天津作為環渤海經濟圈的重要城市，近年來在經濟建設的各領域都取得了快速發展，隨之原有的城市格局和功能也發生了很大的改變。以老城廂為核心的北部中心區和以泰達開發區為核心的濱海新區，相對於以往的區域功能和在城市格局中所處的地位都發生了巨大的變化，同時也成為房地產市場發展的聚焦區域。

　　位於海河發端、天津起源的三岔河口區域周邊已經形成了城市中心區內超過8平方公裡的城市重建區，北部中心區對未來整個城市發展非常重要，該區域在未來將是穩定和具有可持續性發展潛力的地域。在北部中心區的重建中，已有萬通、富力、中新等大型開發商介入。北部中心區和泛梅江區域成為天津房地產最受矚目的板塊。

　　以天津經濟技術開發區為核心的濱海新區位於天津市東部，濱海新區包括天津港、天津經濟技術開發區、天津港保稅區三個功能區，塘沽區、漢沽區、大港區三個行政區和東麗區、津南區的部分區域，總佔地2270平方公裡。濱海新區的定位是"立足天津，服務環渤海，輻射'三北'，面向東北亞，建成現代化制造、研發基地，北方國際航運中心和國際物流中心，成為宜居生態的海濱新城"。目前已有廣廈、萬通等大型開發企業介入該區域房地產市場。今年以來濱海新區在建在售和即將啟動的項目超過40個，總建築面積超過500萬平米，成為支橕天津房地產市場快速發展的另一極。

　　下面我們通過對比貫穿城市發展脈絡的各影響因素，對北部中心區和濱海新區的區域功能變遷和房地產市場進行說明。

　　交通功能是城市發展的命脈——在生活節奏日益加快的今天，交通樞紐已經成為大部分購房者和開發商關注的焦點，同時也是房地產項目的強有力的賣點之一。北部中心區是天津歷史上的城市中心，目前的海河開發改造工程，使本市北部范圍內的交通條件得到極大的改善，海河沿岸的整體環境得到提昇。快速路、地鐵等城市基礎設施建設的實施，完善了城市載體的功能以及交通樞紐網絡。同樣，發達的交通體系也正在成為濱海地區房地產業發展的加速器。根據《天津市城市總體規劃》，天津將新建京津高速公路北通道、南通道，拓寬改造京津塘高速公路、京津公路，延伸海濱大道高速公路。另外軌道交通網也在逐步形成，軌道交通將由地鐵、輕軌、市郊鐵路、有軌電車等多種形式組成。2005年，濱海新區加快市政工程建設速度，年內將實施12項道路工程和9項橋梁建設工程。這些工程建成後，將大大提高濱海新區的交通通行能力。已投入運營的津濱輕軌更是很大程度上便利了濱海新區和天津市區的交通聯系。發達的交通體系帶來了大量流動人口，輕軌有力地拉動了沿線房地產項目的開發和增值。

　　城市經濟功能是城市發展的決定因素——天津北部中心區在歷史上一直屬於繁華的商業中心，20世紀以來三岔河口漕運的衰落和現代城市經濟格局的改變使得該區域的商業和經濟地位不斷滑坡。但近年來隨著天津市發展規劃和海河規劃的實施，城市中心區逐步向北部中心區轉移，特別是萬達商業廣場、銅鑼灣等商業設施的興建，帶動了北部商業氛圍的逐步成熟，北部中心區保留著很多城市初期發展遺跡，包括三岔河口、大悲院、大胡同、估衣街、古文化街等。依托大悲院建設的慈航廣場商貿區、在三岔河口建設形成運河經濟文化商貿區、作為小商品集散中心的大胡同商貿區、古文化街及鼓樓商業街組成的天津傳統民俗文化區展現了北部中心區的獨特的經濟特色。此外，在天津市通過的海河綜合開發總體規劃中，擬投資1800億元在3到5年的時間內，將海河建成獨具特色、國際一流的服務型經濟帶和景觀帶，使其具備旅游、休閑和發展三產服務業的功能。未來北部將成為天津主流消費的聚集地，北部中心區的城市機能會更加完善。如果說北部中心區的商業復興促進了區域發展，那麼濱海新區經濟的快速發展成為其區域整體功能的改變的基礎。2004年濱海新區生產總值達到1250億元，人均生產總值達到1.13萬美元，世界500強中有91家企業在新區投資，已成為外商在中國投資回報率最高的地區之一。濱海新區以天津全市11%的人口創造了89%人口創造的財政收入，相當於中等發達國家水平。2004年泰達開發區的人均收入達到21744元，遠遠超過北京、上海、廣州等五大城市，濱海新區整體人均收入高於天津市區人均收入。區域經濟的發達使房地產市場的發展也方興未艾，在房地產行業中通常會用區域人均收入/區域價格來衡量市場的發展空間。目前天津市區的中高檔住宅價格已達5000元/平米以上，而濱海新區同類產品均價僅為四千元左右，再加上大量外地投資置業者的介入，區域市場的潛力與天津其他各區域相比可謂首屈一指。濱海新區整體經濟水平的提高為高檔房產的開發創造了機會。另外，隨著濱海新區發展建設的加快，寫字樓方面的需求也明顯體現。一些跨國公司辦事機構的設立和口岸貿易的持續繁榮，對高檔寫字樓提供了相應的需求。從開發區寫字樓的發展趨勢來看，印證了需求市場的存在和增長，從最初的國際發展大廈，到後來定位於中高檔寫字樓項目的泰達新天地，再到現在的濱海金融街，而泰達CBD的建設更是將開發區寫字樓市場推入了新的發展階段。

　　城市文化功能是城市發展的持久動力——北部中心區作為城市發源地，經歷了天津建衛六百年以來的滄桑，浸潤著深厚的傳統文化。三岔河口見證了漕運的興衰，文廟承接天津的百年文脈，估衣街是傳統商業的縮影。還有海河沿岸的天後宮、老城廂的鼓樓等古跡遺址穿起了天津傳統文化發展的脈絡。濃厚的歷史文化根基是該區域未來的發展與其他地區進行競爭的優勢，這裡將城市的文脈、商業、經濟以及北部中心區的功能合理有序地延伸，成為城市乃至周邊各城市的共享資源，對其他區域、城市產生吸引力。北部中心區的文化功能，在未來區域房地產價值提昇中將得到充分體現。如果說北部中心區是傳統文化的根基，那麼濱海新區所彰顯的則是現代、科技和人性化的文化，大規模高新技術企業的進駐，吸引了大量高科技人纔在此工作和生活，科教文化事業的持續發展提供了區域文化的後續動力。大學城、泰達學院成為新區教育文化的亮點；泰達時尚廣場、泰達體育場、國際會展中心是新城市文化的坐標；泰豐公園、濱海森林公園體現了人與自然和諧的生態關系。與老城區厚重的文化氛圍相比，濱海新區的文化氛圍輻射出強烈的時代氣息。文化產業逐漸成為濱海經濟核心之一，商業旅游、會展商業與教育文化等規模消費正在有機結合起來。通過包括經濟的合作、旅游地產的開發，會展的舉辦和其他服務產業的消費從而促進了濱海土地價值的上昇和土地使用空間的拓展。