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3月16日,十屆全國人大五次會議閉幕會。雷鳴般的掌聲響徹人民大會堂,歷經8次審議、集納各方智慧,物權法以『2799票贊成』高票通過。
物權法5編247條中,大量條款涉及房屋物權。從不動產登記、到車庫車位歸屬,再到房屋拆遷,彰顯對物權的尊重和捍衛。
全國人大法律委委員、中國政法大學校長徐顯明參與了物權法立法過程。且聽他一一點評物權法出臺後的房屋產權。
不動產置於陽光下
物權法明確規定:『不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。』
徐顯明點評:不動產登記制度體現了現代意義的中國特色的物權制度,物權法關於不動產的條款,明確了物的歸屬,減少侵害的可能性,有助於定紛止爭和對物權的保護。同時,法律明確規定不動產登記,將不動產置於陽光之下,對遏制腐敗具有促進和推動意義。
物權法出臺後,應該盡快制定物權登記管理辦法等,回應社會關注的登記是否收費、不登記怎麼辦等問題。
業主有權更換物業
業主和物業間的糾紛不時見諸報端。物權法規定,業主可以自行管理建築物及其附屬設施,也可以委托物業服務機構或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務機構或者其他管理人,業主依法有權更換。
點評:業主共同決定選聘和解聘物業服務機構或者其他管理人,這是業主的權利之一。物業只是為業主提供服務,業主有權選擇服務。
車庫首先滿足業主
2005年6月,寧波市一住宅小區的19名業主狀告房產商,稱房產公司銷售房子時,表示小區內有公共停車位。但在房屋交付後,房產公司卻把樓前約2000平方米的公共用地挪作他用,業主的車無處停放。
物權法規定,建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路,或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。
徐顯明點評:盡可能協調各方意見、兼顧各方利益,正是制定物權法過程中的鮮明特點。關於車庫車位歸屬的規定,正是考慮到開發商和業主利益的平衡。若只顧業主利益,開發商可能不再開發車庫車位;若只顧開發商利益,又不符合規劃中關於公共空間的約定。
法律規定『首先滿足業主的需要』。『首先』不同於『優先』,後者指在同等條件下業主優先獲得;『首先』則不區分條件,更有助於保障業主利益。
不得妨礙采光權
一些居民住宅被拔地而起的高樓大廈遮擋,終日不見陽光。物權法對此做出規定,建造建築物,不得違反國家有關工程建設標准,妨礙相鄰建築物的通風、采光和日照。
法律還規定,不動產權利人不得違反國家規定排放大氣污染物、水污染物,棄置固體廢物,施放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。
徐顯明點評:采光權、通風權等屬於相鄰權,物權法把相鄰權作為一類權利固定下來,有助於化解糾紛和矛盾,促進鄰裡和諧,構建和諧社會。
拆遷須為公共利益
最近,重慶『最牛釘子戶』成為人們關注焦點。物權法規定,為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。同時,法律還明確規定,『征收單位、個人的房屋及其他不動產,應當依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。』
徐顯明點評:法律規定了嚴格的補償機制,保護公共利益和公民個人利益。
物權法實施後,『釘子戶』是否可以強拆,關鍵是看拆遷後將建設什麼項目。如果是商業項目就沒有理由征收。
物權法規定,國家、集體、私人的物權平等保護。在我看來,社會應該更好地保護公民的物權,他們處於弱勢。國家相關部門應盡快完善配套的其他法律法規,比如侵權法等。
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