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隨著生活水平和人們對於生活質量要求的不斷提高,私家車早已經不再是稀罕物,只為極少數富人所擁有,而是越來越多地進入到普通百姓的家中,成為不可或缺的代步工具。但是伴隨著私家車的激增,居住小區內的停車難問題也日益突出,成為讓很多業主感到頭痛不已的事情。就小區停車難這一話題,本報記者采訪了多位專家學者,試圖探討其形成原因。
車庫產權法律缺失對於越來越多的擁有私家車的業主來說,也許如何為自己的愛車找到一個合適的『住所』是一件不亞於給自己找個好房子的重要事情。而一些開發商為小區地下車庫開出的昂貴出租出售價位,卻令很多有車業主都倍感無奈,望『庫』興嘆,從而形成了很多露天停車位『火爆』的小區,地下車庫卻『冷冷清清』的『怪』現象。
面對著或者高價購買地下車位,或者自家車輛無處可停的兩難處境,很多業主表示了不滿和困惑,而令這些業主更加想不到的是,即使一時咬牙『買下了』這樣的車庫,也將有可能在車庫擁有期限問題上埋下隱患。天津海暢律師事務所的肖律師表示,在有些情況下,開發商的出售車位實際上是一種租賃行為,車位款項屬於場地佔用費用,根據合同法的相關條款,租賃合同最長期限為20年,超過20年的合同部分在法律上是無效的。
對於車庫的出租與出售,目前我國法律還存在不少空白。肖律師認為居住小區的地下車庫被開發商出租出售歷來被人們視為是理所當然的事情,而事實上卻遠非如此簡單。由於現在《物權法》尚未正式出臺,因此現在的《物權法》草案只能夠作為參考,不具有法律效力。
南開大學法學院陳耀東教授認為,如果地下車庫沒有被計算入小區商品房的公攤面積,那麼開發商擁有地下車庫的產權,如果地下車庫已經被計算入了小區商品房的建築面積之中,那麼在業主購買的商品房中已經分攤了地下車庫的面積,地下車庫應當屬於所有業主共同所有。
在第一種情況下,因為開發商佔有地下車庫產權,所以有權對它進行出賣出租。在第二種情況下,開發商不能對地下車庫進行出賣。而對地下車庫的出租,理想狀態下,應當由業主委員會通過討論決定租金的價格並對於資金的使用情況進行管理與監督,確保所有的租金以及其所產生的利息平等的應用於全體業主身上。
天津市房管局的一位負責人也表示,現在還沒有明確的法律條文對地下車庫的歸屬問題進行規定。在很多權屬界限不明晰的情況下,沒有辦法為地下車庫辦理產權證明。因此寄希望於《物權法》的出臺,能夠為車庫產權問題提供明確的法律依據。
規劃車庫供不應求據塘沽區規劃局的一名相關負責人分析說,居住區停車難的問題一般集中出現在老式小區中。按照原來規劃建設的老式小區一般沒有車位或者只有少量車位,在現在私家車數量急劇增長的情況下,老式小區有限的車位數量很難滿足不斷增加的有車業主的需求,停車難的問題隨之產生。他認為,老式小區的車位配比低同私家車保有量快速增長之間的矛盾,是一個歷史遺留問題,如果不改變小區的硬件條件,停車難的問題確實很難解決。
相對於這些老式小區來說,這名負責人認為新建的小區在這方面的情況要好一些。根據2005年1月1日起開始實施的《天津市建設項目配建停車場(庫)標准》要求,對於新建建築面積大於1000平方米的民用建築物,每戶建築面積大於100平方米的住宅,要按每1戶1個的標准配建機動車停車設施,每戶建築面積小於或等於100平方米的,按每戶0.7個車位的標准配建停車場(庫)。小區車庫配備比率的提高,對於預防新建小區出現停車難的問題將起到很大的作用。但是他同時認為,這一規劃標准仍然不能完全解決居住小區停車難的問題,特別是高峰期小區車輛的擁堵問題將可能在未來進一步加劇。而他認為,物業管理的不斷完善以及小區持車業主素質的提高對於緩解小區停車難的問題也將具有重要的意義。
車庫管理尚需完善對於小區停車難的問題,物業公司的管理尚需完善也是重要原因之一。業主王先生抱怨說,在他的小區中,有的業主租了停車位之後,卻並不使用,像自己這樣有車卻沒有停車位的業主只能看著車位白白閑置,卻沒有辦法。他希望物業公司能夠根據業主的實際情況對於車位進行分配,通過協商,將車位及時調整給急需的業主。除此,物業公司對於亂停亂放,特別是容易造成安全隱患的侵佔消防通道等行為管理的不到位,對於外來車輛的監管不力以及對於露天停放車輛的保護不充分也成為受到業主抱怨的主要方面。
天津物業管理協會的夏秘書長表示,居住小區普遍存在停車難的問題,規劃上車輛配比的不足和私家車的增長過快都是主要的原因。特別是小區地下車庫的產權不清更加劇了這種狀況。例如很多居住小區的居民因為開發商對於地下車庫的出售價格昂貴,在購買了車庫之後還要定期向物業交納一定的管理費用,而寧願佔用露天停車位的有限資源,也不願購買或租用地下車庫。她表示,如果地下車庫的產權是屬於全體業主的,那麼很多問題就可以通過業主委員會來解決,情況會好很多。
同時,她表示,現在小區停車難的問題確實普遍存在,從物業公司的管理角度,將提高服務質量,加強管理,對於停放在小區的車輛進行引導,對於發生的糾紛進行及時的勸解,並防止車輛停放在消防通道等重要公共地域,保障小區所有業主的安全。
夏秘書長表示,現在小區的停車問題仍然存在著很多管理規范上的漏洞,希望制定中的《物業管理條例》的修訂版,可以給物業公司在這方面提供更多的依據,從而更好地協調緩解小區停車難的問題。
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