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前些年買房如買菜般火爆的場景,近期又重新回到天津樓市。而本輪行情的主角,則是市中心90平方米以下的小戶型。6月中上旬,市中心區域的中央戀城、金茂現場、中新城上城之上城豪苑等項目相繼亮相或開盤,幾乎每個售樓處都成了『人口密集區』。在這火爆場面的背後,卻隱藏著更深層次的問題:市場中特別是市中心的90平方米以下中小戶型供需矛盾依舊突出,一些盲目出手的購房者面臨著很大的投資風險。
『買房如買菜』場景再現
6月16日上午,老城廂板塊的中新城上城之上城豪苑正式開盤。一大早,便有2000多名購房者到達現場。由於申請購買的客戶數量已經大大超過了本次推出的房源數量,均價近10000元/平方米的上城豪苑,只好采取類似於經濟適用房搖號的方式進行銷售。最終,500多個家庭選到了自己稱心如意的房子。其中,50平方米至60平方米的一居和80平方米至90平方米的兩居最受歡迎。
上城豪苑的火爆並非個案。早在6月2日,位於南門外大街上的金茂現場二期50平方米至60平方米小戶型公寓正式開盤。自上午9時開始,銷售中心內便人頭攢動,選房、定房、詢問、參觀的客戶絡繹不絕,500平方米的銷售中心最高峰時有400餘名客戶在場。據該銷售中心銷售經理介紹,當天來訪的客戶達到1200餘人次,電話諮詢的有900人次,開盤當日成交近200套。
6月9日,老城廂板塊另一個項目中央戀城開始接受客戶諮詢。上午10時,800名購房者來到售樓現場排起長隊領取選房號。該項目的主力戶型介於80平方米至120平方米之間,又以90平方米以下兩居最受選房者歡迎。
土地緊張供應仍然短缺
『市中心土地供應越來越少,小戶型產品更是鳳毛麟角。在這種情況下,纔會出現單價萬元的高價小戶型仍需搖號銷售情況。』天津市社科院經濟社會預測研究所所長盧衛分析說。他認為,未來這種供不應求的緊張局面還會繼續,特別是市中心優質地段的小戶型產品,肯定是越來越稀缺。
盧衛引用天津土地交易中心網站公布的一組數據來支持他的這種觀點:今年1月1日至6月13日,全市共成交各類用途土地49塊,總出讓面積約1527.18萬平方米。其中只有6塊土地、成交面積約10萬平方米位於市內六區,而且大部分為商業、金融、辦公用地,純居住用地數量微乎其微。
金茂投資總經理李建民認為,在天津樓市價格連續幾年穩定增長的態勢下,市中心的房子前幾年漲幅低於平均值,在與外部差價逐漸減小後呈現了明顯的快速『補漲』勢頭。另外,隨著天津的逐漸發展,市中心租賃型物業出現供不應求的現象。而市中心小戶型由於總價低、首付低、月供低的『三低』特點,自然成為投資者尤其是中小投資者的首選。目前公寓產品的品質不斷提昇,已經逐漸和國際接軌。比如有的和平區小戶型項目公寓產品層高達到3.1米、配置戶式中央空調、采用酒店化管理、新型設計贈送高達11%的室內面積等,讓小戶型公寓得到越來越多投資者的追捧。
警惕盲目投資引發風險
『就是想看看50平方米以下小戶型,想投資一下,但是具體的也沒想好。就是想先來搖號,搖上了就買,搖不上就算了!也不著急等房住。』在某項目銷售現場,參加搖號的張小姐對記者這樣說。據了解,持有她這樣想法的購房者並不在少數。
聯合地產副總經理孫震認為,像張小姐這樣盲目購房的消費者,其實存在著相當大的風險。他總結這部分購房者的特點是:不清楚自己到底是買房來住,還是投資。想投資呢,又不清楚到底是昇值後出售獲利,還是出租收取租金。沒有一個整體的購房思路,不考察產品,不計算回報,購買決定受售樓現場的氣氛、售樓員引導等外圍因素影響非常大。
孫震認為,目前,五年以內轉讓房產需要繳納5.55%的營業稅,1%的個人所得稅,3%的契稅,面積過144平方米的高檔住宅還需繳納土地增值稅。各種稅費負擔相當高。同時,在持有此項房產的時間內,還需交納物業費、采暖費等各項費用,養房成本相當高。而且目前國家還在醞釀推出房產保有稅,變數很大。如果打算買房出租,一套總價100萬元的房產,加上10萬元裝修,如每月租金5000元,則年投資回報率只有約5.55%,仍低於房貸利率。
『家庭資產的配置應該分散,股票、基金、保險、房產等投資比例應該適當,不應把所有的雞蛋都放在房地產這一個籃子裡。』孫震說。
目光不妨投向外圍組團
對於那些確實需要新房居住的購房者,專家建議,不妨將目光投向外圍居住組團,不一定非要住在市中心。
『市中心土地日益稀缺,天津居住區向外擴張已是大勢所趨。』盧衛說,『像水上公園周邊、梅江周邊,原來都是郊區。但隨著城市化進程加快,這些原來的次中心地段都變成了優質地段。特別是現在天津快速路、地鐵、輕軌的建設正在加快,購房者不妨多關注一下這些交通乾線兩端的居住區。』
孫震也認為,外圍組團值得考慮,特別是地鐵終點站周邊的大型居住區,隨著交通、配套資源的逐步完善,這些居住組團的昇值潛力甚至還要大過市中心。另外,現在的小戶型還只是單純拼面積,隨著『90·70』新政的深入,小戶型供應量逐漸釋放,下半年新推出小戶型其品質、舒適度將會越來越高,開發商將把競爭重點轉移到戶型設計、小區品位、綠化、園林等方面。購房者在制定購買計劃時,也需要注意這方面的變化。
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