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今年的『3·15消費者權益保護日』非常有意義,全國政協十屆五次會議及十屆全國人大五次會議將在3月15日和16日結束。屆時,兩會將公布備受矚目的《中華人民共和國物權法草案》表決結果。該草案如果獲得通過,將意味著中國有了完整的市場經濟財產產權體系,使關乎千家萬戶切身權益的房屋產權、小區車庫歸屬等問題有了真正的法律界定和保護依據。
由於物權法既涉及國家的基本經濟制度,也關系到普通人安居樂業的具體利益,全國人大常委會在草案立法過程中,采取了多種方式充分聽取意見、反復進行科學論證和推敲。從2002年至今,物權法草案歷經七次審議,創造了全國人大立法史上單部法律草案審議次數之最。
在之前有關草案的討論中,多數法學專家預測本次物權法審議草案將獲得通過,如果通過,最早將在2008年1月實施。
記者日前采訪字天津市律師協會房地產專業委員會副會長趙寶東律師和金諾律師事務所劉革新等法律界人士、天津市國土房管局物業管理部門人士、天津市城鄉建設研究所所長王明浩和中原地產市場研究部總監梁美娜等房地產業界專業人士及一些開發企業,請他們對物權法中和我們的房子有關細部情節進行了解釋和說明。
70年產權現狀
現在的商品住宅使用年限是70年,但這只是一個70年產權的『租用期』,現行的有關法律規定,土地使用者應在期滿之前一年提出續期申請,交納土地轉讓金後繼續使用。就是說,70年後我們的房子已經沒有了土地使用權,政府可以收回他用,如果繼續使用,還要再次購買土地使用權。
草案規定
住宅建設用地使用權屆滿的,自動續期;建設用地使用權續期後,建設用地使用權人應當支付土地使用費;續期的期限、土地使用費支付的標准和辦法,由國務院規定。
焦點問題
自動續期是否收費。
律師及專家解讀
物權指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利,包括所有權、用益物權和擔保物權,我們購買商品房得到的是房地產的益物權(使用權屬於用益物權)。第七次物權法草案明確了住宅到了使用期限後可以自動續期,但是它並沒完全說明這個續期要不要收費。從草案刪除了以前草案中的有關需要續交費用的規定來看,是往趨向於不收費的方向在走,但是這可能會產生和土地的所有權相衝突,所以在法律上還有很多問題需要處理。
確立的權益
對居住者來說,對自己的房子擁有了70年及更長時間的使用權(或優先取得其繼續使用權)。
涉及主要連帶權益
國家征收已出讓的土地使用權(拆遷)。為了公共利益的需要,草案規定可以依照法律規定的權限和程序可以進行土地征收,並對補償的內容和原則作了細化規定。至於具體的補償標准和補償方式,因為各地的情況不一樣,要依照有關法律、法規,包括現在的土地管理法相應的規定來執行。
物權法實施的引導作用
城市及房地產的整體規劃、設計向保證房屋70年壽命方向發展。
車位
現狀
小區車位主要有三種,一種是開發商可以公開出售車位所有權的家庭車庫,如別墅及洋房的地下或小院中的獨立車庫,這些車庫的土地使用權為開發商所有,開發商在出售房子的時候,可以將其寫進買賣合同中。二是開發商可以轉讓使用權的車位,這些車位是開發商投資建設之前辦理了單獨的規劃及土地使用手續,可以辦理單獨的預售許可證和權屬證書,如很多高層的地下車位,這些車位既可以出售也可以出租。三是一種特殊類型的車位,如人防工程改建的地下車位等,這類車位沒有銷售許可證和產權證,只可以出租。
草案規定
建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定,佔用業主共有道路、綠地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。規劃用於停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要。
焦點問題
車位的原始所有權和建築物哪些是共有部分的界定;車庫建造成本的界定。
律師及專家解讀
根據物權法草案規定,除建築區劃內的綠地、道路及物業管理用房等屬於強制共有之外,其餘部分應根據當事人之間的『約定』確定其歸屬。『約定』不限於商品房購銷合同中的約定,也包括當事人之間的其他相關協議。
目前存在的問題是很多地下車庫原始權屬並不清晰,沒有明確產權的車位『約定』就會出現問題。另外,車庫的建設成本是否已經轉嫁到房價中也無法確定,車庫的主動權在開發商手裡,業主者是處於被動的『約定』地位。所以,應進一步完善住宅小區車位權屬問題的法律法規,同時通過更透明、有效的建設成本管理法規來確定車位的歸屬及租售格價格,使『約定』在更公平的前提下進行。
確立的權益
開發商在投資建設前交納了土地出讓金以及依法辦理使用權手續的獨立車庫、車位,開發商擁有原始產權或使用權,業主可以按照一定的條件和費用取得車位產權或管理用房的使用權;業主共有的道路、綠地劃出的車位租金業主應按比例獲益。
在一些老住宅小區的空地上見縫插針地停放著車輛。這些露天的停車場所佔用的『空間』,有的是草地,有的是道路兩旁,這些都是小區的共同配套空間。
涉及主要連帶權益
業主共有的道路、綠地劃出的車位,開發商或物業公司在業主委員會委托下可以代為管理和出租,出租收益應歸全體業主。
物權法實施的引導作用
促使與車位產權相應的法律出臺,提高車庫建造成本的透明度和使用權的界定。
會所
現狀
目前小區會多數是在開發規劃初期承諾要在業主會所提供多種服務,並明確由其管理和經營。從去年年底開始,很多開發商在合同中約定了會所等共有配套的歸屬。如某小區明確約定『地下車庫、地上車位、會所及配套底商等均為建設單位所有,其產權不隨購房合同轉讓』。
草案規定
會所歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定的或者約定不明確的,除建設單位等能夠證明其享有所有權外,屬於業主共有。
焦點問題
社區會所的權屬問題,會所的經營內容和價格應怎樣確定和支配。
律師及專家解讀
社區會所權屬要通過『約定』來確定,這主要因為會所有為業主服務的功能,又存在管理和經營風險或盈利的不確定性,所以要由開發商和業主來共同決定。律師提醒,購房者在簽訂購房合同時,應當對會所產權歸屬、經營范圍、使用用途等做出明確約定,以避免業主入住後因會所使用問題發生糾紛。
涉及主要連帶權益
小區會所通常專門為業主所建,通常業主有優先使用權。
確立的權益
開發商在開發過程中將會所作為獨立產權單獨報建,且能夠辦理單獨的產權權屬證書,會所產權應屬開發商所有。如果開發商將會所作為公共配套報建,且將會所面積計入公攤的,或者開發商在銷售時承諾會所產權歸業主所有的,會所產權應該由小區業主共同享有,使用內容和經營收益應歸全體業主。
物權法實施的引導作用
引導開發商和業主通過共同約定,更有效的發揮會所的社區服務功能。
小院和露臺
現狀
很多商品房都有較大面積的小院和露臺,這些小院和露臺實際上佔了有應歸全體業主的土地及領空產權份額。所以現在開發商和購房者簽訂購房合同時,會把小院的權屬進行約定,不管你是否買了帶小院或露臺的房子,在購買合同中都約定『同意購買首層附帶花園或頂層附帶露臺商品房』。
焦點問題
小院的權屬是否合法。
草案規定
『建築物區分』所有權人對其專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。『建築物區分』所有權人行使權利,不得危及該建築物的安全,不得違反管理該建築物的有關規定,不得損害其他『建築物區分』所有權人的合法權益。
律師及專家解讀
樓盤小院及露臺應當歸屬於相關建築區域的全體業主,應經過這些業主同意,開發商纔有權轉讓或使用。小院受人對其商品房附帶的花園或露臺享有獨立的使用權,其實是來自非購買頂層及首層的其他購房人的權利『出讓』,所以用合約形式明確下來,避免了將來因這些地方的權屬不清楚而鬧糾紛。同時,合同也限制了購買頂層及首層的購房人,雖得到額外的頂層或花園面積,也不能做影響全體業主的私搭亂建的事情。
確立的權益
在合同中進行『約定』的頂層和首層房屋的業主從法律擁有了露臺和小院的使用權。
涉及主要連帶權益
社區為小院和露臺進行的統一修飾和修繕。
物權法實施的引導作用
為業主對住宅『領地』維權找到了判定依據,從法律上防止私搭亂建。
道路和綠地
現狀
小區的道路和綠地的功能非常明確,但是現在很多小區的綠地被擠佔成車位,道路也成為臨時停車點,影響了小區環境和道路的通暢。
草案規定
建築區劃內的綠地屬於業主共有,但屬於城鎮公共綠地或者明示歸個人的除外。
焦點問題
綠地和道路能否作車位等他用。
律師及專家解讀
小區的道路和綠地歸全體業主所有,界定了小區道路的歸屬,同時也是對這些物權的保護,無論物業管理部門還是業主都不能隨意改變這些道路、綠地的規劃的應用性質,不能私蓋建築等,即使業主委員會表決通過也不可行。
確立的權益
業主擁有共同小區道路的使用權。
涉及主要連帶權益
被佔用做車位的收益主要用於彌補業主的物業管理費和小區公共部位的開銷。
物權法實施的引導作用
杜絕私搭亂建和隨意佔用和毀壞綠地的行為,提高對公共設施權益意識。
物業服務用房
現狀
本市物業用房基本都作為物業管理人員和業主委員會的辦公室,不過其中很多也同時用做社區小賣部或游樂室。
本市規定新建商品房項目必須按照開發建設項目總建築面積的千分之三至千分之四確定物業管理服務用房。新建住宅小區物業管理服務用房不得設置在地下。
草案規定
建築區劃內的物業服務用房,屬於業主共有。
焦點問題
能否用於經營。
律師及專家解讀
物業管理用房很明確,不管是否計入成本,都是全體業主所有。本市目前還規定,物業用房由物業管理企業負責維修、養護,不得買賣和抵押。為了方便業主生活或補充物業管理費用,在經過業主委員會通過的前提下,可以兼顧做『小賣部』,其收益也應用在物業管理方面。
確立的權益
業主擁有共同使用權。
涉及主要連帶權益
做收益性活動用時,利益歸全體業主所。
有物權法實施的引導作用
為社區物業服務提供了物質支持。
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