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『小產權房』作為一種尚不規范的房產形態,已經大量存在於我們生活的周邊。而房產權的不明,說到底仍是土地產權的不明。
本刊試圖探究『小產權房』從土地到房產的整個產業鏈條,探尋『小產權房』給房地產市場帶來的利益重構。相信面對這樣一種畸形的房產權,需要我們給予更大的努力和諒解於其中,不論是法律制度、政府行為還是市場本身。
北京叫停小產權房始末正是此番青龍頭村別墅的被拆除,掀開了北京市今年處理小產權房的序幕。
『什麼都沒了。』7月6日中午,60多歲的北京市房山區青龍湖鎮青龍頭村民劉志坐在一片樹林裡,指著樹林前方一大片仍有拆除痕跡的空地,對本刊記者說。
3月27日,北京市委、市政府『拆除和沒收青龍頭村的違規別墅』這一紙決定,使劉志在有生之年住進別墅的夢想,與村中的85棟別墅一道化為齏粉。
多贏的合作青龍頭村『千湖庭院』別墅項目是北京市近年來拆除違規建房的第一例。
青龍頭村毗鄰房山區青龍湖鎮青龍湖水庫,經濟條件較差,村民每人均地半畝,地裡莊稼僅可果腹,年均淨收入不到1000元。全村沒有一條水泥路,房子散布在村北斜坡上。多數村民靠在外打工生存。除了種植業,青龍頭最大的『資源』就是緊鄰景點的青龍湖。
如何發展這個只有66戶的貧困村經濟,不僅是村裡人的想法,也是青龍湖鎮管理者的心病。直到2005年之前,村裡人和鎮政府都沒看出這個青龍湖水庫能給村子帶來什麼好處。
轉機來自2005年
因為緊鄰水面面積達6000畝的青龍湖公園和北京拓展訓練學校,青龍頭村被一個偶然到此的房地產商留意——近年北京市房價飆昇,地價也越來越拍出天價;但是大量的普通收入居民急需住房,這為北京周邊的房地產開發提供了廣闊市場。一方面,許多房地產商逐漸承受不起城市土地轉讓的高成本,另一方面,也開始矚目一些北京郊區自然條件好、風景優美的自然村落。
對於房地產商來說,這些村落的土地不需要像取得城市建設土地那樣,付出太多的土地出讓金和各類稅費,一則可以省去直接成本,二則,與尚未意識到土地資源稀缺性的淳朴農民談判,也相應省去了不少灰色成本。
對於當地的農民來說,農村房產的開發又將帶給村子直接的面貌改變和其他收益,這項生意顯然一舉兩得。
2005年秋,北京金地雅房地產開發公司正以如此身份在青龍頭村登場。
2005年10月28日,青龍頭村民委員會與北京金地雅房地產開發公司簽署了《青龍頭村舊村改造實施方案》。根據這份方案,村子將和房地產開發商合作共同開發村子的土地。
按照這份由村委會、村經濟聯合社與北京金地雅房地產開發公司合作的方案,青龍頭村將投入村子惟一的資源:344畝土地,全部用於開發房地產。其中,304畝地用於商品房開發建設60000平方米的商品別墅項目,其餘的40畝土地,開發商將用於為村民建設住宅別墅和經營別墅各8000平方米。
別墅的用途,既可以出售,也可以向游客出租。青龍頭村將走一條旅游經濟和生態農業的道路。
就在雙方合作剛剛開始之際,2006年2月,新華社受權播發《中共中央國務院關於推進社會主義新農村建設的若乾意見》。
2006年2月,新農村建設文件發布之際,舊村改造方案經全體村民大會表決同意。『青龍頭村新農村辦公室』隨即成立。在村中人看來,新農村建設的主體,當然是農民自己。農民有權力利用手中惟一的資源,按照文件中的『民主商議、量力而行』精神,過上自己想要的生活。
這份方案的交易對這個村的村民來說是正當其時。
根據青龍頭村舊村改造協議,開發商為村民支付的總成本為4500萬元。若以樓面地價為單位,60000平方米商品房的平均地價僅為750元/平方米,建成後的別墅售價預計在3500元/平方米左右,開發商在這一項目上可獲利1500萬元,收益頗豐。而村民出讓土地的回報,是每人可得到回遷房和經營性用房各40平方米。
其中,回遷房售價1200元/平方米,村民的舊房還可作價充抵房款。
劉志說,回遷房的面積可以選擇,可多可少。經營性用房則可要也可不要,如果不要,村『新農村辦公室』還將以每平方米2000元的價格回購。
一家五口的村民魏鳳生,在這次合作中,就將購置160平方米的別墅。由於舊房拆遷作價,再加上5萬元的搬家費,基本上與購房款持平。此外,魏鳳生一家還得到了200平方米經營性用房回購後的40萬元。
也就是說,全家以原有的每人半畝土地和舊房為價,將得到住上別墅的收益和一次性約40萬元的淨收益。
除此之外,全村約180名村民,還能獲得開發商提供承諾的80萬醫療和養老保險金,和每位村民1萬元的裝修款。
一些農戶還將分配到生態農業大棚。
與此同時,開發商承諾:為村中修建一條公路、建設醫療室、物業、村委會等公建住房。
除此之外,村裡還將擁有經營性別墅項目10%的經營股份,並將分享開發商商品房銷售總金額2%的提成,用於村民新住宅基礎設施的維護。
對2005年人均年收入不足5000元的青龍頭村來說,能得到這些收益,很多村民很高興,以為從此可以邁入小康生活。
對於北京金地雅房地產開發有限公司來說,這份方案的獲利也頗為不菲:除了開發商將為村民建設40畝土地的住宅別墅之外,青龍頭村剩餘的304畝地將全部納入開發規劃:其中,商品性(出售別墅6000平方米)和經營性(出租)別墅8000平方米。
別墅項目叫做『千湖庭院』,定位為『旅游、度假、休閑』產品。項目一期計劃2006年年底入住,二期2007年5月入住。
『青龍湖畔,善水養生』的巨幅廣告牌就此在青龍湖畔矗立起來。
叫停小產權2006年5月,北京市規劃委員會借助衛星發現,青龍頭村正在修建別墅。隨後,青龍頭村便收到了關於停工的警告,但是別墅修建並沒有停。截至拆除前的3月份,別墅已經建了144棟。
2007年3月中旬,北京房山區宣傳部組織的宣傳隊進入村中,希望大家不要乾擾政府的強制拆除。
北京市委宣傳部向本刊記者提供的新聞稿顯示,對開工建設的144棟違法別墅,『拆除85棟,沒收59棟,責令退還建設別墅區范圍內非法佔用的集體土地4.7畝,並對建設、施工單位及其負責人進行了罰款。』
新聞稿稱,該項目『由房山區青龍頭村村民委員會、經濟聯合社與北京金地雅房地產開發有限公司合作,在未辦理任何立項、規劃、用地、建設審批手續的情況下,開工建設144棟各類建築物。』
本刊發現,被拆除的85棟別墅確實位於青龍湖(水庫)大壩的泄洪區,而『沒收』的59棟別墅,則是為村民改造提供的別墅住房,屬於村宅基地建設。
至於『責令退還『的4.7畝土地,來自臨村崇各莊村——由於別墅區規劃有一部分跨越了與青龍頭村相鄰的崇各莊村,青龍頭村為此用耕地換取了這部分規劃內的崇各莊村的坡地,大概有4.7畝,並予以地上種植物補助。
北京市國土局一位官員對本刊記者稱,下一步政府將繼續加大對別墅違法佔地的查處力度。『類似千湖庭院這樣的鄉產權別墅的存在,和當地政府的利益有關。』這位官員說。
小產權的地盤有多大?此番青龍頭村別墅的被拆除,掀開了北京市今年處理小產權房的序幕。
3月12日,北京市建委發布了鄉產權別墅購買的風險警示。
6月18日,建設部發布了《關於購買新建商品房的風險提示》,明確表示『城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋』,劍指小產權房。
6月22日,國務院召開電視電話會議,部署開展第二次全國土地調查。這被業內稱為全面清查小產權房的政策指引。『必須把農村建設用地尤其是農村宅基地現狀搞清楚。』電話會議上,國土資源部一位負責人指出。
電話會議結束的第三天,北京市率先在全國開始『征討』小產權房。該市國土資源局局長安家盛在一次活動中表示,北京已經部署開展在全市范圍內調查『鄉產權』『小產權』等違規土地開發建設,違規開發建設的要停工停售。
該局表示,一些打著新農村建設或新村建設名義的房地產開發項目,多屬違規開發建設。
它們對外銷售則打著『鄉產權』『小產權』的幌子。『這是違法違規的行為,而購買者也得不到法律保護。』安家盛說。
7月12日,國土資源部地籍司一位工作人員在電話中對本刊表示,在第二次全國土地調查中,將全面查清農村集體土地所有權、農村集體土地建設用地使用權和國有土地使用權權屬狀況。『小產權房也是調查對象。』
6月28日,鄭州市政府發布了《關於依法處理利用集體土地從事違法建設的通告》。《通告》催促各類利用集體土地從事違法建設行為的單位及個人盡快『自首』,於7月10日前自行向各區人民政府及國土資源部門報告並接受處理。
7月1日,西安市建委、市規劃局、市國土資源局、市房管局發布聯合通告,對佔用集體土地從事房地產開發的典型違法建設項目——『學府新苑』的建設、監理、設計單位依法進行嚴厲處罰。開啟全市『小產權房』專項治理活動的序幕。
據新華社報道,迫於壓力,河北省石家莊市將自去年10月開始實施的『小產權房』辦證試點工作暫停,並且向公眾重申,集體土地上建起的『小產權房』,只能在村民內部流通,不能上市交易。
據中大恆基春節後出具的一份統計報告顯示,目前北京400餘個在售樓盤中,小產權樓盤約佔市場總量的18%。也就是說,北京約有小產權樓盤72個。
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