場共同繁榮的現狀,證明我國的資本市場正在逐步完善,房地產金融市場也更加成熟。因為,在經濟成熟的西方發達國家,房地產市場與股票市場的運行軌跡呈相同方向,二者共同受制於經濟周期的影響。國際清算組織2005年的報告指出,在房地產金融市場更發達的經濟體中,住宅更像是種投資品種,房價對市場整體情況很敏感,尤其是對股票市場的變化。在成熟的經濟體中,房價和股價高度相關,同漲同跌。原因在於這些市場中房產交易的成本較低,市場流動性高,商業環境更成熟。
『十年,也可能是二十年。』
眼前的繁榮景象令人陶醉。但是有些事實不可忽略:亞洲金融危機爆發之前,樓市和股市也是處於極度繁榮狀態;日本也在日元昇值以後,房地產和股票價格狂漲,泡沫越吹越大,以至於泡沫破滅後近十年都無法擺脫經濟蕭條的陰影;還有我國的臺灣地區,20世紀70年代股市樓市的瘋狂使得全民陷入空前的狂歡,但一切終在臺灣采取浮動匯率後崩盤。
這樣的繁榮能持續多久?距離風險還有多遠?我們應如何把握這個股市樓市雙牛時代的財富主線?和訊首席分析師文國慶指出,對投資市場變化發展起決定作用永遠是宏觀經濟大背景,而在當前,貫穿始終的主線就是人民幣的昇值。只要人民幣昇值的預期不改變,股市樓市就會長期處在牛市通道,『這個過程可能是十年,也可能是二十年。』
2005年7月匯率改革開始,我國開始實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度,種種跡象表明,經濟已經進入人民幣昇值的實質性周期內,目前人民幣匯率已經達到了1美元兌7.6258元人民幣。自2007年5月21日起,銀行間即期外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之三擴大至千分之五,這無疑促使市場加強對人民幣昇值的憧憬。
文國慶指出,在中國崛起的背景下,金融開放的大環境下,人民幣、利率、房價、股指這些數據都要放在全球化的背景下進行考量。匯率上昇意味著在國際范圍內人民幣被低估,市場關於人民幣昇值的預期不斷加強,毫無疑問,這吸引了越來越多外資進入中國市場逐利。歷史上任何一個國家,在外來資金大量湧入時,其貨幣,股票和房地產都是正相關的,幾乎沒有例外。日本、新加坡就是本幣昇值期間都伴隨本地房地產的大幅上漲,日元在1985年廣場協議後昇值,3年間日本的地價和房價同步上漲,昇幅超過2倍。
全球流動性過剩在中國集中表現,促使中國資產價格快速增長。北大經濟中心宋國青教授曾有言『狗屎也能賣出個好價錢』。資產價格的快速上漲伴隨著通貨膨脹,國家統計局的數據稱,在2007年前4個月裡,通貨膨脹比去年同期增長了2.8個百分點。雷曼兄弟公司的一份報告指出,如果這種態勢繼續持續下去,將錢存入銀行意味著虧損,比如現在一年的定期存款的利率只有2.79%,也就是100塊存款意味著一年損失2.79元。
『這意味著中國人民辛辛苦苦一輩子積累的儲蓄現在正像冰棍一樣迅速融化掉。』前國資委戰略研究部部長趙曉指出。
1976年至1979年的臺灣地區,股價與房價持續上漲,貨幣供給的成長率曾經高達每年50%,股價指數也從三千衝破一萬兩千.只存款的人變成了無殼蝸牛,並抨擊炒股票與房地產的人為投機者;而後者反暗地裡偷笑前者的迂憨。不幸的是,股票與房地產終將在央行改采浮動匯率制度後崩盤.有人描述說:『在這段臺灣的經濟奇跡裡,漁翁得利的是那些經營三溫暖、賭場、與色情行業的業者,以及掛鉤的民意代表與官員』。
所以,積極進行資產配置,掌握優良資產,避免財富像冰棍一樣融化,不做無殼蝸牛,是如今每個人都要面對的問題。
『專業的事情交給專業的人做』
目前,中國主要的投資渠道只有股市和樓市。一邊是人氣鼎沸的股市,一邊是價格飛漲的樓市,所有人都處在一個兩難的選擇中。
作為虛擬資產的股票和作為實物資產的房產在資產配置中扮演不同的角色,作為投資產品時,從收益來看,股息與租金收入的性質非常類似。全球的房租與股指昇幅非常近似,如1990-1997年的近十年間,房租平均每年昇幅為8%,世界主要股票指數的平均昇幅則為9%。
來自波士頓諮詢的報告《中國理財市場》顯示,與其他國家的投資者相比,中國的投資者表現出以下特征:持有大量現金,高度投機性,直接參與投資過程。這意味這投資效率不高,而且風險高。這份報告指出,與其他國家相比,中國的投資者擁有大量儲蓄,這不是個人財富增長的良策。在目前的利率和通貨膨脹環境下,高儲蓄意味著高虧損。房產和股票是最佳的投資渠道。長期來看,股票和房地產投資的長期回報一般比通貨膨脹增長水平要高,而且不只高一點。
是進入人氣劇增的股市還是始終處在高位的樓市?專家們仁者見仁,智者見智。知名房產投資人張宇衝看空樓市,認為在宏觀調控的嚴厲打擊下,未來的樓市投資前景非常不明朗。而和訊首席證券分析師文國慶的建議是:通過樓市投資獲得抵押資金,進入股市,同時分享股市樓市上昇帶來的利潤。
多數專家建議投資者根據資金的多少、個人風險承受能力的大小進行資金配置。股市的上漲是整體大盤的上漲,並非每股都漲,股市暴漲暴跌已非新聞,股市對於投資者,是充滿誘惑和危機的綜合體;而樓市投資保值增值的特點使得收益相對穩定,但是流動性差,效率不高。因此,選擇收益浮動大的股市還是收益穩定的樓市,取決於投資者的風險偏好。
A股在經歷了6年的低迷後強勁反彈的事實告訴我們,『耐心』也許是投資者需要堅守的信條之一,頻繁的買進賣出或許短期獲利,但也可能損失更具誘惑力的財富。嚴謹、周密規劃的理財方法纔可能實現財富目標。
對此,花旗銀行個人理財顧問最重要的建議是:『別跟風』。無論是強勁的股市還是瘋狂的樓市,任何一種投資都擔待風險。投資者要正確評估自己的投資承受能力,不要在市場形勢好時盲目投資,市場形勢不好時超出自己的投資承受能力。股市和樓市的投資都需要較專業的知識,『專業的事情應該交給專業的人做』,或許纔是最有效率的理財策略。
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