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在大梅江概念如日中天,被大眾廣泛認同時,後梅江憑借其區域優勢以及項目特點,適時出擊,要成就一片新天。該區域的領世.常春藤、親親家園等花園洋房項目銷售火爆,紅勘領世郡、瑪歌莊園1848等別墅項目成為該區域的有力支橕,NO.18、梅江康城、華韻歐風等項目也蓄勢待發,洛卡小鎮等近期也會有後續項目推出,後梅江區域進入新一輪開發熱潮。
如今,後梅江借大梅江之勢,發展形勢如火如荼,因差異化產品疊出,吸引了大批主流人群,後期它將是大梅江的有益補充,形成一個大型混合居住區。
後梅江概念適時出擊
後梅江位於天津市城區東南,項目北依天津市最大的成熟高檔居住區——梅江居住區、梅江南居住區和友誼路CBD,西鄰天津經濟技術開發區微電子園區和西青經濟開發區;東連微山路,西接規劃中的津沽二線高速公路,北靠外環線,南至梨雙公路;由於地處天津市區與濱海新區黃金走廊的中心位置,後梅江交通網路極其發達,東西南北迅捷即至。
據天津市宇軒投資諮詢有限公司研發副總王淑霞介紹,現在的大梅江板塊已經形成了具有一定規模的高檔居住區。然而,隨著梅江及梅江南兩大生態居住區可開發土地的日益減少,大梅江居住區可開發用地已經基本飽和,而南外環外地處市區與西青開發區之間,交通便利,經濟活動頻繁,而且與大梅江僅一路之隔,在自然環境、市政配套等方面均可借梅江之力。因此,該地區將有很大的發展潛力。於是,今年春季房交會前後,後梅江概念被及時引申出來,它將依托梅江板塊成為一個新興開發熱點。
目前,後梅江有紅磡領世郡、瑪歌莊園、洛卡小鎮等別墅項目相繼亮相,領世.常春藤組團、親親家園和洛卡小鎮的洋房項目紛紛熱銷,領世NO.18庭園洋房組團將於今年11月份隆重面市,屆時,將會有花園洋房、公寓和高層等差異化產品豐富區域市場,梅江康城、華韻歐風明年即會推出,其中梅江康城的主力建築類型也為花園洋房項目,後梅江延續著大梅江板塊的開發熱度,明年將迎來新一輪開發熱潮。
與大梅江相比,後梅江自然環境優越,交通便捷,非常適合開發住宅產品。目前,後梅江區域不但有售到11000元/平方米左右的別墅項目,而且開發了很多均價每平方米五千元左右的花園洋房產品,吸引了大批年輕的置業人群,且大多是首次置業者。
天津中原物業顧問有限公司高級分析師餘洪濤認為,後梅江這個概念雖有炒作之嫌,但這一區域開發規模可觀,自然資源優勢也非常突出,所以,未來該區域有可能形成新的大型郊縣板塊。
區域配套後來居上
後梅江概念的出擊當然並不完全借助大梅江之力,區域優越的生態環境、便利的交通路網和一些生活配套設施是其敢另起山頭的重要原因,同時也使其吸引了大量置業者的目光。
生態環境優越
後梅江地塊位於天津市上風口,與梅江同樣具備良好自然生態環境。其自身雖沒有大面積的自然水域,但由於緊靠梅江南,大梅江的廣闊水域南向輻及後梅江,加之後梅江本身所擁有的天然活水河——外環河,與500米寬的綠化帶同時起到了充分的減塵隔噪作用。
區域內大盤紅磡領世郡自有1800畝國際高爾夫球場,加之社區內遍植的萬株百年成樹,令該區域景致優美,空氣清鮮,堪稱天然氧吧,且噪聲分貝值遠遠低於市內,基本無噪聲污染。NO2、TSP、SO2三項指標的現狀濃度都低於全市的平均濃度,是天津市空氣質量最好的區域之一。
而目前人們對居住環境和生活質量的要求越來越高。於是清新的空氣、大面積的綠化,這些促進人體健康的要素連同別致的樓體造型,成為許多購房人關注的焦點。
配套設施有所提昇
除了優越的生態環境以外,後梅江的生活配套和交通配套相對於梅江來說都有所提昇。『鑒於梅江及梅江南板塊生活配套設施的匱乏,後梅江在此方向上也將有富於想象力的演進,這得益於一些大型開發商,如永泰集團在整體上的定位。』王淑霞介紹說。
據了解,紅磡領世郡除了擁有1800畝的高爾夫球場、練習場和高爾夫主題公園外,其佔地331.9畝的SHOPPINGMALL將成為後梅江乃至整個南三環一帶最重要的購物場所。還有原版美國風情小鎮中心,3000平方米湖面,餐飲、娛樂、銀行、郵政也一應俱全。後梅江佔地160畝的國際教育配套區更令該區域充滿開放的國際人文氣息。
永泰紅磡集團領世郡項目部項目經理張志剛介紹說,後梅江交通路網發達,有外環線和友誼南路、解放南路、大沽南路和衛津南路四條快速路形成龐大交通體系,20分鍾即可到達市中心,交通十分便捷。紅磡領世郡與市區間往返的巴士即將開通。這條由開發商自己出資打造的從友誼商廈直達項目的直通班車,將極大限度地疏通項目在交通方面的瓶頸。此外親親家園項目負責人黃金輝也說,區域內還有838、832、705路等多條公交路線經過,地鐵5號線的終點位於大寺鎮政府,途徑洛卡小鎮、親親家園等項目,2010年施工完畢。而且,環外環的啟動也將使這一區域重新定義。
但不可否認,上述很多配套設施仍在進一步規劃中,相對於市區來說,目前該區域的生活和交通配套仍顯匱乏。
區域產品互補大梅江
在生態環境不輸大梅江,配套設施後來居上的情況下,後梅江卻沒有直搶大梅江的風頭,事實上,其區域產品與大梅江自然形成了梯級消費結構。在梅江和梅江南的高層項目都處於8000元/平方米的價位時,該區域的花園洋房等經濟型產品僅僅5000元/平方米左右,受到購房者的追捧。然而,該區域在紅磡領世郡等別墅項目的支橕下,其高檔居住區的概念仍在後梅江延續。
經濟型產品疊出
雖然後梅江仍被認為是相對高檔的居住區,但其位置畢竟更接近南外環,該區域的花園洋房和公寓等產品類型在價格上優勢明顯,屬於經濟型產品,受到年輕置業者的追捧。
黃金輝介紹說,瑪歌莊園做的是獨棟別墅,面對的是純粹的高端人群,而洛卡小鎮、親親家園,領世.常春藤組團等花園洋房項目入市時僅為4600~4700元/平方米,雖然現在已經達到5000~6500元/平方米了,但仍然屬於經濟型項目。『因為周邊的高層都在8000元/平方米左右。』
來自《樓市》市場研究部的資料顯示,大梅江區域的卡梅爾的高層為7500~8000元/平方米,江勝天鵝湖的建築形式為塔樓,均價為7500元/平方米以上,華廈津典的高層也在7200元/平方米,而第六田園的洋房則在7500~8000元/平方米。可見,後梅江與大梅江相比,同類的建築形式其均價每平方米低出了1000~3000元。
除了價格相對低廉外,後梅江的戶型面積也相對偏小。在大梅江區域,卡梅爾高層的戶型區間為110~260平方米,依雲小鎮洋房的主力戶型為108~339平方米,華廈津典則在160平方米以上,整體上戶型以150~200平方米居多。而在後梅江,洛卡小鎮洋房的戶型為90~190平方米,親親家園為80~130平方米,由此分析出,後梅江除別墅產品外,其他建築類型以中小戶型居多。
對此,黃金輝認為,以總房款四五十萬元,在中心城區只能買到四五十平方米的房子,而在環外環,卻可以買到低容積率、高綠化率,更舒適、更宜居的住宅。『大家犧牲的是距離和便利程度,換回的卻是宜居住宅,而隨著交通網絡的發展,這種距離和便利程度也都不是問題,也就是說,地鐵、公交等交通設施的不斷完善將促進了人們對這一區域從不習慣到習慣的演變過程。』
同時,餘洪濤指出,後梅江主要以經濟型的商品住宅為主,在產品上傳承了大梅江賴以成名的低密度洋房,高檔別墅只佔小部分,其建築面積比例約為8:2。也就是說,後梅江起到了填補市場空缺的效應,在目前房價一路?昇的時期,價格是大多數人最為敏感的因素。
後梅江成就首次置業家園
房價即圈定了置業人群,大梅江是公認的富人區,其別墅項目在11000~20000元/平方米不等,高層產品的均價也在8000元/平方米左右,它們所面對的都是高端人群,使普通的購房者對這一區域望塵莫及。但自從後梅江的花園洋房產品推出後,眾多普通的購房者也能在這裡實現自己的置業美夢。
邢先生剛剛大學畢業兩年,手頭沒什麼積蓄,但在婚期漸進的『逼迫』下不得不出手買房。他和女朋友都比較熱衷大梅江區域,但該區域的高房價讓兩人自感難以承受。於是,他們來到後梅江,領世郡.常春藤組團和親親家園等花園洋房項目引起了他們的興趣,當時,親親家園的均價在5700元/平方米,領世郡.常春藤組團僅為4800元/平方米,也就是說,四五十萬元就能買到一套漂亮、舒適的花園洋房。最終,他們選擇了領世郡.常春藤組團,幸福地走進了新婚的『安樂窩』。
顯然,這樣的產品類型吸引了大量偏年輕的客戶群,特別是一些大學畢業後剛剛走上工作崗位的年輕人。『領世郡.常春藤組團有400多套房子,開盤一個月就售出了90%,其主力戶型在80?100平方米』張志剛說。黃金輝也說:『親親家園有680多套房子,已經賣出430多套,總房款在40~60萬元之間。35歲以下首次置業者佔到了90%。』
對此,餘洪濤認為,『後梅江很可能成為一個年輕置業人群或首次置業者的聚居地,並和大梅江結合形成一個基本客群相似的梯級消費結構,正好是大梅江的補充。』
07年後梅江將有大動作
在後梅江區域,除目前的別墅和花園洋房項目外,後續產品依然豐富。領世郡.NO.18庭園洋房組團、梅江康城、華韻歐風等項目都會於近期陸續推出。
據永泰紅磡集團媒體資源部經理孫屹東介紹,領世NO.18庭院洋房組團今年11月即將面市,主要為洋房產品,其建築面積7萬多平方米,30多棟樓,洋房以90~150平方米面積為主力戶型。 『18號地建成後,將出現從公寓到洋房,再到別墅的純過渡產品,而不是高層旁邊就是別墅,不太具備過渡性。』孫屹東說。
梅江康城項目策劃總監吳江說,梅江康城將於今年年底推出,其佔地1200畝,建築面積80萬平方米,主要以四層半的洋房為主,面向主流客戶人群,包括首次置業者。華韻歐風也在規劃中,相信明年規劃方案會比較明朗。此外,永泰集團在領世郡項目區出讓給富力城一塊土地,相信富力城在不久的將來也會有所動作。『明年後梅江的動作力度不會比現在的中北鎮差。』值得一提的是,將要推出的項目以花園洋房、高層和小高層產品居多,差異化產品越來越豐富,明年將會吸引更多年輕或首次置業者的目光。
然而,後梅江之所以深受置業者矚目,也緣於梅江的成功使置業者對後梅江產生了良好的預期。『梅江2002年開始運作,從當初的房價不到4000元/平方米,到目前高層已經達到八九千元每平方米,超過了當初大家對梅江的預期。』黃金輝認為,因為後梅江依托梅江的概念產生,大家自然對它同樣寄予厚望。
但是,餘洪濤認為:『較長時間內,後梅江不可能趕超梅江。對於後梅江的樓盤來說,他們的定位也不是要超過梅江,而是依托梅江成為一個兼備景觀和價格優勢的中高檔居住區。所以,與大梅江相比,後梅江自有優劣,關鍵是能不能做出自己的特點。』
張志剛也充分肯定了後梅江的昇值潛力。她說,後梅江以別墅和洋房等低密度產品為主,而現今土地越來越稀缺,別墅和洋房產品肯定會越來越少,昇值潛力不言而喻。
王淑霞也給出了相同的觀點,她指出,梅江輻射區,也就是後梅江,由於目前環境、配套、交通等區域成熟度有待完善,處於剛剛起步階段,目前入市價格相對趨中,但隨著區域整體建設的改善,區域價值將不斷提昇,上漲幅度可能高於核心區域,從而減少與梅江核心區的差距。
另外,隨著市政配套的完善,大寺衛星組團的定位,後梅江區域前景將更加看好。『也許僅需5年的時間,後梅江區域就會走向成熟。』餘洪濤認為。
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