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《物權法》出臺,百姓廣泛關注。在開發商那裡預購一套房,怎麼防范開發商再將房子賣給其他人?小區內的道路、綠地歸誰所有?居住房子的采光被前面新蓋的樓房擋住,怎麼維權呢?撿到了失物,有權領取失主提供的獎金嗎?近日,北方網記者就百姓關心的不動產物權登記、業主的建築物區分所有權、相鄰關系、善意取得、『拾金不昧』等問題采訪了天津桐江律師事務所的幾位資深律師,請他們做出解讀。
住房問題,是百姓安居樂業的大事。業主對房屋的所有權是其以後對該房屋能交易、出租、抵押等一切權利的基礎。房屋沒有產權證明,或者產權證明出現紕漏,都有可能使房屋的主人流離失所。
業主如何證明對房子擁有所有權?在開發商那裡預購一套房,怎麼防范開發商再將房子賣給其他人?房屋產權證書出錯怎麼辦?就此,天津桐江律師事務所尹鴻智律師根據《物權法》中的『不動產登記』做出了解答。
解讀之一:房屋產權登記生效
《物權法》第九條:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。
生活案例:小周於2003年初與某開發商簽訂商品房預售合同,預交部分房款後,等待產權證下達。在此期間該開發商將該房以更高價格賣給不知情的小李,並與小李辦理了房屋產權登記。2003年末,該開發商告知小周,拒絕履行合同,同時退還小周預付房款和違約金。小周不願接受,遂向法院請求和該公司繼續履行合同。
法院經審理認為,小周與該開發商簽訂的商品房預售合同有效。在預購人未取得房屋所有權之前,開發商擅自就同一商品房與他人簽訂預售合同,是嚴重違反原合同的行為。但是,小周認購的商品房被銷售給不知情的第三人,並辦理了房屋所有權證書,因此認定開發商與小李所簽訂的合同有效。法院最終判決:小周與該開發商簽訂的商品房預售合同不能履行,駁回小周要求開發商繼續履行合同的訴訟請求。小李最終取得該房屋所有權。預售人對因此而給小周造成的損失,應承擔相應的民事責任。
律師解釋:不動產經依法登記,纔能發生效力。如房屋買賣中,買方除了要與賣方簽訂買賣合同並依據合同的約定交付房款外,還必須辦理房屋過戶登記手續,不辦理登記即使已經佔有所買賣的房屋也不能取得所有權。只有在辦理登記後,纔可以從法律上取得房屋的所有權,纔能得到法律的保護。
解讀之二:預告登記防止『一房多賣』
《物權法》第二十條:當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。
預告登記後,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。
生活案例:就解讀之一中所述案例而言,如果小周事先與開發商約定好並申請了預告登記,那麼開發商無權對房屋進行出賣,即使出賣也不能在登記機構辦理登記,所以這套房屋的所有權就不歸第三人小李所有,小周與開發商所簽訂的預售房買賣合同可以繼續履行。
律師解釋:像案例中提到的,當事人簽訂房屋買賣合同後,在辦理房屋產權轉移登記手續之前,賣方又將該房屋賣與他人並辦理了過戶登記手續,這種情形就是『一房二賣』或者『一房多賣』。該情況不但侵害了第一買方的權利,影響了其房屋所有權的取得和實現,而且違背了誠信原則,擾亂了正常的社會交易秩序,當屬於禁止之列。
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