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濱海新區一向是大戶型的天下,以一百五六十平方米乃至二三百平方米的大戶型為主打的樓盤項目比比皆是,而小戶型往往成為『點綴』,十分稀缺。而這種狀態近期有了明顯的改善,在一些新開盤的項目中,幾十至百平方米左右的小戶型成為『主打』,其中小面積的兩室更是受到了追捧,出現熱銷的情況。小戶型正漸漸走出大戶型附庸的尷尬地位,成為濱海新區炙手可熱的房地產市場上不可小覷的重要組成部分。
小戶型銷售熱潮初現
通常小戶型是指商品房中建築面積在50至110平方米、1至3室的戶型,它的特點是每個空間面積都比較小,但功能完備,可以滿足人們生活的基本需求。目前,在濱海新區有兩種類型的小戶型,一種是平層小戶型,一般面積集中在60至100多平方米左右,一般為毛坯房。另外一種是solo復式精裝小戶型,這種類型的面積會更小一些,很多只有五六十平方米。其中前者相對而言,生活配套設施較為完善,適宜居住,受到很大歡迎,位於塘沽區新河附近的一個此類項目開盤不久,70多平方米的主打兩室小戶型銷售即告罄,其餘面積的小戶型銷售也很火爆。而後者對於地段位置要求會更高一些,相比較前者,吸引了更多的投資客。
據業內人士分析,在濱海新區購買小戶型的客戶可以分為三種類型,外地來濱海新區人員,這部分人群中很大一部分收入較高,但是工作時間較短,沒有太多積蓄,而月收入較高,為了能夠在濱海新區有安身立命的感覺而買房。對於他們來說,購買總價較低的小戶型是很好的選擇,既滿足了他們的都市情結,也滿足了生活便利性的要求。第二種類型是本地80後的年輕人。很多這種類型的購房者都是父母幫助『買單』,為漸入婚齡的子女准備婚房。對於前兩類需求者來說,小戶型可以作為過渡房,隨著收入的增多可以換房改善住宅條件。第三種類型的購買者是投資客。這部分購買者一般更加看重區域的昇值潛力,不過因為近期股市的利好,分流了一部分此類投資型購買者。從需求角度來說,目前小戶型的市場中,剛性需求佔據主導地位,特別是在目前房價持續走高的情況下,普通項目的小戶型更加受到購房者的歡迎。
對於小戶型項目的遍地開花之勢在濱海新區呈現現象,開發區某小戶型項目的工作人員認為主要有兩方面的原因,一是開發區和塘沽區的房地產市場已經發展了一段時間,高端市場已經被充分挖掘,因此很多項目的目標客戶群也開始轉向具有強大購買力,並且為數巨大的中端客戶,他們所具有的真實需求成為開發商轉戰小戶型市場難以抗拒的誘惑。另外一個原因是國家政策規定『凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建設面積90平方米以下住房(含經濟適用房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上』。濱海新區很多開發商也努力使自己的項目符合這一要求。
小戶型購買需『精挑細選』
雖然從趨勢上來說,濱海新區的小戶型應當會有不錯的表現。但是就目前而言,對於選擇小戶型的購房者來說,還是應當多掌握些情況,根據自身的情況進行選擇。
首先,投資小戶型應注意投資風險。盡管小戶型具有一些很好的特點使得其適宜投資,比如地理位置的優勢,一般都是在核心的『黃金地帶』或者距離中心稍遠但是交通便捷的地帶,配套設施一般較為齊全,特別是總價較低的優勢更是令人心動。但是就目前而言,開發區以及塘沽區的小戶型項目單價較高,特別是一些精裝修項目價格更是不菲,一般四五十萬纔能購買到一套不錯的小戶型,而開發區和塘沽區的租金價格並不高,這對於一些希望能夠以租抵貸的投資者來說,是必須考慮的因素。從理論上來說,房價是每個月租金的三百倍時,可以獲得較好的投資收益,無疑開發區和塘沽區的房價與每月租金的倍數比要遠遠高於這個值,短期內來看投資是不合適的。但是從長遠的角度來說,濱海新區的定位使得其區域價值的提昇值得期待,它進一步大發展必將帶來的大量外來人口也將使小戶型的預期回報率提高。
其次,購買小戶型房屋應注意細節。世界上沒有十全十美的房子,對於面積小、空間安排緊湊的小戶型房子來說更是如此,購房者在決定購買小戶型時需要擺正心態,不要求全責備,過於挑剔。當然這並不意味著沾『小』即歡,沒有判斷力的選擇,而應該根據自己的真實需求,盡量選到宜居住宜投資的好房子。
這要求一方面購房者在購房時,應當關注小戶型的設計問題,盡量選擇以小戶型為主打的項目。一般主打小戶型的項目會在設計上更加專業一些,突出小戶型的優點,盡量減少在房型、朝向上存在的問題,在通透性、采光等方面也會有很好的考慮,購房者有更大的幾率選擇到好戶型的房子。另一方面,注意小區的配套設施是否齊全,對於車位、電梯等問題要給予足夠的關注。歸根結底,購買房子還是要用於居住的,特別是小戶型的購買者中以中端客戶群為主,生活成本及交通便利情況是購房者應當注意的。因此,購房者應選擇配套設施較好,學校、市場等生活配套齊全的地域的房子。車位是否充足,電梯能否滿足人流高峰時的需求,對於小戶型購買者來說,也都在必須考察之列。除此之外,對於購房者,特別是投資的購房者來說,還應該看房屋所在區域的昇值前景以及物業管理水平的高低。如果所購房屋小區附近將建大超市、大市場等或者即將開通地鐵等,無疑將大大提昇物業的價值。而物業管理水平的高低也將一定程度上影響物業的保值增值程度。
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