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2007年京城樓市的關鍵詞是什麼?或許會有人說,『一個字!漲!』,當然這裡的『漲』指的是房價。但事實上,京城樓市的關鍵詞並非一個字,而是兩個字:『空漲』!
據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊6月22日發布報告稱,今年1—5月,北京商品房期、現房銷售面積大幅縮水,現房銷售面積為159.5萬平方米,期房銷售面積為509.8萬平方米,分別比去年同期下降48.1%和20.3%。
房地產成交量雖然大幅縮水,但卻有另外兩個重要指標依然行走在上行通道,一是市場供應:統計顯示,5月末,北京商品房施工面積為7977.9萬平方米,比去年同期增長3.5%。其中,本年新開工面積718.6萬平方米,下降29.5%。1-5月,商品房竣工面積628.4萬平方米,比去年同期增長4%;另外一個方面是舉目關注的房價,該統計報告認為房屋銷售價格依然保持高位運行。1-5月,北京房價增幅達到9.2%,比去年同期提高1個百分點。自年初以來,各月房價漲幅呈逐漸上揚趨勢,5月份達到9.6%。二手房價漲幅超過新建商品房。1-5月,新建商品房上漲9.1%,其中5月份為9.5%;二手房上漲9.4%,其中5月份為9.7%。
事實上,自2007年春節過後,京城樓市的成交量就呈現出疲軟態勢。當時業內輿論為此找出諸多借口,先是說春節長假影響,而後又將屎盆子扣在了股市頭上,說股市牛氣衝天導致大量資金立場。在股市進入調整期後,雖然資金回流的歡呼聲一直不絕於耳,但從統計數據不難看出,樓市成交量走下坡路的整體趨勢仍然未能得到改觀。倒是房價一刻未曾停歇的向更高處狂奔著。
筆者認為,房價『一個跟頭十萬八千裡』的上漲作風風險非常大,陷於房價空漲已達半年之久的樓市亟需引起各方的注意。
房價『空漲病』4月全面顯型
雖然關於樓市陷入有價無市狀態在春節過後的2月份就已經有相關言論流傳,但是真正讓輿論開始正視並關注的卻是在4月份。
4月26日,《中國經濟時報》一篇名為《北京高檔房有價無市九成高檔住宅項目零成交》的文章以高檔房為突破口揭開了房價空漲病的紅蓋頭。文章引用《樓市》市場研究部的數據說,京城3月份全市高檔房市場整體成交行情幾乎全線下挫,月度平均成交僅一套,南部萬元以上高檔住宅成交量亦首次交了白卷,創下了近幾年來單月最大跌幅,相比持續上行的售價指數,高檔房市場『有價無市』的特征更加明顯。
而據21世紀不動產、鏈家地產、千萬家等機構統計,4月份京城二手房市場成交量和租賃價出現雙跌局面,其中二手房的成交量環比下降了12%。在租賃方面,據鏈家地產統計,普通住宅租賃成交量在4月份下降了14.5%,受其成交量萎縮的影響,租賃價格也出現了小幅回落,環比下降0.9%。
至此,樓市房價的『空漲病』各種病癥全部浮出水面,從期房到二手房,房價空漲已經滲透到房地產市場的各個角落,但是這似乎並沒有市場各方足夠的重視。輿論的主流仍然是討論房價會不會上漲十年,市場依然漲聲一片。
房價『空漲病』的成因
那麼房價是如何患上這『空張病』的呢?筆者認為,這其中既有偶然因素也有必然因素,但必然性因素是主要原因。
首先,房價多年的頂風高企讓他在新的市場形勢下不能有效剎車。說句心裡話,房價能漲到今天這個水平,也真是經歷了一番『空乏其身』的痛苦經歷的。國家一輪又一輪的調控,上百成千的政策通知,都曾像一把掛在達摩克利斯頭上的劍,隨時都有生命危險。但房價最終還是橕了過來。那麼,在看起來調控之海還是風平浪靜的2007年,房價又怎肯輕易停止上漲的步伐。對於成交量縮水,很多開發商眼裡可能更多是將其看作是市場自身的一次宏觀調控,挺一挺或者還能迎來一個暴利的艷陽天。
在這種逐利思想下,開發商使出了他們慣用的伎倆——捂盤惜售,通過縮減供應以求在新一輪的漲價中斬獲豐厚利益。開發商捂盤惜售供應減少,無疑將會導致成交量下降房價攀高。這是導致房價空漲非常重要的一個環節。
其次,樓市投資資金流向股市,投資需求減少。這是一個明擺著的問題,看看那些投資價值高的高檔項目遇冷就知道。投資需求減少了,開發商在價格上不想屈尊棄利,就只能空漲以待更好時機。
再次,還有就是市場的自住需求在房價面前喪失購買力。這一點筆者將其稱作有效需求再多篇文章中也說過,房價已經高到大部分人買不起的地步,市場上有需求但沒有購買力,開發商又想獲得暴利,就只能以一種空漲的方式存在了。
另外,除以以上幾點外,北京市政府推出兩個一千萬工程也對普通購房者的入市產生了影響,一定程度減少了消費人群。
綜合以上分析,筆者認為出現房價空漲病的主要原因是:房價已經偏離了人們能夠消費的水平太遠,更多的需求被擋在了房價門檻之外,同時股市進入牛市吸引了投資資金,投資需求也遭遇到縮水的尷尬,而開發商捂盤惜售則不過是助推了這一過程而已。所以,有效需求減少纔是房價得上『空漲病』的根本原因。
房價『空漲病』的殺傷力
房價空漲,到底會對整個市場甚至宏觀經濟產生什麼樣的消極影響?筆者以為,房價『空漲病』的殺傷力主要表現在以下幾個方面:
首先會在宏觀上助推經濟的通脹。關注一下近期的經濟新聞,可以發現除房價迅速上漲外,豬肉、雞蛋、糧食的價格也在不停攀高,更為關鍵是當這些日常消費品進入價格的上行通道後,社會輿論不約而同的將其房價聯系在一起進行分析討論,而將股票與樓市放在一起討論的文章更是數不勝數。從這個角度來說,房地產市場抑或房價儼然已經成為整個經濟運行的參照坐標。在這樣一種情勢下,房價『空漲』除在其產業鏈上影響宏觀經濟外,還會產生跨行業的間接影響。如果房價空漲的現狀不能有效制約他將可能成為經濟通貨膨脹的領頭羊,催生出更多的經濟泡沫,最終貽害無窮。
其次,房價空漲容易導致整個市場陷入危機泥坑。目前,房價被認為整個房地產市場最為核心的東西,這種認知直接導致政府的相關調控也是圍繞房價展開。且不論政府的相關調控政策效果到底如何,僅從沒有成交量支橕房價依然昂頭向上方面看,整個房地產市場面臨著比較大的風險。房價空漲的直接後果是開發商的回籠資周期被拉長,資金鏈悄然繃緊,導致房地產出現爛尾項目的機率增大。
而更為重要的是,脫離市場購買能力的房價將直接導致買賣雙方的僵持局面,如果這種僵持是由購房者的觀望心理造成的,還不足畏懼,但如果是因為購房者無力入市的客觀條件造成,這後果就嚴重了。無論是從人口增長角度還是從經濟發展角度,我們都可以輕易的得出市場需求旺盛的結論,問題是這些需求能否轉化為有效的購買力,如果不能,房價這樣空漲下去,我們可以想象房價最終崩潰的慘象,價格一瀉千裡,n多人被套牢,房地產企業債臺高築。在這種情勢下,沒有人能夠避開房價的鋒芒而免收傷害。
再次,房價空漲可能引發社會危機。在價高但有人買的情況下,對於無力購房者可能最多的是抱怨自己沒本事,賺得錢不夠多,奮發圖強多掙人民幣是大多數人的選擇。但在空漲的情況,權力尋租、官商勾結等字眼會強烈刺激人們的視線,極可能會誘發人們集中釋放對現狀的不滿,關鍵是他們認為導致這種不平衡現狀的原因是人為因為而非客觀條件。從各大論壇及博客集群網站,我們可以明顯的感覺到沸騰的民怨,一旦這種怨憤達到一定程度非常可能成為社會的不穩定因素,需要警惕。
面對警鍾已經敲響的『房價空漲』,需要社會多角度多層面的去化解,但主角無疑仍然是政府,將房價這塊百煉鋼化成繞指柔,則需要一套系統化的組合拳來化解,這不是簡單的使用行政命令乾預,利用市場化的手段是更為重要的。
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