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由於政府宏觀調控力度的加大,下半年樓市特征十分明顯,住宅供應量大大提高,且中小戶型項目比例迅速提昇。有業內人士分析,基於上述兩個原因,今年下半年本市普通住宅的價格漲幅將不會太大。
中小戶型已成主流
今年是70/90政策之後市場反應的第一年。據了解,今年天津市計劃新開工戶型面積90平方米以下普通商品房和經濟適用房共約1120萬平方米。從目前上市的住宅項目來看,中小戶型全面開花,已經成為天津樓市的主流。提供中小戶型的樓盤在各個熱點板塊均有分布,但最主要的還是集中在外環線周邊。
東部:東麗湖地區的東麗湖·萬科城二期『城市街坊』,已開盤,主力戶型為100平方米左右的兩室;河東區中環線沿線的東尚名居更是打出100%純小戶型社區的概念,提供74平方米的小兩室、81-98平方米的兩室和110平方米的小三室。
西部:仍以中北鎮板塊中的大地12城、華亭國際、假日風景和八棟適家幾個樓盤為主。其中八棟適家已於3月份開盤,盤中90平方米以下戶型比例達到80%;華亭國際二期將於8月前後陸續開盤,下半年上市量近10萬平方米,其中大部分戶型面積在90平方米以下;另外,據大地12城相關負責人介紹,該項目從下月起陸續推出二期產品,整個下半年,80餘平方米的緊湊小兩室將大批量上市;此區域樓盤套均價格在45萬元—65萬元之間,總價相對較低,為許多中低收入者提供了置業機會。
南部:大梅江地區下半年將有水岸江南、梅江灣、華廈津典、弘澤印象、俊城橡樹原、世紀梧桐公寓項目等多個項目集中上市,均有小戶型推出。
北部:在瑞景板塊,4月底開盤的寶翠花都二期楓景洋房,以87平方米左右的兩室和97平方米的小三室戶型為主力,97平方米能做到小三室,在天津還十分罕見,而最低總價只有39萬元。
中部:在老城廂板塊,上城豪苑推出的高層中,90平方米兩室兩廳兩衛的精裝戶型也十分受關注。
大梅江強勢出擊
值得注意的是,相比2007年天津樓市的其他板塊,大梅江在下半年顯得十分活躍,在沈寂了一段時間後,開始重新發力。據統計,下半年大梅江地區項目上市時間非常集中,新上市和在售的項目有正信的俊城橡樹原、弘澤印象、浙江新塘的世紀梧桐公寓、水岸江南、梅江灣、華廈津典、梅江康城、洛卡小鎮等,預計總面積將達到50萬平方米左右。面對如此激烈的競爭,區域內開發商卻普遍表示對梅江有極大信心,並且是有備而來。
首先是對需求的擴展和迎合。正信房地產前期部經理張勇分析,梅江地區是天津市中心城區內唯一一塊生態居住區,大多數人對梅江的總體印象很好,尤其是原住河西區,有改善需求的人,首選還是梅江。而今年在即將上市的項目中,小戶型產品約佔到總量的40%,這樣的結構調整意味著進入梅江的需求基數將會大大增長。
其次是對配套和生態的信心。『大梅江地區的一度相對沈寂,有一個很重要的原因就是購房者對生活配套的擔心。而今年隨著大梅江配套的逐步完善,這個顧慮將不復存在。』弘澤建設副總經理蔡力認為。
據了解,大梅江地區生活配套將在今年陸續成熟,目前河西區梅江街道辦事處已經設立,管轄范圍佔地面積為1.91平方公裡,建設農貿市場、便民早點店、老年活動中心等配套設施。商業配套也將投入使用,如緊鄰解放南路的第六田園商業配套,總建築面積近10萬平方米,預計年底面市;梅江新海灣,總建築面積5.6萬平方米,預計年內將開業納客。此外,即將上市的項目也都規劃了少量的社區商業用房,如世紀梧桐公寓4000平方米的底商、華廈津典的商業配套項目,1.54萬平方米的津典時代(包括臨珠江道的9880平方米時尚生活消費區和1.1萬平方米的環湖休閑娛樂服務區);水岸公館的兩個1000多平方米的小型超市和臨湖特色商業街等等。
而在生態方面,梅江公園將於年底完成湖體和綠化工作的消息,無疑也是一大利好。梅江公園是目前本市佔地面積最大的開放式生態公園,用地約260萬平方米,水面佔地約190萬平方米,遠遠超過水上公園。
第三是產品的差異化和品質的再次提昇。新塘置業營銷企劃部副經理閻國濤說,『作為大梅江地區最後一批開發者,大部分開發商的市場表現已經摒棄了初期的浮躁和誇張,顯得更為冷靜和理性。細致和差異的產品,也使大梅江更為大眾化、平民化。』
與前兩年大戶型的同質化競爭不同,今年大梅江上市的項目產品和推廣節奏都是錯位的,比如世紀梧桐公寓以110平方米-140平方米的兩室、三室為主打,水岸江南選擇做80平方米兩室的小戶型,弘澤印象則有250平方米的臨湖洋房推出。同樣,各個開發商在細節品質上也下了很大功夫,如水岸江南的小戶型產品,雖然只有80平方米,但衛生間、飯廳、客廳、廚房、書房、主人房、陽臺等功能一應俱全,且在高層中實現了南北通透,這在高層小戶型中是非常罕見的。
精裝修終成正果
翻翻報紙廣告不難發現,天津樓市上的精裝修樓盤漸漸多了起來。除了以往擅長於精裝修之道的富力、奧園、陽光100之外,許多開發商也紛紛投入到精裝修的陣營當中。如松江置業在梅江南開發的水岸江南和水岸公館,整個項目11.56萬平方米全部實行精裝修,再如耀華投資開發的梅江灣和中新集團在老城廂地區的上城豪苑等等,富力在接下來即將開發的西青中北鎮項目中,也將依然延續精裝路線。
業內人士指出,精裝房和走精裝路線企業的大量出現,意味著在經過多年實踐之後,精裝修模式要逐漸迎來成熟期。金豐易居天津公司副總張弛若分析,精裝房的優勢最主要的還是體現在『方便』上:一方面是自住型消費者入住的方便;另一方面,投資型購房者出租房屋更為方便,無論是哪一類購房者,精裝修房不僅節省了裝修的時間和精力,而且還能將裝修費用作在按揭中,同時也減輕了資金壓力。對於開發商來說,消費者對精裝修房認可程度的提高,也確實能夠加快其銷售速度。
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