|
||||
國內經濟的持續走好,拉動了房地產行業的快速發展;而對經濟過熱的調控也將給房地產帶來巨大的衝擊。其雙面搏擊樓市將對房價賭局的結果產生深遠影響。
宏觀經濟的走勢,已經成為影響房地產發展的晴雨表』,一位以炒買房地產股為主的股民龔洪忠指出,『4月19日,就因為國家統計局發布2007年一季度統計數據的時間,從預定的上午10點改至下午3點,以致市場認為國內宏觀經濟發展出現問題,導致了滬深股指大幅下挫,也使得滬市房地產值數下降192.19點。』
正如龔先生所言,宏觀經濟已經成為影響樓市發展的雙刃劍。國內經濟的持續走好,拉動了房地產行業的快速發展,也導致了未歸還房貸佔據GDP總值的份額趨高,為此政府部門對樓市展開一輪又一輪的宏觀調控,以期能給『虛火上昇』的樓市『降溫』。
經濟向好托舉樓市
『2000年,我剛從學校畢業時月薪纔2000元,每個月交完房租和購買必要的日常所需外,已經沒有太多節餘,根本無法計劃買房一事。但最近幾年,我們單位的效益越來越好,我也成為了公司的業務主管,年薪已經在10萬元以上,終於在2006年10月實現了我的置業夢想。的確,作為IT行業,我們公司的業績與國家宏觀經濟的快速增長密切相關。』在中關村某IT公司工作的張楓如是表示。
據記者了解,隨著中國國民經濟的持續增長、居民購買力的增強,國內房地產市場在短短十餘年時間裡發展迅猛,實現了『坐火箭』的增長速度。
據有關機構統計數據顯示,2001-2006年間住宅投資年均增長26%,住宅施工面積年均增長20.5%,而住宅銷售面積年均增長18.8%,5年來投資和施工面積增幅比銷售面積增幅分別快7.2和1.7個百分點。
『中國宏觀經濟的快速增長,使國內高收入人群的數量不斷擴大,也促進了高檔公寓市場的發展。』東部某高檔公寓的負責人向記者表示,『2006年9月,我們項目一期開盤時將價格定在16000元/平方米。當時還擔心市場上沒有這麼多高收入人群,樓盤的銷售情況會不好。沒想到開盤3個月後,60%以上的樓盤已經銷售出去了。所以今年我們決定將二期的售價定到20000元/平方米。』
另外,在國內宏觀經濟持續走好、人民幣繼續昇值的預期下,眾多國外資金和投資機構也紛紛湧入中國房地產市場大舉進行投資,進一步加劇了國內房地產市場的火熱走勢。2006年國家下發了『限外禁令』,正是應對樓市投資過熱的舉措。
對此,資深地產專家蘇文表示,總體來講,宏觀經濟是房地產行業發展的母體和溫床,會在多方面影響房地產;宏觀經濟走勢變化引發的固定資產投資、社會消費品市場零售、貿易、工業、物價、金融等方面的變化都會對房地產形成直接或間接的影響。他說:『宏觀經濟向好,社會消費能力就會不斷提昇,而這必然促進房地產行業的飛速發展,反之亦然』。
不斷加高的樓市門檻
2007年伊始,政府先後實施『加息』『提高銀行存款准備金』等政策,如此密集出臺的宏觀經濟政策雖然是針對整體經濟形勢,但也不可避免地提高了房地產投資的門檻。
且不說銀行對房地產貸款的嚴控大大提昇了融資門檻,單是加息就意味著開發商的融資成本加大,貸款的負擔加重,利潤空間縮小。因此,有專家認為,以開發商年貸款100億為例,在貸款利率上調0.27個百分點以後,開發商一年增加還款2700萬元。
不斷提高的入市門檻會進一步促進房地產行業的優勝劣汰。上海易居房地產研究院所長助理、高級評論員楊紅旭表示,加息以後,大的開發商貸款相對較多,還款的負擔加重,但是有較強的抗風險能力;小的開發商從銀行貸款很有限,雖然貸款的資金少,但由於小開發商資金鏈相對薄弱,還款負擔十分沈重,有的可能被淘汰出局。
而銀行不斷加息,不僅增加了廣大購房者對於進一步出臺調控措施的預期,也提高了他們的購房門檻。『本來我是准備買套總價在80萬元左右的新房,現在聽說央行又加息了,我手中也沒有那麼多現金可以一次性付清,算一算其實也差不太多,但就是覺得不劃算,再等等吧。』原本近期打算在京北立水橋附近買房的陳先生,在看到央行連續五次加息之後暫且擱置了自己的買房計劃。
此外,專家指出,不少買房人也因為首付比例的提高而打消了購房意願。2006年出臺的『國六條』規定,戶型面積超過90平方米的住宅,首付必須達到30%,這意味著一套售價在7000元/平方米的100平方米兩居室,首付款從原來的14萬元上昇到現在的21萬元,無形中抬高了普通買房人的置業門檻。與此同時,隨著銀根的緊縮及對金融風險控制的加強,對房貸的審查日趨嚴格。
樓市要『做一個好孩子』
『在宏觀經濟高速發展的背景下,中央高層的思路是「好」字當頭,之於對宏觀經濟影響較大的房地產,對她的要求不是越快越好,而是要求其做一個好孩子,不能給宏觀經濟搗亂。』某資深經濟專家分析道。
對此,一位資深房地產分析師認為:『為防止因國民經濟快速、穩定增長而導致房地產投資過剩,產生泡沫,開發商不僅要杜絕目前市場存在的開發建設資金在房市中「玩空手道」以促進「短期投資變現」的行為;而且要全面調整產品的供應結構,由投資性產品轉為居住性產品,以滿足市場的真正需求。』
國家發改委相關負責人對《樓市》表示,宏觀經濟良好的發展態勢也對開發商提出了更高要求,為確保經濟的持續發展,房地產業必須減少社會能源消耗。這就要求房地產商不僅要開發精品住宅,更要采用先進的建築節能技術,開發高品質的節能住宅。
『目前我國房地產在國內的需求仍然非常大,只要國內經濟不出現問題、不影響房地產商的資金鏈條,就不會對樓市形成負面影響。因此,在這種情勢下開發商必須尋求更穩定、持久、有效的資金解決方案,以規避資金鏈斷裂風險,這就要求房地產行業的信貸體系、金融體系進一步完善並步入正軌,從而為房地產開發企業提供更加穩定的資金保障。』這位負責人進一步分析道。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||