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老田都是個普通人,在茫茫人海中絕對屬於不起眼的一類,而且比起很多上海人,他有著更多的劣勢,是一位外來的打工者。他甚至還比不上普通的大學畢業生,因為來上海闖蕩時已經40多歲了。但就是這樣一位普通的打工老頭,近10年來卻演繹了一段不平凡的人生經歷。
關鍵詞1:欲望動力
老田始終有著強烈的欲望,無論身在何處,他都有著一種強烈的衝動要去改變自己的一切,而這也成了他日後能夠獲得成功的關鍵。有人說『窮則思變』,而老田即使找到了相對比較體面的工作,但卻仍然在不斷地思考著新的變化,而這一點,則在他的投資理財上得到了充分的體現。一個人能夠獲得成功,能力自然是一個重要的方面,更關鍵的還在於人的欲望。做任何事,首先要看他有沒有強烈的欲望,如果沒有欲望,哪怕他再有能力也不會去做,而有強烈的欲望,他就會堅持不懈地去做,在『做』的過程中,他的能力也就提高了。老田的欲望來自於最初的『摘帽行動』,而在『摘帽』之後,他又把這變成了持久前行的動力。而這,正可能是許多普通人所缺乏的。
欲望可以促使一個人有強烈的進取心,還要加上個人的恆心和定力,而把投資進行得最徹底、表現得最淋漓盡致非老田莫屬。對於任何一個人來說,那種改變自己的願望都是非常重要的,這是成功之源,動力之泉,或許很少有人會取這樣的財富,但只要有這樣心態肯定會成功。
關鍵詞2:以租養房
所謂以租養房,在這裡老田把它發揮的淋漓盡致,他在每次投資買房前,先要給自己上一堂必修課——租金與貸款的換算。他先算一算投資買的房子可能獲得的出租租金,然後計算每月的還貸額,最後再根據自己的實際情況作出買與不買的決定。老田正是研究透了房產的出租回報率和投資收益率,纔敢『先計後果』地去投資買房。也正是因為他懂得了『先計後果』,每當他有4到5萬元存款的時候,就敢投資去買房。的確如此,在我們上海人一提及買房就搖頭的1997年,老田就敢用5萬元買了一套20多萬元的房子,除了享受了開發商無息延期付款外,還使用了為期5年的10萬元貸款。在5年時間裡,他還給銀行的本息不足12萬,房屋出租收入卻有13萬多元。在我們上海人大喊大叫買不起房子的上個世紀末,老田就把『以房養房』的投資游戲玩得團團轉了。
關鍵詞3:遞減租金
這是一個逆向思維,別人出租房子,每年都要提高租金,老田出租房子,每年都要主動減少租金。2000年初,上海的房子滯銷,房客也少。這個時候的老田,要把一套房子租給一對即將結婚的年輕人。在談租金的時候,老田說:『你們要是長租,第一年你給1900元,第二年你給1800元,每年遞減100元,依此類推,你想住多久你就住多久。』房子越住越便宜,房客當然樂意住。這對小夫妻一直住到了小孩三歲纔搬家。房客臨搬家的時候,不解地問他:『你為什麼主動遞減租金?老田回答說:一般來說,一套房子一年能出租10個月就不錯了,我的房子是滿年滿月出租,一天空擋都沒有。我把租金讓利給房客,我還少了房客搬進搬出的麻煩呢。[宮闕:敢想別人不敢想,反向思維,一般打到一個合適的新租客要20-40天左右的周期。老田,雙雙獲利,可謂雙贏。]』房客聽罷一咋舌:聰明!
關鍵詞4:居住成本
這是一個頗值得大家考慮的問題,老田說:『現在上海的各大媒體都在討論買房和租房哪個更劃算問題,其實我在10年前就研究明白了這個問題。』他舉了這樣一個例子:如果你有100萬存款而沒有房子住,買房和租房哪個更劃算?你要想找出確切的答案,首先要明白當前的房屋出租回報率和你的理財回報率。如果你想租用一套價值100萬的房子,目前的年租金大約是3.5萬元左右;如果你把100萬存款進行其它投資,其年收益為7%,當然你租房租住劃算。如果你的投資回報率為4%以內,你的年租房支出仍然是3.5萬元左右,當然還是買房子劃算。老田認為許多人不懂得核算居住成本,這其實是個人理財上的一大誤區。他說:『我之所以前些年自己有房子還去租別人的房子,就是通過核算居住成本的一種個人理財行為,這大大降低了當時的資金壓力。』
年輕人自制力不強,這一招很有效,值得借鑒!
關鍵詞5:強迫儲蓄
儲蓄可能人人都懂,但我們上海灘上為什麼會有那麼多『月光族』?就是因為沒有運用強迫儲蓄法,這是老田的一個理財心得。老田說在儲蓄上『花後再存』不如『存後再花』。『花後再存』屬於隨意性儲蓄。這樣的儲蓄結果是:有了就存,沒有拉倒,存了多年,沒有多少。『存後再花』屬於強迫型儲蓄。這樣的儲蓄結果是:餘額不多,少吃少喝,時間越長,存款越多。老田在上海打工10年來,每當拿到工資後,先讓他妻子把每個月的計劃內存款存在銀行裡,把剩餘的款項作為當月的開銷費用,一兩年之後,家裡就會有了一筆可觀的存款。老田投資買房的款項,大多都是這樣存出來的。
關鍵詞6:控制消費
個人理財的關鍵是懂得控制消費,這對於一個外來打工者來說尤為重要。這是老田的又一個理財心得。老田剛來上海打工時就給自己一個『個人五年計劃』。他的目標是有間房、有張床、有碗飯、有句話,做一個『四有』的新上海人。老田進一步解釋說,一個外地來滬人員有間房就會紮根,有張床就會安心,有碗飯就會定心,有句話就會溫馨。為了實現一目標,他多年來抽低檔煙喝低檔酒,上下班就騎著一輛破電動車,至今他還住在50多平方米的房子裡。現在許多外來打工的都是『捨不得吃、捨不得喝、攢了錢坐火車』,把打工賺來的錢都捐獻給國家鐵道部了。老田呢,來上海打工10年沒有回過一次家。當然,他也不是一個奧耶尼或葛朗臺式的人,他還經常忙裡偷閑帶著老婆孩子出去旅游呢。
關鍵詞7:節開並舉
老田說的『節開並舉法』,就是經濟學家常說的開源和節流,他還形象地舉例說:節流是裝錢的匣子,開源是摟錢的耙子,不怕耙子缺齒,就怕匣子掉底。老田在上海10年多,為自己制定過兩次開源計劃。第一個開源計劃是用五年的時間實現有房有家;他實現了。第二個開源計劃是用五年時間擁有百萬資產;他做到了。在節流方面,他妻子開支有賬本,月月有統計,年年有總結。老田夫妻的夫唱婦隨,使他家的那兩個五年計劃都超額超時的實現了。的確,不論是上海人還是外地人,都應該懂得開源和節流的重要性。我們居家過日子,如果匣子有底耙子沒齒,就會坐吃山空;如果耙子有齒匣子無底,也會勞而無功。老田的『節開』哲學,對一切創業者和守業者來說,都是必須遵守的一個理財法則。
關鍵詞8:感情投資
感情投資也會產生經濟效益?能。老田對此深信不疑。他說一個外地人進上海,一定要學會角色轉換,只有心紮上海,纔能根紮上海;只有接受上海文化,纔能融入上海社會;只有學會上海人的精明,纔能使自己的財智更聰明。老田舉了個例子:他在上海當過6年房客,和上海的房東們也打了6年交道。上海房東們那種高高在上的架勢,總給房客們一種寄人籬下的感覺。老田當上房東後,總是千方百計地和房客們交朋友,出租房裡的燈呀、下水管道什麼的壞了,他就主動去維修;房客們有什麼自己解決不了的困難,他也挖空心思地幫助房客去解決。有投資就會有回報。每每房客在搬家之前,大都會主動為老田的出租房聯系下家。如此一來,老田和房客們連各自的中介費都省了。你瞧:誰說感情投資沒有回報?
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