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一、新政執行年,小戶型蜂擁
為緩解房地產市場供求結構性矛盾,國家明確規定從2006年6月1日起『套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重必須達到開發總面積的70%以上』政策, 2007年則被稱為調控執行年,其成果將在07年進行檢驗。
根據相關資料,天津市有關管理部門根據去年11月出臺的《天津市住房建設規劃(2006-2010年)》,對2006年擬出讓、已出讓地塊的套型結構控制比例都做出了明確規定,如萬東小馬路地塊、直沽街地塊、程林莊地塊、昆侖路B地塊、倪黃莊地塊、海泰產業園區地塊等,未來建設的樓盤將有70%是90平方米以下的中小戶型;華明組團、雙港組團東地塊、張窩組團、小淀組團等新家園建設地塊,這一比例將高達87%。此外,新規劃對目前熱點居住板塊的戶型比例也都做出了明確規定,如老城廂地塊,90平方米以下戶型佔25%;三岔河口板塊,比例為50%;梅江板塊,比例為50%;西南奧運板塊,比例為50%;中北鎮板塊,比例為70%。就此,小戶型產品將批量上市,強勢佔領市場主流。
二、市場反饋——小戶型仍是主流
2006年前小戶型產品供應量嚴重不足,在人們強烈的住房需求作用下,供求矛盾激烈,小戶型出現了哄搶的局面。老城廂後現代城、第六大道優空間、富裕廣場二期等小戶型樓盤月均銷量均達100餘套,而位於南京路的誠基中心項目更是創下了連續保持月銷量400餘套的紀錄。06年以後,小戶型產品供應量有所增加,早期的樓盤也開始向小戶型轉化,如萬科水晶城的螞蟻工房、海逸長洲的四期彼岸,同時也帶動了市中心可同時滿足居住和投資的酒店式公寓項目,如奧城國際公寓、煥日線、非常公館、橙@HOUSE等項目的銷售。
新政頒布後,小戶型產品供應量持續增加,供應結構逐漸改變,一定程度上緩解了中低收入家庭住房需求矛盾,同時充足的供給及相關政策的制定,大幅度降低對小戶型住宅投機性需求,90平方米以下商品住宅價格將趨於平穩。但城市建設速度加快,人們多住宅改善的要求也不斷增加,同時外來人口不斷增多,住房需求也將不斷增加。2006年年底至今三個典型的小戶型項目銷售情況:
犀地:在2006年年底新開放的3號樓中,全部戶型面積控制在80-100平米左右,當月銷售63套,僅4個月時間基本銷售一空,而且80多平米的戶型為東西向。
上院:該項目一室為全陰面戶型,但銷售率也以超過80%。
和平門:該項目小面積戶型開盤即清,全陰面戶型在4個月左右全部銷售。
近期天津市建委房地產協會日前做的一項調查顯示,目前居民中75.5%的人對現住房屋戶型不滿意,87.1%的人計劃在未來三到五年內購房;計劃購房的群眾中,有60.6%的人是為了改善居住條件。被調查群眾多數希望購買小戶型住房;打算購買90平方米以下住房的人數佔被調查人群總數的62.7%,其中打算購買60至90平方米住房的佔53.7%,60平方米以下的佔9%。購房出資能力普遍在60萬元以下。其中承受能力在20至40萬元的佔39.1%,40至60萬元的佔32.8%。被調查者大多希望購買兩居室住房,希望購買兩居室住房的群眾佔72.4%;其中希望購買兩室一廳的佔47.7%,兩室兩廳的佔24.7%希望購買三居室住房的佔20%希望購買一室一廳的佔7.6%。
可見市民群眾購房願望強烈,小戶型需求仍將是今後一段時間的主流。
三、小戶型產品後期上市情況
2007年春季房交會共推出普通住宅項目66個,佔參展總量的75%,其中近30個項目8916套、80.24萬平方米為90平方米以下小戶型商品房。有多個以90平方米以下小戶型為主打的新項目計劃在下半年上市,有些近期已經展開宣傳攻勢。
在梅江南生態居住區,松江集團的水岸江南項目已經動工,預計8月左右可以上市。該項目總規模近11萬平方米,約800套房源,全部是60多平方米和80多平方米小兩室,而且全部為精裝修。預計單套銷售均價在60萬至70萬元,大大降低了入住大梅江的門檻。
*梅江灣將推出4萬平方米的江灣廣場,主要面向年輕人,單套面積40平方米至50平方米,總價36萬元左右,全部精裝修;
*洛卡小鎮即將推出的三期,全部以90平方米左右兩室為主,建築風格上依舊采取西班牙式低密度洋房;
*在老城廂,中新集團推出的中新城上城上城豪苑項目,首期即將推出的戶型全部是50多平方米一居和90平方米左右兩居,同樣也全部采取精裝修,在春季房交會上剛一亮相便受到購房者追捧。
*老城廂另一個項目中央戀城即將面市。該樓盤位於南馬路五金城旁,定位於集公寓、商業為一體的城市中央高端綜合生活區,全部戶型控制在80平方米—120平方米區間,主力戶型以八九十平方米左右的兩居為主。
*河東區的戀日銀河項目即將推出後續產品戀日風尚,戶型面積在60—120平方米之間,全部為小三室和兩室躍層。
*瑞景居住區的首創·寶翠花都項目,新推出的楓景洋房全部為100平方米以下小戶型,包括97—99平方米小三室,74—76平方米和86—90平方米小兩室,布局緊湊,功能分區明晰,總價約在40萬—60萬元之間,性價比非常高。
*中北鎮富力集團精裝修小戶型項目年內也將上市。
同時市建委提出,要認真貫徹國家宏觀調控政策,根據市場實際需求、同時也根據群眾的呼聲,積極調整開發結構,今年新開工住宅工程要確保90平方米以下戶型比重達到70%,也即2007年的中小戶型住宅開發量計劃達到1000萬平方米以上。年內開工建設經濟適用房300萬平方米、約3.5萬套,要比去年同期增長15%,年內竣工160萬平方米、約1.9萬套住房。按照8至10個月的開發周期,預計今明兩年將迎來小戶型項目上市高峰。
四、小戶型創新勢在必行
小戶型產品的集中上市,在緩和供求矛盾的同時,也增加了同質化產品上市量,激化了開發商間的競爭。多元化的市場需求,需要多元的產品,隨人們對住宅舒適度要求的不斷提高,小戶型也不再是品質低、檔次低的代名詞,購買者更關注產品附加值、戶型設計、功能布局、空間居住、空間及配套設施等軟價值,小戶型創新勢在必行。
新政後,小戶型產品創新已為全國各地區關注的課題,目前本市市場上有幾種模式:
*具有港派風格的緊湊戶型,如南市金茂"現場項目,由於采取塔樓和蝶型樓的組合,戶型面積雖小但功能分區完善,並保證了居住的舒適性。
*板樓與塔樓的組合,既可以有效控制總房價,又最大限度地保證了足夠的居住功能分區和一定的舒適性。
*豪宅小戶型紛紛亮相。如犀地推出的面積在80平方米左右的兩室兩廳戶型,單價10000萬以上,瞄准的依舊是金字塔尖上的少部分客戶。另外,海逸長洲、卡梅爾等原本主打大戶型的項目,近期也紛紛推出高檔小戶型。
*小戶型的設計創新、產品附加值也迅速提高,萬通"新城國際、時代奧城酒店式公寓、水晶城螞蟻工房等項目,全部精裝修,部分還贈送全套品牌家具、電器。第六大道優空間的"買一層得一層"、後現代城的"2+1"等小戶型創新設計,為消費者提供了更個性化的選擇。
*營銷理念、營銷手法的創新。營銷上將更加人性化,更加關注社區居住群落物質與精神需求等,從軟性服務角度增加小戶型產品的競爭力。
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