|
||||
隨著經濟社會發展,特別是城市化的加速,居民收入水平的提高,對土地的需求量也相應增大。土地資源是有限的,對土地需求增長與土地供給的有限性,必然引起土地價格上漲。這符合房地產經濟發展的規律。但目前我國一些大城市的住房價格,大大地超過了經濟社會發展水平和居民的承受能力,卻是不正常的。
2007年中國經濟一季度的數據已經公布,GDP增長11.1%;固定資產投資增長23.7%;3月份CPI上漲3.3%,遠遠超過一年銀行存款利率2.79%,居民存款利率為負1.068%;一季度房地產開發投資增長同比增長26.9%,比上年同期加快6.7個百分點。從這些數據來看,盡管政府對宏觀經濟采取了緊縮的政策,無論是上調存款准備率、發行定向票據及加利息等,但實際上所起到的效果卻十分有限,中國經濟生活的矛盾仍然突出。深層次的原因在哪裡?房地產市場的過熱是癥結所在。由於房地產市場與50多個產業高度的關聯性,房地產市場開發投資快速增長,也必然會帶動其他產業固定資產投資快速上漲,帶動國內許多行業投資的快速增長。那麼,房地產的價格為什麼能夠在短期內快速上漲?中國房地產業的問題究竟在哪裡?這要從中國政府對房地產業的定位說起。
房價成了民生焦點中國房地產業的發展是改革開放的產物。在計劃經濟體制下,我國有房地產產品,但沒有房地產業或房地產經濟。改革開放以來,通過城市土地使用制度的改革,城市土地使用權成為商品;通過住房制度的改革,住房成為商品;通過建設管理體制改革,把基本建設納入了市場經濟運行的軌道。2003年國務院18號文件明確指出,房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。2006年,房地產行業的投資規模近2萬億,擁有企業近6萬家,從業人員150萬,年銷售面積6億平方米,年銷售額超過2萬億。
但是,作為國民經濟支柱產業,房地產業存在太多急需解決的問題,房價問題成了當前民生的焦點問題。
從經濟學來說,房地產價格走勢趨高,有它合理的一面。隨著經濟社會發展,特別是城市化的加速,居民收入水平的提高,對土地的需求量也相應增大。土地資源是有限的,對土地需求增長與土地供給的有限性,必然引起土地價格上漲。這符合房地產經濟發展的規律。但目前我國一些大城市的住房價格,大大地超過了經濟社會發展水平和居民的承受能力,卻是不正常的。
依據國際經驗,房地產投資佔全社會固定資產比重應該維持在10%以下,然而中國在2004年這一比重為18.78%,2005年為20.98%,2006年1-4月為22.93%,遠遠超過國際警戒線;國際公認的房地產開發投資佔GDP的比重不能超過5%,但中國在2004年這一比重就達到9.6%,一些城市甚至高於50%以上。世界銀行標准認為發達國家房價收入比控制在1.8-5.5倍,發展中國家房價收入比控制在3-6倍之間是合理的,但中國房價收入比已經超過8倍,北京、上海、杭州等地高達10倍以上。
房地產市場,一開始就遠遠超出它的實際價值,在一定程度上造成了『泡沫現象』。
那麼,中國房地產業的問題究竟在哪裡?
中國樓市:十大問題原因之一:政策指導思想存在誤區。我國的房地產市場化改革始於1998年,其根本性的標志是《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》的頒布。該文件提出:『停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化,建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系。』應該說,這一定位是正確的,這說明國務院從一開始在政策層面並沒有把房地產市場完全交給市場去操作,而且按照文件,應該供應以經濟適用房為主的房地產市場,從比例上來看,應當在60%以上。但是,到了2003年,在《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》中,定位變成『逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房』,這樣,中國的房地產市場成為一個由商品房主導的市場。客觀說,從中國現階段的居民收入水平和土地供應的總體情況而言,要實現多數家庭購買或承租普通商品住房,不僅超越了客觀經濟條件,而且直接導致房價虛高,中等收入者一生成為房奴,低收入者也只能通過市場解決住房——住房難成為突出的社會矛盾。
原因之二:地方政府利益的過度介入。政府應該主要充當房地產市場的協調者、管理者和服務機構,但是在中國的房地產市場,地方政府成了經濟利益的最大獲取者。歐美國家政府的地價、稅費收入大約只佔住房價格的20%左右,而中國地方政府的稅費收入佔到房地產價格的30%-40%,再加上土地管理費,政府在房地產上的收入約佔整個房地產價格的50%—80%,地方政府成了房地產市場的最大獲利者。1993年稅制改革後,因為土地出讓的資產性收益和大部分稅費歸地方,出賣土地成為地方政府的主要收入來源。2001—2003年,地方政府的土地出讓收入為9100億元,2005年土地出讓金高達5505億元,佔同期地方財政收入的1/3強。於是,地方政府在利益的驅動下,或明或暗助推房價上漲,這是造成房地產市場秩序極不規范的根源。
政府不合理收費也太多。諸如小區建設體育設施、幼兒園屬於社會公用事業,應由政府負擔,不應打入房價內,而有的甚至將車庫面積、小區商店面積均攤。同時,稅費名目繁多。盡管發改委、建設部免掉了不少不合理稅項,但仍有許多名目需要規范化、合理化。房地產稅費成本包括房產稅、城鎮土地使用稅、耕地佔有稅及其他各類稅費,名目繁多,有十幾種之多。目前,中國政府級次太多,每級政府很難有自己的主體稅種。由於現行稅制是一套內外有別、城鄉有別、土地和建築物有別的稅制,造成了市場經濟條件下各行為主體的非均等待遇,這種不合理的設置有悖於稅收的公平原則,也不利於公平市場競爭環境的形成。畸高的土地增值稅和畸低的耕地佔用稅、城鎮土地使用稅等稅種的同時並存,在遏制土地投機的同時,也遏制了土地的正常流通,削弱了稅收調節土地利用的功能。
原因之三:中國房地產市場是一個壟斷市場,是一個追求短期利益的市場。由於它是壟斷的,所以市場機制對它不發生作用。經濟學告訴我們,壟斷是排斥市場機制的,結果是供求、政策都不起作用。房地產業的土地經營具有壟斷性。中國土地出讓期為70年,一次性收取70年的地租。在中國現行土地批租制度下,政府實際上是對未來70年的土地收益進行了一次性收取,這種透支未來財力的行為極易帶來政府的短期行為。土地批租收入主要是土地出讓金,這一部分資金主要由地方政府獲得和使用。目前,在中國對土地出讓的規模及其使用效率還難以進行有效監管的情況下,因壟斷、官商勾結和地方政府不作為等原因極易滋生腐敗。這部分資金佔房價的20%。近幾年,一些城市為了發展經濟或籌集城市建設資金,通過違規建立開發區的形式,大量圈佔土地,也成為房地產過熱的重要原因。
原因之四:開發商的核心優勢是公關,企業社會責任差。國際房地產業的平均利潤率一般在6%—8%,而中國商品房的利潤率高達50%。從風險性來說,房地產投資具有一定的風險,房地產開發行業屬於資本密集型行業,進入門檻比較高,投資者沒有相當的實力是很難進入這一領域競爭的,這就使它的利潤高於社會平均利潤。目前中國社會的平均利潤率在10%以下。由此來看,中國的房地產商利潤率太高。
中國房地產商的核心優勢是公關,除此之外,基本沒有優勢可言。中國房地產商實質是房地產中間商、皮包商。他們既不實施建築安裝活動,又不提供金融服務,唯一進行的是政府公關拿地和忽悠消費者,這樣就可以通過壟斷房地產開發的組織管理功能,攫取超額利潤。他們的資金來源主要是銀行的信貸、建築商的墊款和消費者的預購房款。值得注意的是,他們用錢取得了越來越多的話語權。通過收買個別媒體,更是肆無忌彈地從消費者手中搶錢,廣告說有金橋碧水,入住後發現是一條臭水溝;宣傳說配備休閑會所,入住後發現變成了洗浴中心;甚至把公攤給大家的面積又轉手賣了錢。
中國房地產商的目標定位一直是有錢的單位和個人,而不是居民家庭,這和發達國家的大多數房地產商定位在中等收入家庭大相徑庭。房地產企業忽視社會成員主體的普通住房需求,產品結構失衡,有限的土地資源不能盡可能多地配置於大多數人所需求的普通住房,加劇了普通住宅供應的緊缺。
原因之五:巨大的利益誘惑和缺乏監督導致尋租行為發生。據統計,過去幾年裡,在『落馬』的領導乾部以權謀私、貪污受賄的案件中,涉及土地批租問題的約佔三分之一。
突出表現是:一方面,一些地方政府用計劃經濟的辦法強行拿地,另一方面,用市場經濟的辦法低進高出。而行政價格和市場價格的巨額差價,既是驅動不少地方政府大量批地賣地的動力,又推動房地產商去積極尋租。
原因之六:房地產市場投機主義盛行。如果說,一個購房者不是為了居住,而是為了獲取暴利而購買,那麼,這個市場就是一個投機市場。目前,有三股強大的力量使房地產經濟過熱。我國房地產業資金來源渠道較少,房地產開發建設資金的70%-75%來源於銀行信貸資金。房地產開發企業的開發貸款、建築企業的承包墊支資金和居民購房抵押貸款,都主要來源於銀行。銀行機構有一股前所未有的投資衝動,由於中國房地產沒有經過一次像樣的調整或明顯的不景氣,隱含的大量不良資產並未顯現,銀行把它作為一種最優良資產看待,因而貸款十分地放心大膽,何況許多地方政府積極支持房地產發展;同時,銀行上市業績主要來自於存貸款利率差,貸出去越多,當期賬面利潤會越多,上市容易也能賣好價。目前,銀行不少資金已轉移至股市。第二股力量就是地方政府,多數地方把房地產作為支柱產業,經濟增長速度不能放慢,也就是投資不能慢,投資不能慢主要是房地產不能慢,因為房地產是地方財政和各種城市經營運作的『搖錢樹』。第三股力量是投機資金的大量存在。現在許多人非常關注外匯儲備和居民儲蓄的快速增長,但增長最快的是游資,這些游資規模非常大,而且與其他幾股力量結合,對房地產等市場造成巨大的衝擊。
原因之七:用市場的方法調控,就會雪上加霜。近幾年盡管加大土地供應,但是都囤積在開發商手中,再供給多少土地也解決不了,只會形成市場更加失靈;另一方面,政府一會兒說房地產是支柱產業,一會兒又要取消其支柱地位,一會兒要求樓盤全部精裝修、現房銷售,一會兒察覺市場未見反應,不見下文。頭痛治頭,腳痛治腳,失敗在所難免。
原因之八:住房分配體制極不合理。一是以統一價格購買不同狀況、不同區位的住房,導致同一個單位福利的失衡;二是同樣的公職人員,住房資源豐裕的單位與住房資源短缺的單位,住房待遇相差懸殊,有的獲得了多套住房,有的則成為無房老職工,造成了分配上的不公。
原因之九:住房保障手段單一。對比國外,通常采用財政、金融、稅收等配套的保障手段給予支持。但中國這方面相當滯後。表現為:住房補貼不到位,貨幣化補貼舉步維艱,公積金對居民的購房支持力度小,很難適應多層次的住房保障需求。
原因之十:沒有建立起廉價房租制度。中國根本沒有建立廉價房租制度。數據顯示,到2005年第一季度,全國經濟適用房完成投資60億元,所佔比重僅為2.6%,真是杯水車薪!在廉價房租方面,截至2005年底,全國累計用於最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元,只有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉價住房保障范圍。眾多的低收入者住房保障無從落實!
在法國遏制房價快速上漲的政策中,政府大力推行廉租房是最為有效的措施之一。在法國,廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府規定,人口超過5萬的城鎮中,廉租房佔全部住房的比例不能低於20%。有了廉租房制度,低收入居民在考慮住房時首先考慮的是租房住,從而降低了市場上對住房的需求,遏制了需求量的快速擴大。
再如德國,政府住房政策的一大重點是向低收入家庭傾斜,大力推行『社會住房』和『住房金』等資助政策。戰後幾十年裡德國開始大力興建『社會住房』,包括供出租的公寓樓和合作社住宅。通過不同的補貼方式,使這類住房以低於成本的租金供應給低收入階層。近年來,在『社會住房』的資助框架內,政府還資助私人投資者和地方房地產公司,幫助他們為在市場上難以獲得住房的家庭提供質優價廉的租用房。
還如新加坡,民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中,類似於中國經濟適用房的政府組屋由政府投資修建,價格也由政府統一規定,以低價出售或出租給中低收入階層使用。據悉,在過去40多年裡,新加坡政府共修建了近100萬套組屋,目前新加坡全國約有84%的人安居在組屋中。政府組屋建成後,新加坡建屋發展局以國民的收入水平為依據,按照公平原則進行合理分配。
五大政策建議首先,最重要的是政府角色轉換,增強社會服務功能。現階段,中國房地產市場最大的問題是政府的社會服務功能缺失而產業發展功能過度造成的。各級政府弱化了社會服務功能,反而把土地經營、土地增值作為增加政府收入的主要渠道看待,直接導致房地產調控失敗。
政府的角色轉換應以經濟利益的退出為主。重點是破除土地出讓金稅費、政府政績、壟斷的利益關系鏈條。一是切斷土地收益與地方政府預算外財政收入來源的緊密聯系,土地出讓和稅費由創收工具向房地產市場調控手段轉變;二是政府強化社會服務功能,真正重視普通住房需求,不能掠奪低收入者本來已經很少的收入;三是弱化住房建設與國有資本的千絲萬縷的利益關聯,讓國有公司在競爭性市場謀身。只有政府的角色轉變到位,房地產市場纔能健康發展。一定要清醒地認識到:中國的房地產市場承載著13億人的公平居住權。因此,中國的房地產業,難點在政府,希望也在政府。
其次,陽光是根除房地產業商墮落最好的防腐劑。實踐證明,陽光是房地產業最好的消毒劑和防腐劑。陽光作業不僅可以有效預防和制止房地產業腐敗,而且是中國房地產經濟可持續發展的根本。
目前我國的土地雖然實施了招標投標管理方式,誰出的價格高,土地使用權就歸誰使用,但是事與願違,土地招標投標成為『看上去很美』的形式,實際效果並不好。原因在於,小團體的權力和利益成為土地招投標的最大阻力,這就使招投標披上了美麗的外衣,實際行的還是私下裡的交易行為。其深刻的原因在於,招投標管理者一方面是公共事務的管理者,另一方面又是小團體利益的代表者。當這兩種職能衝突時,又在缺乏監督的情況下,這些人有意無意地把社會公共管理者的職能讓位於小團體利益。當需要維護小團體時,就會把小團體職能凌駕於公共管理職能之上,代表小團體的利益,操控整個招投標過程。我們看到,官商勾結,借招投標『公正性』的外表,『合法』斂財。一些土地的腐敗案往往是窩案,其深刻的原因就在於此。同時,土地招投標存在極大的隱蔽性。一些官員披著公正的外衣,行的是受賄之事,拿的是不義之財,掠奪的是公共資源。因此土地投招標,並非一『招』就靈,必須從制度上加以防范。
那麼,如何避免一些人一手遮天?土地招投標不能再是少數人的行為,而要在社會全程公開,明明白白招標,以保護公共資源的利益和招標投標活動當事人的合法權益。在開標、評標、定標過程中要做到全過程的審計。招標過程結束後還要做到對項目的跟蹤監控管理,保證招投標的合法、合規、公平、公開、公正。
第三,避免短期利益,實行租金制,同時清理各種不規范的收費行為。如果改為租金,房價就會降下一大塊。租金的方式可使土地初始出讓的價格下降,致使初始投入成本大大減少。從社會層面看,由於實行了租金制,從而有效地避免了由於一次出讓即為長期佔有、從事土地投機、形成暴富的現象;從政府層面看,雖然每年取得的地租收入較少,但因就此可以每年重估應課租值及調整租率,所以能夠持續不斷取得土地增值的收入,使政府的租地收入能顯平衡。這樣,不僅引進了競爭機制,規范了房地產企業的利潤,而且可以提高房地產經營管理水平,房價也有望降下來。
同時,清理各種不規范的收費行為。將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及城鎮土地使用稅等稅種進行合並,實行在房產保有階段統一征收房地產稅,適時將城市維護建設稅並入增值稅、消費稅和營業稅中,廢止在這一領域的大大小小的『亂收費、亂集資、亂攤派』行為。同時,簡化工商、稅收等工作的程序,完善、規范房地產稅費及收繳制度。長期以來,房地產審批方面程序復雜,周期長,而且稅費不統一、不穩定,有些也不合理,這對中國將成為國際市場一部分的趨勢會帶來負面影響,必須改革。
第四,調整房地產市場的結構,完善社會保障機制。住房改革,有些可以商品化,有些不可以商品化,即使在市場經濟體制下,居民住房,特別是困難階層,政府通過轉移支付,加大補貼。同時,完善住房的社會保障機制是關鍵,加大政府控制的廉租房比例和經濟適用房供給。
最後,在制度管理上,對房地產市場的指導思想和管理原則給予立法保證,防止政策變來變去。應該說,中國房地產市場是世界上管理難度最大的市場,管理不好將給中國經濟帶來巨大風險。無論20世紀80年代日本的金融危機,還是90年代的亞洲金融危機,抑或是1929年的美國經濟危機,都是先產生房地產泡沫,然後纔導致金融危機的。
因此,必須對於房地產的問題予以充分認識。房地產的調控是否到位,成為中國轉型期在市場化改革中的最大難題。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||