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不動產登記制度是《物權法》的核心制度,而土地產權又是最重要的不動產。
國土資源部部長孫文盛日前表示,將積極推進完善土地物權立法工作,加快推進《土地管理法》和《礦產資源法》的修改,密切關注《不動產登記法》立法進程,推進不動產統一登記制度的建立和完善。
實行不動產統一登記
目前,《物權法》對不動產登記僅作了原則性規定,《物權法》雖然確立了不動產統一登記的基本原則,但對於不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法等,則授權由法律、行政法規規定。
孫文盛在國土資源部《政府工作報告》學習報告會上指出,為了保證《物權法》的順利實施,必須明確不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法。
在物權法制定過程中,有的部門和專家曾建議明確規定統一的不動產登記機構和登記制度。許多專家認為,現在我國土地、礦產登記職責由國土資源管理部門履行,房屋權屬登記管理工作由建設行政主管部門負責,林地等其他不動產也均由各自的行政管理部門負責登記。應當把不動產統一到一個登記機關,希望把不動產統一登記的問題作為物權立法的一個重點問題來解決。
中國社科院研究員牛鳳瑞認為,缺少統一的不動產登記機構會帶來很多問題,比如說抵押,連房帶地的不動產如何辦理抵押登記?我國現行法律缺乏明確規定,這就為房地分開二次抵押提供了操作空間。
目前,明確不動產登記機構的爭議較大,對於具體應當由什麼機構辦理統一登記,主要存在三種不同的觀點:一是由不動產所在地的司法部門負責統一登記;二是在政府中設立專門負責不動產登記的行政機關,或者在現有承擔登記職能的行政機關中擇一確定;三是創立具有服務功能的中介性質的登記機構。
國土資源部諮詢研究中心程燁認為:『因為我國是實行屬地管理的行政體制,一個人或者一個部門,在不同地區擁有的不動產,沒有一個統一的登記,從權屬上說無法掌握資源配置的全面情況。假如由國土資源部門作統一的登記部門,在原本土地登記的基礎上,能夠較低成本實現登記信息集中化,在維護交易安全的同時也提高了交易效率。』
宅基地或將明確
《物權法》構建了以所有權、用益物權和擔保物權為主要內容的物權體系,同時明確用益物權包括承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。
為適應這一物權體系的需要,國土資源部政策法規司法規處相關負責人表示,今年將抓緊起草並出臺《確定土地所有權和使用權規定》,以進一步明確國有土地所有權和集體土地所有權的范圍、國有建設用地使用權和集體建設用地使用權的范圍、宅基地使用權以及地下空間權的有關規定。
同時,要加快起草《劃撥土地使用權管理辦法》,明確劃撥土地使用權人的土地權益,促進土地的節約集約利用。
新的《確定土地所有權和使用權規定》將以1995年國家土地管理局頒布的《確定土地所有權和使用權的若乾規定》為法規基礎,適應時代發展的需要,予以補充和修訂。比如,在集體土地所有權流轉方面的規定已經不適應現代土地市場和有關法規的需要。
牛鳳瑞向記者透露,在擬出臺的《確定土地所有權和使用權規定》中,將進一步明確宅基地使用權流轉的問題。『應該會把農村宅基地使用權、耕地使用權的流轉和農民工進城務工取得戶籍或者市民待遇這兩個方面聯系起來,這將是以後政策的思路方向之一。』
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