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北京市已出讓的土地有2/3仍處於閑置狀態,政府近期開始上調土地使用稅以應付這一局面。
6月17日,修改後的《北京市實施<中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例>辦法》(簡稱《辦法》)正式對外公布實施。新《辦法》規定,北京市的城鎮土地稅由原來的每平方米0.5元-10元提高至每平方米1.5元-30元。
部分房地產業界人士分析,由於城鎮土地使用稅在房產開發商的成本中所佔比例很低,雖然稅額提高,但是對北京市房價的影響非常小。
北京動作最快
據悉,早在今年年初,中央相關政府部門就已出臺了關於土地使用稅提高兩倍的新政策。半年之後,北京市對於中央『新政』的實施細則出臺,而上海、深圳等地的實施細則尚在醞釀之中。
這個政策出臺後,開發商均表示該政策不會對本市房價產生影響。『城鎮土地使用稅在開發商的成本中,所佔比例極小。』
如何征收目前還不清楚。據了解,根據北京市地稅550號文件局(2005年)對城鎮土地使用稅的規定,開發商銷售期房是不用繳納城鎮土地使用稅的,只有現房銷售纔繳納,而現在大多數開發商都是期房銷售。
據悉,城鎮土地使用稅是中國目前在土地保有環節征收的惟一稅種。業界認為,此次調整,目的在於加大對建設用地的稅收調節力度,抑制建設用地的過度擴張。
對此,中央財經大學稅務學院副院長劉桓教授表示,土地使用稅的增加,也是為了在房價不變的情況下,調整房地產開發商的生產成本。
『政府的初衷雖然不是為了讓個人承擔增加的成本,但如果後續工作不得力的話,可能會催高房價,對個人購房者產生影響。』
而根據修改後的辦法,外商投資企業和外國企業在京機構使用土地,也要繳納土地使用稅,而此前外企是免稅的。修改後的辦法還同時明確了7種可以免繳土地使用稅的情況。
據了解,城鎮土地使用稅是對城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人,按使用土地的面積定額征收的一種稅,其以納稅人實際佔用使用的土地面積為計稅依據,按照固定稅額征收。『佔用土地越多,繳納的稅越多。』
限制開發商囤地
記者了解到,下半年,上海、南京等城市的『土地使用稅』實施細則亦有望出臺。
『實際上,隨著中央政府房地產市場調控措施的全面實施,地方政府的執行力度有望加強。強化地方政府的責任,有望改變過去調控政策總體呈單邊推進的消極態勢。』中華地產金融網一位不動產金融研究專家表示。
『從新一輪的地產新政核心來看,無論是土地出讓制度還是土地監察制度,都不會讓土地市場的日子太好過,而其中首當其衝的就是「企圖坐地生財」的房地產開發企業。』上述金融專家說。
『一些地區和行業固定資產投資增長過快、亂佔濫用土地的現象仍然嚴重。據悉,目前北京已出讓的土地有2/3仍處於閑置狀態。而城鎮土地使用稅作為我國目前在土地保有環節征收的唯一稅種,長期以來稅收偏低。』年初,中國國稅總局在調整土地使用稅時強調。
『為了避免上述成本的增加,開發企業就必須在取得土地使用權之後加快房地產開發的步伐,以減少土地使用權在開發企業的保有時間,降低開發成本。』上海房地產專家楊紅旭認為。
有專家指出,城鎮土地使用稅提高後,開發商在取得土地使用權之後如果不盡快出售該房地產或者轉讓該土地使用權,就必須依法繳納城鎮土地使用稅,而城鎮土地使用稅將造成開發商單位面積成本的增加,也會造成項目總成本的增加。
『目前,很多政策都存在問題,細則由地方出,各地采用的政策不一樣,執行力度不一樣。』上海房地產專家楊紅旭認為,實施房地產市場的宏觀調控根本上取決於地方政府的執政觀念和執行能力。
『但是目前,指望地方政府不打折扣地執行房地產的政策是不可能的。』他還強調。
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