|
||||
上周,記者在走訪位於房山琉璃河的鄉產權樓盤依瀾曉鎮時,銷售中心空無1人。銷售小姐告訴記者,今年一月開盤銷售的房屋非常暢銷,已經售罄,均價在2400元/平方米左右。她指著一座已經竣工的樓盤說,再開盤銷售的就是這棟已經竣工的樓盤了,銷售人員神秘地說,由於某種原因,該樓盤的開盤時間可能拖後到七八月,而開盤價每平方米有可能上漲100元到200元左右。她熱情地招呼記者說,如果看好了位置和樓盤,就留下聯系方式,她將在開盤時及時通知記者。
記者隨後諮詢了佑民雅居等同類型鄉產權樓盤,銷售人員均表示,已經開盤的樓盤都已經銷售一空,沒有剩餘空房。而得知記者有意購買時,銷售人員都熱情地邀請記者留下聯系方式。但對於開盤時價格是否會上揚,售樓人員有的保守地表示無可奉告,有的則表示由於商品房房價漲幅大,鄉產房被全面叫停,讓已經竣工等待銷售的鄉產房成了名副其實的限量供應、奇貨可居,再度開盤時候,有可能有所上漲。
提醒 鄉產權房不受法律保護建設部新聞發言人提醒,城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。因為,目前的法律法規也不允許在集體土地上進行房地產開發,不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。所以,非集體經濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產權登記,合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的『鄉產權』、『小產權』,均不符合法律規定,不受法律保護。
發現2 部分在售樓盤明停暗售在鄉產權房被叫停的第二天,記者以購房者身份者撥打了燕趙莊園的售樓電話,接電話的人告訴記者房子早就不賣了。但是,當記者來到燕趙莊園時,卻發現這裡有兩幢沒有蓋好的六層小樓,多名工人還在工地上緊張地忙碌著。經記者核實,這兩幢小樓確實是燕趙莊園。隨後記者又詢問了一位工地的人,她告訴記者現在每天都會有人來看房,房子也賣得一直不錯。
在一位自稱是負責該小區的工作人員帶領下,記者來到了離小樓不遠的售樓處。令記者感到意外的是,該小區的售樓處卻大門緊鎖,裡面空無一人。當記者問到售樓處為何沒人時,這位工作人員表示售樓處現在良鄉辦公,基本上每天都會拉著一批人來看房。隨後,記者見到了這位開發商的負責人,當記者表示給售樓處打過電話,售樓處稱房子不賣時,這位負責人笑著說:『他們以為你是搞調查的,所以說房子不賣了。』
提醒 本市調查違規『鄉產權』市國土局局長安家盛近日透露,在局部調查的基礎上,北京市近日已經開始進行全面調查。對於違規開發的『小產權』、『鄉產權』房一律停建停售。不僅非法介入的開發商要受到制裁,相關的村集體組織也要進行處理。對於那些已經形成了一定規模的房子,由於涉及的市民較多,具體的處理政策還得進一步研究、細化。
發現3 鄉產權也打『投資』牌上周,記者來到了位於房山的觀景溪緣別墅項目現場。在售樓中心,記者僅看到一位自稱是負責人的男士。而在記者停留的半個小時內,沒有一人前來諮詢。該負責人告訴記者,有不少人買這裡的別墅就是為了度周末,平時根本不會來。鄉產權也可以買賣,只不過不能貸款而已。等過幾年不想要了,價格也漲上去了,一轉手少則幾萬、多的沒准能掙個十幾萬呢。
在記者對其他建在風景區的鄉產權別墅項目的諮詢中,有的售樓人員還會幫記者算投資賬:別墅面積大,樓上留著自住,樓下可以出租。到旅游旺季的時候,出租價格都低不了。有的甚至還說,可以代為出租,代理管理。
提醒 鄉產權房買賣合同無效北京大成律師事務所吳建中律師強調,從法律上說,鄉產權房不是商品房,是不能買賣的,這類房屋所謂的『產權證』是不具有商品房產權證的法律效力的。
如果已經與房地產開發商簽訂了此類房屋的購房合同,這種合同實質上是無效合同。根據《合同法》規定:『合同無效或被撤銷後,因該合同取得的財產,應當予以返還,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。』即使開發商違約,由於合同無效,購買人的權利也將無法得到保障。更為嚴重的是,趕上這塊地國家規定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用,您買的房子可就是『拆了沒商量』!
發現4 『以租代賣』蒙騙購房人在記者詢問小產權會不會被政府收回地皮或無法出售時,山水四合院的工作人員告訴記者:『最近一些媒體對小產權的報道比較多,我們也聽到了一些對小產權不利的消息,但我們並不是太擔心。我們小區的業主在購房時均已和當地村民委員會簽訂了租約為50年的房屋使用合同,小區是依山而建,被政府收回的可能性很小。』『並且小區的工作人員大多是附近村子的居民,我們在此建房也為當地人創造了工作機會,村民們都很支持。』
據了解,該小區是以旅游立項的方式在此建房的。在建房伊始,開發商就與當地村民委員會簽訂了為期50年的土地使用權。這種『以租代賣』的土地租賃形式,就是在不改變房屋的產權和土地性質的情況下,以『一次投入,長期使用』的方式簽訂租房合同,在合同中訂立合同履行過程中因政策變化或政府征用的風險分擔條款。這樣,產權沒有變化,但是住戶的權益卻得到了法律的保障。
記者趕到小區時,正好看到一位業主家正在裝修,借此機會記者詢問他有沒有因為小產權問題對他買的房子存在擔心,『擔心肯定是有的,但是我們在簽合同的時候是以租地的形式購房的,風險相對要小。』
提醒 超過20年租期屬於無效如今有些人因為周末常去農村度假,索性就在經常光顧的村裡租個小院或者買套別墅作為『據點』。其中很多是以簽訂幾十年租約的形式買房。北京大成律師事務所吳建中律師指出,租賃這種房子,目前國家雖沒有相應的法律法規明令禁止,但必須注意兩點:一是要了解這套房子是不是蓋在宅基地上的合法建築,二是租賃年限別超過20年。前者是為了證明這套房子的合法性,後者是因為根據《合同法》第214條規定:『租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。』
【律師建議】
鄉產權房建成超兩年不應處罰
市國土局此前已表示對於那些已經形成了一定規模的鄉產權房,由於涉及的市民較多,具體的處理政策還得進一步研究、細化。
對此,北京市仁和律師事務所孟憲生律師指出,要准確了解鄉產權房的法律狀態,必須從建造和轉讓兩個階段考察。農村集體土地在使用性質上,分為建設用地和農業用地。農業用地沒有經過有批准權的人民政府批准不得用於非農業以外的建設。農村建設用地可以用來投資入股,開辦企業或者進行鄉村公共設施建設和農民住宅建設。但是,農村建設也應當取得規劃、土地等機關的行政許可。
因此,如果鄉產權房屋的建設經過了相關的許可程序,那麼房屋的建造就是合法的,建造者擁有所有權。如果沒有經過合法的許可程序進行建造,是違反行政管理的行為,行政機關可以依據土地法進行處罰和處理。
對於沒有經過許可建造的房屋也應當區分情況進行處理:正在建設的,可以要求停止;對於已經建成未滿二年的,按照土地法的規定處理。符合總體規劃的,可以沒收建築物;如果不符合規劃的,可以責令拆除。如果建設已經完成兩年,按照《行政處罰法》規定,違法行為超過兩年纔被發現的不再處罰。
因此,孟憲生律師認為,鄉產權房盡管是違反規定建設的,但如果超過兩年纔被發現,最好不應再予處罰。
【名詞解釋】
鄉產權
鄉產權也叫小產權。是指購買在農民集體土地上建設的房屋,由享有該土地所有權的鄉鎮合作經濟聯合社或村經濟合作社的機構制作頒發權屬證書。從法律上說,鄉產權房不是商品房,是不能買賣的,這類房屋所謂的『產權證』是不具有商品房產權證的法律效力的。