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當前的中國房地產界很喧囂。從理論上判斷誰對誰錯,未免空對空,誰也說服不了誰。我這裡試圖用一個房地產項目的數據,解釋以下問題:房價為什麼這麼高,房地產有沒有暴利,誰從中得到了好處……至於房價是否合理,如何降低房價,這些數據也會給出相應的路徑。
一、某房地產項目的數據
我收集了某房地產項目的相關數據。當然,這個項目的實際名稱、地理位置、開發商的名稱等,均隱去。這樣的數據,一些房地產專業書籍中均有詳細介紹,都列有豐富的案例;這些案例大都取自實際,讀者可以分析核實。
(一)項目總投資
項目總投資為35371.06萬元,明細項目如下:
1.建安費用:17600萬元
(1)建安工程費用:12800萬元
(2)相關配套費:4800萬元
2.工程其它費用:15990.4萬元
(1)土地出讓金:14400萬元
(2)勘察設計費用:440萬元
(3)工程管理費用:466.4萬元
(4)工程預備費用:684萬元
3.建設期利息:1780.66萬元
(二)銷售收入
該項目住宅銷售的平均價格為每平方米3600元?3700元,別墅部分的平均售價為每平方米9300?9500元,公建部分的平均售價為4300?4500元。
該項目的銷售收入包括三部分內容,即住宅、別墅和公建的銷售收入,總計:63454萬元
(三)銷售稅金及附加
主要包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加,綜合稅率按5.5%考慮。稅金為63454萬元×5.5%(稅率)=3489.97萬元
(四)銷售費用
銷售費用主要指該項目的住宅、公建和別墅的銷售過程中支出的各項費用和交易費等。銷售費用按銷售收入的4%考慮。銷售費用為63454萬元×4%(費率)=2538.16萬元
(五)土地增值稅
由於該項目的增值額超過扣除項目金額的50%,為53.2%,故納稅稅率比照30%和40%分別計算,即未超過50%的部分稅金為:20699.6×30%=6209.88(萬元);超過部分為:1324.77 40%=529.9(萬元)。總計為6739.79(萬元)
(六)利潤總額
利潤總額是指銷售收入減去開發投資、土地增值稅、銷售費用和銷售稅金及附加後的餘額。該項目的利潤總額:63454-35371.06-3489.97-2538.16-6379.79=15657.02(萬元)
(七)所得稅
該項目繳納企業所得稅,稅率為33%。該項目應繳納的所得稅15657.02×33%=5166.82萬元
二、案例分析及相關結論
從上述案例,可以看出最近幾年房地產界的諸多爭論有多少是空對空,有多少是胡攪蠻纏。這個案例,將很多問題清晰化。
(一)房價與地價:誰決定誰?
有些學者稱,房價決定地價。國土資源部相關專家於2005年3月31日表示,地價不是導致房價上漲的主要原因。其理由是,北京市土地價格在商品房成本中佔22.98%,低於全國平均的26%。而土地價格在商品房成本中所佔比例並不是很高,地價並不是拉動房價上漲最主要的原因。這位專家還指出,上海房價遠高於北京,但上海土地價格在房價中所佔比例只有16.15%;而在廣州,地價所佔比例僅為11.4%,因此,地價導致房價上漲的說法是沒有根據的。
有些學者說,地價決定房價。例如,清華大學的劉洪玉教授認為,地價與房價呈線性正相關關系,影響它們關系的主要因素是稅費率、建安成本和容積率,調整稅費率可以作為調整地價與房價關系的主要手段。建設部科學技術委員會副主任聶梅生和中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜一致認為,『炒地』是形成目前房價虛高的至關重要的因素。他們認為,現在北京房價上昇『虛火』,很大一部分是在炒地價,而不是在炒房價,因為土地價格上去了,房價也就上去了。
那麼,房價與地價:誰決定誰?
要明確回答這個問題,需要看兩個指標:第一,房地產價格中,房價與地價的構成。第二,市場結構等問題。
從這個項目的數據看,房價總成本(即項目總投資)為35371.06萬元。其中,土地出讓金為14400萬元,佔總成本的40.71%;建安費用為17600萬元,佔總成本的49.76%。該項目總建築面積16萬平方米,總計銷售收入63454萬元,平均每平方米價格為:3965.875元。
很顯然,地價(土地出讓金)佔房地產總成本的比重很大,為40.71%,佔佔房價的22.69%(每平方米房子的土地出讓金為900元)。在這種情況下,如果說地價與房價沒有關系,誰也不會相信。
實際上,在以前,沒有實行國有土地使用權『招拍掛』出讓的時候,平均每平方米的地價沒有這麼高。相應地,房地產成本構成中,也只有幾十元。而那個時候,房價也確實比現在低。
實行國有土地使用權『招拍掛』出讓之後,房地產成本構成中,土地出讓金部分飛速上漲,房地產商為了保證獲得較高的利潤率,便提高了房地產的定價。於是,供應價格普遍上漲。但是,由於這個市場是壟斷性的,房子屬於必須消費品,購房者討價還價的能力比較弱,基本上是價格的接受者。於是,房屋的成交價格一直上揚。
(二)房地產是否存在暴利?
在這個問題上,爭議一直很大。中國住宅與房地產研究會常務副會長包宗華、房地產商潘石屹和任志強等先生堅決否認暴利說,並要求舉出實例來。包宗華先生在跟我商榷的時候,甚至說房地產業基本上是微利或者是虧損的行業。包先生說,『1996年至2003年房地產企業的利潤統計表明,有3年(1997年至1999年)為全行業虧損。在不虧損的另外5年中,最高的2002年全行業平均利潤也只有3.6%。』
對於包先生數據,我有兩個疑問:第一,統計出來的結果是否可信?包先生的統計數據從何而來?這兩點缺乏交待。第二,在我的記憶中,早在實行土地拍賣之前的三四年,就有房地產商在媒體上抱怨說他們是虧損的。而且,如果土地拍賣擠壓了房地產商的利潤空間,直至讓其虧損,那麼,為什麼在2003年10月發布的『福布斯2003年中國內地富豪榜』上,涉足房地產的多達35名?作為對比,福布斯全球富豪榜中,500富豪只有30人左右是地產商。這究竟說明了什麼?
更有說服力的,就是本文的這個項目。從前文的數據計算可見,房地產開發商獲得的收益(即項目淨利潤)為:10490.2萬元。佔項目總投資的29.66%;自有資金利潤率:292.17%(即項目淨利潤10490.2萬元÷自有資金3590.4萬元)。
那麼,這個房地產項目有沒有暴利?房產商自有資金利潤率292.17%,不是暴利纔怪。當然,我也計算了我收集的很多房地產開發項目的可研報告等材料,發現與這個項目的出入很少。我想,暴利之爭,由此可以休矣。
(三)房價為何降不下來?
我想,房地產商為了賺取暴利而推高房價,是主要原因之一。這一點很顯然,無需多說。
主要原因之二,就是地方政府從房地產業獲得巨額好處。
那麼,政府從房地產中拿走多少?從這個項目可以看出,政府獲得的總收益(即總稅費+土地出讓金)為:29796.58萬元,為該房地產項目總投資的84.24%,佔總房價款的46.96%。政府獲得的總收益,是房地產商獲得的淨利潤的284.04%。
此項數據,一目了然。地方政府官員的昇遷,與政績息息相關。而房地產帶來的好處,非常明顯。國務院發展研究中心的一項調研稱,土地出讓金佔一些地方財政收入的60%以上,如果再算上地方政府從房地產獲得的稅費,恐怕佔某些地區地方財政收入的90%左右了。
這也難怪,中央三令五申要求調控房地產市場,可是,房價越調控越上漲。原來根子在地方政府啊。如果地方政府減免稅費,開發商再少賺一點利潤,房價至少降低60%。
目前,已經有一個案例證明我的上述推斷並非虛言:深圳首批合作建房者,入住他們共同購買的兩棟公寓,價格每平方米只有1600元,合作建房的價格是周邊樓盤的價格的27%。低73%,由於使用權年限短了一些,但怎麼算也不超過周邊樓盤的50%。
主要原因之三,銀行橕腰。這個項目的總投資為:35371.06萬元。其中,(1)房地產商的自有資金:3590.4萬元,佔總投資的10.15%;(2)銀行貸款:31780.66萬元,佔該房地產項目總投資的89.85%。
由此可見,房地產開發商敢於不顧空置率高昂、不管房價收入比居高不下,不斷抬高房價,是因為有背景可以依托。地方政府指望從中獲得好處,自然不會讓房子價格下跌的;銀行也不敢催逼歸還貸款。即使房價太高買不出去,也不要緊,有政府幫忙抬高價格,有銀行供應貸款。房子賣出去了,貸款成本等由購房者承擔;房子賣不出去,由政府和銀行承擔。
如果把房地產開發商背後的兩個靠山挖掉,相信房價會迅速下跌。當然,中央政府應當采取積極的措施,防止房地產金融風險,乃至金融、經濟危機。
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