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5月份以來,天津商品房的成交量環比連續幾周呈下降趨勢。尤其是5月27日至6月2日,全市商品房共成交16.50萬平方米,較上一周19.16萬平方米下降了近14%。其中,市內六區下降了33%,郊區縣下降了3.50%。盡管商品住宅的均價增幅趨緩,但有些購房人士心存樂觀,也許這是一個令人欣喜的信號:看似賣不動的商品房價格會不會出現拐點呢?
單純從數字上來看,5月到6月中旬以來,每周的商品房交易量確實呈遞減趨勢,讓人覺得天津的商品房好像有點賣不動了,加上房價漲幅不明顯,部分購房者產生了持幣觀望的心態。
確實,今年5月份乃至前5個月,天津商品房的成交量與去年同期相比下降明顯。但是,與4月份相比,漲勢仍然明顯。
日前,21世紀不動產天津區域分部發布5月份商品房分析報告顯示,5月1日至5月31日,全市商品房共成交7749套,環比上漲11%;成交面積83萬平方米,環比上漲9%;成交金額51億元,環比上漲19%。所以說,簡單引用5月份單月的交易量數據並不能說明商品房的走勢。
一年前,國務院針對房地產市場提出『國六條』,九部委聯合出臺的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,要求『90平方米以下住房須佔開發建設總面積70%以上』。
天津市依據當地實情,及時主動調整土地供應結構。據天津市國土房管局提供的數據,從去年到今年一季度,天津市已公開發布48宗土地出讓信息,涉及土地約518公頃,規劃建築面積1049萬平方米。其中居住用地約336公頃,規劃建築面積740萬平方米,分別佔公開發布信息地塊土地面積和規劃建築面積的64%和71%,全部為普通住宅用地。其中,90平方米以下住宅的建設用地佔70%。
土地供應量的整體下降,以及國家政策的硬性規定,促使有的小區不得不調整規劃,新審批的住宅小區供房結構發生變化,加大了保障型住房的供應,對高檔樓盤體現尤其明顯。所以,商品房成交套數增加了,但成交總量可能有所回落。有數字表明,今年以來,天津市區商品房土地供應量下降15%,但90平方米以下戶型佔供應比重提高了八個百分點。
另外,股市和央行出臺的加息政策也或多或少影響樓市的走勢。許多市民看好股市的前景,把原本打算買樓房的資金投資股市套現。
剛在南開大學某研究所『落戶』的『海歸』吳先生手有餘錢,回國時正逢股市全線飄紅。對股票略有研究的他,不顧家人阻攔,把打算買房安家的錢全部投入股市。吳先生說,有他這種『先股後房』心態的股民不在少數。
和平區某新樓盤地處天津市中心黃金地段,售樓中心的劉君說,已經賣完的二期商品住宅均價在每平方米9000元至一萬元之間,5月中旬三期一開盤,盡管是期房,部分樓層和戶型每平方米仍超過了一萬元。
與北京、上海、深圳等城市對房地產的投資型不同,天津更多地表現為改善型。整體來看,由於拆遷改造所帶來的剛性需求和改善居住條件的自住需求,佔據了天津商品住宅市場主體,幾乎很少有投機泡沫成分。數據顯示,2006年天津市全年商品住宅新增供應量932.09萬平方米,同期銷售面積為918.02萬平方米,銷供比為0.98,供求關系在合理范圍內。
今年4月份天津市召開春季房交會,許多購房者在交易會上與開發商簽訂合同。整個4月,天津市成交面積達到67.1萬平方米,環比3月上漲19.27%。5月是『後房交會時期』,受各種因素影響,商品房的銷售存在一個疲軟期,但環比仍然有增長。
進入6月中旬,受股市震蕩影響,天津市不少准備賣第二套房炒股的市民開始重新考慮,部分二手房房主正在悄悄提價。新建的商品住宅交易量和成交價格也隨之悄然『萌動』。
[關注各地房價]外地人買走了半個成都
國家相關部委日前對國內70個大中城市5月房屋銷售價格調查顯示,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,其中成都房價同比漲幅達到6.7%。
與三年前相比,如今的成都房價幾乎翻了一番。但這並沒有抑制成都房地產旺盛的市場需求,一些樓盤銷售場面火爆異常,甚至屢現『開盤即收盤』的熱銷盛況。
開盤即收盤樓市像菜市
6月16日,位於成都市城南的兩個緊鄰在一起的樓盤正式開盤銷售。下午4時左右,當記者來到這兩個樓盤的售樓部時,路邊的臨時停車場已經被機動車擠得滿滿當當。
走進其中一個樓盤售樓部裡,一張巨幅『銷控表』映入眼簾,上面標注了該小區一期在售300多套商品房,其中90%都已經貼上紅色的已售標志;大廳中央,二十多張『簽約臺』被正在簽訂住房認購協議的購房者佔滿。
『啊,那套已經賣出去了!』一個20多歲的女孩站在『銷控表』前正對著一個售樓小姐氣憤地說:『我給你說了,出去打個電話就回來決定,你怎麼就把它賣了呢?』
『對不起,小姐,這套房子是我同事賣的,我不知情。你再看看另外一種戶型吧,或者等我們的下一期。』售樓小姐連忙向女孩解釋說。
看到這個情形,接待記者的售樓小姐扭頭說:『怎麼樣?還要考慮嗎?現在已經是一期房源的尾盤銷售了,欲購要從速。決定好就盡快找我吧!』說完,竟丟下一張認購協議書,轉身接待其他客戶了。
在另一個樓盤,其熱鬧場景更勝一籌。售樓大廳的位子和簽約臺不夠用,開發商甚至在路邊的小廣場上擺了20張臨時桌椅,以供簽約和客戶休息之用。而售樓部裡人聲鼎沸,倒讓人覺得像進了菜市場。
宜居品牌吸引外地人買走了半個『成都』
50多歲的陳家凡先生是重慶市一家醫院的醫生,這兩天利用休假的機會專程帶著家人一起到成都看房子。從城東跑到城西,從城南看到城北,陳先生夫婦馬不停蹄跑了三天,比較二十個樓盤,最後在城南一個臨河的樓盤裡選定了一套房子。
記者見到陳先生的時候,他正在這個樓盤的售樓部裡簽訂購房協議。他告訴記者,沒幾年就要退休了,他要在成都買套房子養老。『畢竟成都是「一座來了就不想離開的城市」嘛!』他打趣地說。
『一座來了就不想離開的城市』,這是成都市近年來極力推廣的一張城市名片,『宜居成都』正越來越深入在成都生活、工作的外地人的觀念之中,也正吸引著越來越多外地人到此購房置業。專業機構調查顯示,在成都購房置業的外地人日漸增多,在全國大中城市的外地人購房比例中,成都以51%位列第五。
近幾日,記者在各大樓盤采訪中經常碰能到成群結隊來看房的外地人,不僅有來內江、達州、攀枝花、西昌、南充等四川各地市州的購房者,還有很多來自拉薩、重慶、北京、沈陽、浙江等省市的客戶。有數據顯示,僅去年,成都以外的購房者共買下三萬多套住房。
『高溫』中矛盾而復雜的心理
近兩年來,各級政府都被『飛漲的房價』刺激著神經:一方面,擔心房價飛漲形成房地產市場經濟泡沫;另一方面,又擔心過度調控房地產市場,直接影響一個地方經營城市的業績和財政收入。
正是在這種復雜、矛盾的心理影響下,兩年來,盡管『國八條』、『國六條』等調控房地產市場政策相繼出臺,銀行加息、提高首付、土地清理等各種調控房地產市場的手段輪番上陣,但各地中心城市的房價仍然呈現較快增長。
面對窘境,成都市房管部門改變住房領域的工作重心,於2006年8月1日起,實施了以『住房保障』為核心的公共住房制度,將注意力從『直接調控整個房地產行業及市場』轉移到『加大住房保障力度』上來。僅去年,成都市就安排高達1.2億餘元的住房保障資金,並提出對廉租住房困難戶實現『應保盡保』。
成都市住房委員會辦公室副主任蔣治雲說,在住房制度及政策的制定與安排上,政府與其調控和抑制房價增長過快,倒不如將更多的注意力及工作重心移到對中低收入家庭的住房保障上來,為高溫的房地產市場系上一根安全帶,有效地疏緩人們因房價增長過快所形成的緊張心理,讓廣大中低收入家庭在基本住房需求的滿足上,真正有所期待和依靠。
[關注各地房價]杭州:股市風險促樓市回暖
在過去的一兩年中,杭州等浙江省發達城市的房地產市場繼此前長達八年的高漲之後,進入了一個相對冷清的時期。今年以來,杭州樓市開始回暖。
據杭州市統計局的數字,今年前五個月,杭州市房地產市場銷售穩步回昇。截至5月末,全市商品房銷售面積累計251.12萬平方米,同比增長36.5%,增幅達到去年以來最高水平。
統計數字表明,杭州樓市4月份所有板塊二手房價格全線上揚,漲幅最高的同比高達18.12%,持續供求兩旺。據杭州市信息中心監測的八家中介公司數據顯示,4月份,杭城二手房綜合成交均價為9613元/平方米,同比漲幅較大,比上年同期提昇了8.40%。
有輿論認為,杭州樓市的回暖,和去年以來股票市場的火暴有很大的關系。在股票市場表現出明顯的財富效應之後,一些大戶和老股民開始獲利收手,規避接下來高位運行的風險。這批人從股市獲得巨大的利益後,認為股市風險已經很大,還是房子最安全,於是紛紛買房置地。
杭州市信息中心房地產信息部副主任蔡麗鋒說,部分房源持有者為回籠資金進入股市而拋售房源,市場供應量明顯增加;同時,也有相當部分股市獲利資金回流至樓市,有效需求持續釋放,多方面因素使得杭城二手房市場成交相當活躍,成交速度明顯加大。市場上高檔房源成交大大增加,根據4月份的統計,有5.27%的成交房源總價在150萬元以上。不少開發商表示,確實有不少買房的資金來自於股市。
此外,房地產市場的利益群體審時度勢,抓住機遇,用各種技巧『善加引導』也是樓市回暖的重要原因。在浙江的不少城市,地方財政對房地產行業的『深度』依賴依然沒有改變。今年以來,杭州、寧波等的地方政府領導都發出了要發展房地產業的聲音,有的還再次強調肯定房地產業在國民經濟中的『支柱』地位。
促使很多購房者結束觀望積極入市的一個重要誘因就是土地拍賣價格的走高。5月30日,在拍賣號稱杭州錢江新城『絕版地塊』的126畝地塊時,綠城集團聯手葛洲壩集團等兩家公司,以34.9億元報價擊退中海、華潤、新鴻基等著名企業,創下了樓面地價每平方米11759元的新紀錄。
在寧波,去年年底,寧波華辰北9號地塊以樓面價6490元/平方米的高價成交,在很大程度上影響了購房者對房價的預期。根據寧波市城調隊房價調查結果,今年5月份,寧波市房價變動水平再現加速上漲勢頭,房屋銷售價格同比上漲6.4%,價格漲幅比上年平均增加了4.2個百分點,為2005年二季度以來新高。
杭州多個樓盤重現四五年前樓市火暴時期的『連夜排隊』購房景象。位於杭州城西的一家樓盤選擇午夜零時開盤,均價7900元/平方米,出現了數百人連夜排隊搶購的景象。『銀樹灣』樓盤出現了排隊達五天五夜的現象。有媒體指出,其實排隊問題是可以通過電腦操作等技術來解決的,目前這種『場面感』起到了渲染氣氛、火上澆油的作用。
有專家指出,市場上也有一些前幾年被壓制的購房需求正在釋放。隨著浙江居民家庭經濟實力的增強,想改善住房條件的大有人在。此外,我國現行金融政策實際依舊是存款『負利率』,加上人民幣昇值預期,進一步使老百姓對錢放在銀行失去信心,開始紛紛將儲蓄搬入房產等市場。
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