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對房產大鱷任志強拋出的『中國房價再漲10年』觀點,溫州合作建房發起人趙智強認為:如果目前供需矛盾得不到解決,囤積的土地開發不出來,政府再沒有強有力的措施,這一說法極有可能應驗。
北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新則認為,從發展趨勢講,任志強的觀點是對的,但是房價的上漲趨勢是一回事,房價以一個什麼樣的速度上漲是另外一回事。我們能夠理解的是房價在未來10年內保持上揚的趨勢,但並不意味著我們能夠接受目前如此高的房價漲幅。
著名房地產評論專家易憲容一直堅持認為,中國房地產市場存在泡沫,而且泡沫終歸是要破滅的,等不到10年。既然如此,房價再漲10年也就是一句空話。
『不成,我得趕緊取錢去,把存款都取出來買房子!要是漲不了10年,任哥,我可跟你沒完。』這是繼北京市華遠集團總裁任志強拋出『中國房價再漲10年』的觀點後,一位市民於6月20日的調侃回應。
2007年2月7日,任志強做客人民網時,拋出了他的觀點:如果無法改變供不應求的局面,中國房價或將再漲10年。
任志強在房地產業界一向以『大嘴』著稱,這一次的『口無遮攔』,無疑又給原本波濤起伏的房市投下一顆深水炸彈,有購房需求的人開始惶惶不安。
『從目前中國的情況看,我認為供不應求的時間可能會延續到10年以上,中國政府在嚴格地控制土地,實際上限制了供應的高速增長。需求並不會因為供給的減少而減少,從需求角度看,我認為中國恰恰處於需求高增長的階段中。』任志強說。
任志強拋出房價再漲10年這一觀點的理由是,隨著時間的推移,房市供不應求的矛盾將更加突出,根源就是人口結構的問題。
任志強『房價再漲10年』的這一觀點,得到不少業內人士不同程度的認同,其中也有反對的聲音,著名房地產評論家易憲容曾因痛斥高房價、抨擊房產暴利、斷言房產泡沫、預言房價下跌被老百姓視為『代言人』。他認為,房地產泡沫的破滅已經等不了10年,當然,也就談不上房價再漲10年的問題了。
中國房價再漲10年?中國房價真的能再漲10年嗎?在房價沒有真正回落之前誰都無法斷言。而國家有關收緊土地的政策實施後,供求矛盾更加突出,購房需求量進入增長階段。在任志強看來,這只是促使房價上漲的一個方面。
另一個方面是,人口結構導致的供需矛盾加劇。『我們在人口的增長過程中可以看到,中國上世紀50年代的時候是一個嬰兒潮的高峰,在70年代和80年代分別又成為嬰兒潮的高峰。這幾個年代的人數大概有2.4億到2.6億,70到80年代人目前正好處於兩種狀態,一類是結婚生子,這類人大部分是剛性需求,另外一類是改善型需求。而從所有的市場調查中可以看到,最大的購買人群就是25歲到45歲之間,按人口增長的規律大概要延續到2020年,人口纔會出現下降的趨勢。我認為在這個階段內,供不應求的現象很難得到改變。』任志強分析說。
他進一步強調,如果供不應求的現象不能很好地得到平衡和解決的話,房價因此而上漲的趨勢是非常明顯的。但具體到某一個城市或某一個局部的時候,有可能它的供求之間會發生變化。比如說某些城市裡房屋成套率已經達到1:1,有些城市成套住房已經超過城鎮常住人口的兩到三倍。但中國很多地區或者說絕大部分城市成套率的水平都在1以下,從全世界看這個階段都是房價上漲的階段。
任志強『房價再漲10年』的觀點廣泛流傳,引來諸多爭論。就在爭論還未停息之際,任志強再次發話:『房價再漲10年又如何?』這一爆炸性言論驚得原本惶恐的市民目瞪口呆。
任志強說,其實房價再漲10年會如何?這是個偽命題。他認為,問題並不在於房價是否上漲,而在於市民的收入是否上漲;在於人們通過勞動所得和資產紅利所得的增長速度是否大於房價的增長速度;在於社會保障是否可以解決人們的後顧之懮,以加大居民收入中的住房支出比重。
據有關數據顯示,2007年一季度的房價增長為5.6%,但城市人均收入增長了16.8%,遠遠高於房價的增幅,這從另一個側面說明房價收入比在逐年地縮小而不是逐年地擴大。『在確保人均收入增長的前提下,只要房價的增長幅度小於收入的增長,那麼房價的上漲又有什麼不合理?又有什麼可怕?天下豈有只許買房人的收入增長,而不許建房人收入增長的道理?』任志強說。
『這一說法極有可能應驗』對於房價再漲10年這一觀點,北京理想合眾房產諮詢有限公司、溫州合作建房發起人趙智強認為:『就目前房地產業的發展看,是有這樣的趨勢。』
趙智強告訴《民主與法制時報》記者,按照他的分析,如果目前供需矛盾得不到解決,囤積的土地開發不出來,政府再沒有強有力的措施,這一說法極有可能應驗。
『這在一定程度上是人為造成的,比如供應渠道的單一性、土地供應量的減少。』趙智強說,造成目前房價虛高這一現狀的原因與房屋供應渠道單一密不可分,目前的開發商大都采用同一種模式建房售樓,當中囤積大量土地形成壟斷,而國家又出臺嚴格控制開發用地政策,使得一部分開發商根本拿不到地。如果合作建房模式得到倡導,房屋開發渠道多樣化後,與原有的房地產商產生競爭,房價自然會下來。
『要想房價降下來,就得打破壟斷,就像手機業打破壟斷一樣,價格下浮到老百姓容易接受的范圍。』趙智強說,溫州的部分房地產開發商目前開發的土地都是在10年前拿到手的,而這一現象在其他城市更為嚴重。這從另一個側面形成了一種土地壟斷,而土地的壟斷會造成房地產的壟斷,房地產的壟斷直接導致價格居高不下,從而形成價格壟斷。要想改變這一局勢,必須打破土地和房地產業的壟斷,那麼這樣房價再漲10年的現象就不會出現。
對於人口結構影響住房價格上漲這一說法,趙智強認為,就目前發展形勢來說是存在的。但解決之道絕對不能以供求關系來判斷未來,應根據城市房地產發展的特殊規律,建立合適的房地產運營的游戲規則。
關鍵問題是以多大幅度上漲『從發展趨勢講,任志強的觀點是對的。』北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新說,但他認為任志強只說對了一半:未來要漲這是必然的。
『中國房價或將再漲10年,就這句話理解,難道現在的漲幅是健康的、對的嗎?』王宏新說,如果無法改變供不應求的局面,未來10年房價要漲這是必然的,但目前漲幅水平存在問題,超出了老百姓的接受能力。
『從一定意義上講,任志強的觀點還是正確的。中國目前的房價發展趨勢是跟中國的經濟水平、經濟發展速度、城市化進程密切相關的。只要中國經濟增長水平保持現有速度,城市化水平照目前的步伐前進,那麼中國的房價保持上揚是理所當然的。』王宏新說。
王宏新指出,我們在理解任志強的觀點時,並不意味著理解中國房價在未來10年仍然保持如此高的增長速度。因此,房價的上漲趨勢是一回事,房價以一個什麼樣的速度上漲是另外一回事。我們能夠理解的是房價在未來10年內保持上揚的趨勢,但並不意味著我們能夠接受目前如此高的房價漲幅。
『中國目前房市的矛盾不在於房價是否會上漲,而在於社會能夠承受一個多麼大的漲幅。保持中國房地產業發展、房地產市場健康運行的前提條件是房價在一個合理的空間內運行,尤其要防止房價的過快增長。目前來說,房價漲幅太快,超出了老百姓的承受能力,這存在一定問題。』
對於任志強的人口結構所產生的供需矛盾突出是導致房價上漲的動力之說,王宏新稱,這一說法的確成立,因為供需矛盾得不到有效解決。
『房價再漲10年是一句空話』在眾多認同『房價再漲10年』的聲音中,著名房地產評論專家易憲容仍堅持他一貫的觀點,他告訴《民主與法制時報》記者:『房地產的泡沫總有一天要死掉,等不到10年。』
易憲容一直堅持認為中國房地產市場存在泡沫,早在2005年央行調高房貸利率時,他就撰文指出:央行調高房貸利率是抑制房地產價格增速過快的信號,房貸利率還會繼續調整,國內房地產泡沫最終將被逐漸消解。
時過近兩年,泡沫依然沒有消解,但易憲容仍認為泡沫終歸是要破滅的,等不到10年。既如此,那麼房價再漲10年也就是一句空話。
對於人口結構導致房價上揚這一觀點,易憲容並不贊同。
『其實,住房的供求關系與人口結構有關,住房的價格反映住房的供求關系。但在中國,情況與國外有很大差別。』易憲容說,國外房地產市場都是經過幾百年發展起來的,而我們的房地產市場只是幾年的時間內發展的結果。試想,中國的房地產市場能夠在幾年內走完國外發展幾百年的路嗎?這是不可能的。再加上中國的土地公有制,因此,中國房地產市場與由供求關系決定的國外市場相比,還差得太遠。
易憲容認為,就目前的情況來說,中國房地產市場的價格仍然是人為操縱機會較大,特別是房地產作為一種特質性的產品、一種唯一性產品,它更容易被壟斷性定價。在這種情況下,如果政府沒有一個好的房地產市場政策,房地產市場的價格根本不會由市場的供求關系來決定。
對於人口結構與房地產市場的供求關系,易憲容分析,從總量上來看,中國的人口是不斷在增加,但家庭的人口越來越少。從1998年到2004年,為什麼這幾年住房需求短期爆發出來?原因很多,但最重要的是住房制度改革、銀行按揭的推出及人口結構正好處於多人口的家庭進入就業工作時期。也就是說,當多子女的家庭進入工作時期,一個家庭分出多個家庭,其住房的需求自然增加。而在獨生子女政策下的家庭,其情況正好是反向的,即在獨生子女的人口結構下,是多個家庭向一個家庭結構的融合而不是分離。而這些家庭的父母親多數都有住房,當家庭融合後,住房需求是減少而不是增加。
還有,每年高考的學生,幾年後是就業的主力軍,但這些人口中相當一部分是農家子女,他們通過高考進入大學來改變自己的處境與社會地位,這當然是社會巨大的進步。但是,即使是城市的家庭,在目前的高房價下,他們花幾代人的努力都無法購買子女所需求的住房,農村居民的子女一進入城市工作就有能力購買所需要的住房嗎?如果目前的住房政策不改變,他們要進入高房價的市場根本不可能。
『也就是說,住房的需要與人口結構有關,但住房的需求與人口結構關系不大。最為重要的就是與房價的高低有關。而且就目前人口結構的變化來看,家庭融合只是減少對住房套數的需求,而不是增加。』易憲容說。
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