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如今的全國房地產市場,只能用一個字來描述,那就是漲,如果要給這個字前面加個形容詞,那就是瘋漲。經過兩輪調控,北京、上海等主要調控城市的房價上漲趨勢尚未得到有效控制,深圳、重慶等地的房價又異軍突起,就連北海、蚌埠等中小城市也不甘落後,房價漲勢驚人。莫非中國真的進入了『房瘋時代』?
進入2007年,全國房地產市場突呈加速上揚之勢。
一個顯著的特點是,地產裡的一線藍籌城市上海、北京們紅旗不倒,二線藍籌深圳、重慶們彩旗飄飄,原本屬於超跌低價板塊的北海、蚌埠們則黑馬奔騰漲勢驚人。如此整個全國房地產市場竟呈現出『兩次調控』前都不曾有的普漲、瘋漲之勢。
輿論在驚呼,中國是不是進入了一個『房瘋時代』,當然,也有人提出『泡沫論』乃至『崩盤論』。真相究竟如何,我們以深圳一地的房產市場為標本,一探究竟。
房價數據周刷新
2007年6月21日,深圳市一手樓盤成交均價為15487元/平方米,其中關內新盤均價已達2萬元/平方米。今年1到5月,深圳新建商品住宅價格漲幅居全國70個大中城市前茅。而進入5月之後,樓市更像是過年放的炮仗直線上昇。
為了跟上房價的這種漲勢,深圳市房地產交易中心公布平均房價的統計數據周期也從一個月一次改為一周一次。『否則這些數據就沒意義了,統計的時候還是一平方1.2萬,公布的時候就是1.5萬,有的群眾甚至呼吁每天統計每天公布,但技術力量做不到。』一位工作人員說。
『原來去香港看那邊的房價5萬/平方米,感覺很恐怖,現在深圳的豪宅都是這個水平。』一位深圳本地房地產中介的銷售人員說。
據了解,深圳房價暴漲從2006年開始。今年4月之後,深圳房價在此基礎上狂飆突進。根據深圳市國土資源和房產管理局的數據:今年1-4月,預售商品房銷售全市均價是12065.79元/平方米。5月後,統計數據每周更新一次:5月21日至27日這一周,全市商品房成交均價為14212元/平方米;下一周,全市成交均價為14101元/平方米;再下一周,成交均價為14766元/平方米。
到了6月21日,深圳市國土資源和房產管理局公布的一手房成交公示顯示:全市的樓盤成交均價為14256元/平方米,寶安區為16831元/平方米,福田區為22242元/平方米,龍崗區為9770元/平方米,羅湖區為13823元/平方米,南山區為10233元/平方米。
按國家統計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統計,2007年1~5月,深圳新建商品住宅價格同比上漲10.5%,各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%,12.3%,每月房價漲幅均居70個大中城市前列。
由於漲幅太大,催生了很多『亂象』,當地反響最強烈的是經常有開發商在售樓後借故撕毀合同提價再售,而買二手房者也需隨時防備賣家反悔。甚至萬科王石也警告說:深圳樓市泡沫太多。不知是真心話還是發嗲之語。
氣氛緊張如決戰
一手房的房價攀昇已令人咋舌,而二手房的需求更是超過新建商品房,其房價的變化也極其火爆。根據深圳市國土房產局統計顯示,今年1至5月,全市二手房成交量累計達到54722套,比去年同期上昇43%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.46:1。
據當地人介紹,在深圳買一套市區內100平方米左右的商品房,新盤單價都要2萬以上,二手房單價最好也在1.4萬元每平方米以上,以40萬元的首期計算,貸款100萬元,20年等額還款方式,月供要8700多元。由於是賣方市場,一般由買方負擔營業稅、傭金、契稅等,這又要6萬至11萬元左右(視房屋年限不同有所差異)。
是深圳當地人太富裕造成的這種暴漲嗎?
據官方公布的數據顯示:2006年深圳人均可支配收入為22567元;而2004年,深圳人均可支配收入已達27596元。兩年時間,居民的收入不昇反降,下降5029元,降幅高達22.3%;而自2004年到2006年底,深圳房價卻從5980元/平方米一直昇到了9300元/平方米以上,昇幅卻高達55.5%。如算到2007年5月,房價漲幅高達137.8%。
顯然,並不是近年來的收入暴漲催生了深圳房價的飛昇,當地輿論普遍地把這個趨勢歸結為炒房力量的推動。
一個證據是前不久發生在深圳很多中介公司裡的『征稅事件』。當時很多中介公司的銷售人員給客戶打電話,稱國家為調控房價,將要在近期實施強征個稅方案,買賣雙方各承擔20%的個稅,中介鼓吹說,調控根本無效,如果征稅,房價不會下跌,買賣成本反而會大大提高,想買房者如果不趕緊動手將後悔終身。
不僅二手房市場如此,新盤人為制造緊張氣氛的現象也很普遍。當地記者稱經常會收到所謂『內幕消息』稱某地新開盤樓盤半夜排隊搶購,或者開盤半天售出百套的。但實際上這些樓盤在一兩個星期後都開始恢復供應,只是加了價。
深圳在近日開展的一次房產開發違規調查中發現,開發商在開盤之前進行內部認購的違規行為最多,共有31宗;開發商內部人員與中介勾結向購房者收取『茶水費』居次,共有22宗;開發商捂盤惜售,隨後瘋狂提價則有10宗;其它則為投資公司與中介公司大批購房後轉手炒作,共有7宗。在有些個案中,是多種違規行為同時存在。例如有的開發商先是進行內部認購,將部分優質房源瓜分給內部人士或關系人士後,再通過中介向市場放盤,另向購房者加價收取『茶水費』。『茶水費』收取最低的為1萬元,最高的則達20萬元,普遍均在5萬-8萬元。
深圳一位證券業人士則認為,自從股市『5?30暴跌』後,股民對政策面心存餘悸,相當一部分股民將資金轉移到房市中,准備坐享房市帶來的穩定收益。這些人構成了重要的新增資金。
多種因素抬房價
最近,深圳市社會科學院公布的《深圳藍皮書:中國深圳發展報告(2007)》(以下簡稱藍皮書)稱,深圳去年置業者中有超過30%的人在取得產權證後半年內轉手,被市場視為短期炒房客。有地產代理預計,今年炒房客比例將比去年有大幅增加。
藍皮書指出,深圳登記在冊的產權人總量為109.5萬人次,其中只擁有一套住房的產權人佔87.39%,住房以擁有自住為主。但從住房轉手時間看,取得產權證後半年內就轉手的住房佔住房總套數的30.31%,而取得產權證後3年及3年以上轉手的住房佔住房總套數的28.11%。專家分析,在半年內轉手的住房短期投機行為比重超過30%,值得警惕和重視。
深圳中原地產客戶調查顯示,去年炒房客比例僅為10%。但到了今年一季度,在多種市場因素刺激下,投資者炒房明顯增多,許多客人是一拿到房就要求代理掛牌出讓。『很多客人明確告訴我們,買入之後兩三月就掛牌出手,價格昇幅都在10%以上。』深圳中原地產總經理李耀智預計,今年深圳炒房客比去年增加,預計達到20%-30%。
但也有地產專家認為,深圳房價上漲,尤其今年上半年房價飛漲局面的形成,根源在供應太少。政府可能沒有想到,去年被視為打壓房價『殺手?』的90/70政策,竟然為虎作倀,成為助推房價飛漲的『幫凶』。為了適應90/70要求,不少項目開發建設進度受阻,而開發商在去年的集體觀望,也加劇了住宅供應緊張,造成房價普漲、飛漲。
其次,2007年國家宏觀調控方式發生比較大的變化,從原來的『高壓』轉向『溫和』,從『行政乾預』轉向『市場介入』,市場信心因此恢復,對未來預期從觀望走向堅定。
最後,作為中國最大的移民城市之一,土地資源稀缺、城市資源緊張與人口規模過快增長是長期存在的矛盾,這一矛盾將長期影響深圳房價生成與走勢。而很多香港居民在深圳的買房置業也加速了這個趨勢。
『對當前深圳房地產市場基本趨勢的總體判斷是上漲過快,而政府在引導房地產市場理性健康發展,保證民生方面負有不可推卸的責任。』這是深圳市市長日前的公開表態。為此,許宗衡集合各相關職能部門、銀行、人大代表、開發商代表等對深圳房價進行專項調研。
面對部分代表提出的『房價上漲是宏觀經濟環境趨好的必然反映,應由市場「說了算」』觀點,許宗衡回應:『房價上漲直接關系到老百姓的切身利益;科學、理性、依法引導房地產市場健康發展,政府負有不可推卸的責任』。
許宗衡認為,下一步深圳市房地產市場調控工作重點是要盤活土地存量。並明確要求:年度計劃出讓土地,必須在10月底全部推出;對經濟適用房、公共租賃房、廉租屋的建設,『要加快審批速度、開足綠色通道』;近期,要對房地產市場的惡意炒作、哄抬房價等行為進行一次專項檢查,適時啟動房地產開發企業土地增值稅清算工作;住房社會保障制度體系建設要加快進行。
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