如今房價大縮水高價買房被套牢

　　美國經濟目前最大的問題，就是房地產市場的走向問題；而房地產市場最棘手的問題，則是房貸問題。從2006年初開始，寒流席卷美國房地產市場，地產商心驚膽戰，『炒房客』欲哭無淚。

　　如果房價繼續走低，無疑將有更多的次級貸款公司被拖下水，一些『優惠級』貸款者也可能無力償還貸款。

　　美國伊利諾伊州，一處正在修建的房屋前，掛出了『出售』標牌。

　　房價下跌高價買房被套牢

　　在美國的亞利桑那州，從業15年的房地產經紀人內爾·布魯克斯，碰到一位情緒嚴重失控的女客戶。『她把手機從左手到右手不停地掂量，好像在玩一把刀子，然後就突然向我砸過來，我一閃身，身後的牆上就留下了一個坑。』布魯克斯說。淑女也瘋狂，究竟為什麼？

　　原來，布魯克斯告訴這名女客戶，她的房子價值又縮水了6萬美元。6萬美元！對美國人來說也是一筆不小的數字，關系到生存的本錢。『房地產市場是最情緒化的市場，因為對大部分美國人來說，房產就是他們最有價值的財產，是他們退休後養老的一筆投資。』布魯克斯說。

　　持續走低的房價，使當初興衝衝高價買房的美國人被『套』其中；隨後被『套』的，還有美國的房貸公司，尤其是風險較大的次級抵押貸款金融公司。『次級』是相對於『優惠級』而言。與普通的按揭貸款不同，次級房貸的簡單過程如下：信用較低的人從次級放貸機構獲得貸款；放貸機構將房屋抵押的債權出售給投資銀行，用收益進行再貸款；投資銀行則將債權重新包裝成債券，在資本市場發行。

　　房市火爆時買房『零首付』

　　在前幾年美國房市火爆時，人們都希望通過買房來實現資產增值，房貸公司也願意發放次級貸款實現高收益。一些次級貸款金融公司受利益驅使，甚至降低『門檻』，推出『零首付』、『零文件』等貸款方式吸引貸款人。

　　隨著去年初美國房市的急轉直下，房價迅速走低，危機也隨即爆發。房價下跌導致貸款人手中的房屋資產急劇縮水，他們根本無法支付高房貸，只能拒交貸款。次級貸款公司隨即成為直接的受害者，因為即使取回抵押的房產，但由於房價走低，房產也是資不抵債。

　　房貸危機，隨即讓美國股市劇烈振蕩。一些投資者擔心，危機還很可能會波及到整個金融業。而金融業一旦出現問題，整個美國經濟也可能受到影響。美國經濟不穩，世界經濟也必然受到衝擊。

　　美國房貸危機是否會愈演愈烈，關鍵看美國房價的走勢。

　　如果房價繼續走低，無疑將有更多的次級貸款公司被拖下水，一些『優惠級』貸款者也可能無力償還貸款。但反過來，如果美國房價上漲10%，那麼貸款人就能以優質資產取得更多貸款，也不會拖延償還貸款，抵押貸款公司也不會出現大量的壞賬。

　　房市前景陷入崩潰可能性不大

　　經濟學家們認為，目前美國房市不外乎三種命運：軟著陸、硬著陸或者衰退。

　　軟著陸，是美國政商兩界都期盼的結果，也是最好的結果。

　　《華爾街日報》日前對美國經濟學家進行的一項調查顯示，大多數經濟學家都持樂觀立場。他們認為，盡管美國房價還會下跌，盡管次級貸款市場影響可能會擴大，但美國今年經濟仍可望保持3%的增長率。

　　美聯儲前主席格林斯潘則表示，房市降溫『最糟糕的時刻已經過去』。

　　但並不是每個人都持樂觀態度。美國信托公司首席經濟學家羅伯特·麥克西就坦陳：『隨著時間推移，「軟著陸」似乎成了一種願望。』

　　如果不是『軟著陸』，那就會是『硬著陸』，甚至可能造成美國經濟的衰退。

　　基於美國經濟的良好彈性以及目前的良好就業形勢，美國房市真正陷入崩潰的可能性不大。哈佛大學住房研究中心高級研究員朱小棣告訴記者，『美國房市的降溫不過是剔除以前「爆炸性增長」中的泡沫，對美國經濟有衝擊，但不觸及根本。從長遠來看，由於美國人口在增長，房市前景仍舊看好。』

　　美國住房貸款風險對中國的啟示

　　易憲容 韓芳

　　從美國的情況來看，房地產信貸市場是一個高風險市場，住房按揭產品也是一種高風險產品。房地產信貸風險不僅會對房地產市場造成不利影響，而且也會對證券市場產生負面影響。對此，我國銀行業及管理層要對房地產信貸風險予以高度關注。

　　首先，我們要注意到，美國房地產信貸市場中所發生的情況同樣也可能在中國發生。

　　比如，截至2006年6月末，我國銀行業所涉及的假按揭貸款金額達數十億元。特別是在前幾年房地產市場繁榮時，這些問題都被掩蓋起來了。一旦我國房地產市場的繁榮出現逆轉，這種通過按揭欺騙銀行貸款的行為都會暴露出來。

　　還有，根據最近銀監會的檢查結果顯示，在各項制度逐步嚴格的情況下，有的省市房貸不良率仍連續3年呈上昇趨勢。截至2005年末，銀行個人住房貸款餘額為2.2萬億元，比上一年增長約3600億元，房貸市場已佔GDP的10%以上。以上海為例，至2006年9月末，中資銀行個人房貸不良率為0.86%，而2004年只有0.1%左右，兩年間房貸不良率上昇了7倍多。這表明，房貸不良率上昇勢頭很快，這使得我國銀行信貸面對的風險在上昇。

　　從美國的經驗來看，不要把個人住房按揭貸款只看作是優質資產，而應當視為一種風險較高的貸款，只不過這種貸款的風險具有周期性、滯後性等特征而已。因此，銀行監管機構、銀行對此都要有警惕。

　　其次，截至2006年12月末，中國外匯儲備已達10663億美元，如何來管理及運作中國增長過快的外匯儲備，已成為社會關注的焦點問題。根據我們的分析，以往我們將部分外匯儲備投資於美國的CDO(擔保債務憑證)和MBS(個人住房抵押貸款證券)產品，這些產品僅被視為是高收益、低風險的投資產品，卻嚴重低估了其風險。

　　為什麼會這樣？原因之一是，這些住房按揭證券化產品的市場風險沒有被充分披露及信息不透明；原因之二是，中國機構投資者僅以房地產市場價格上漲時來評估這些證券化產品風險，而沒有考慮當房地產市場逆轉時可能面對的投資風險。這使得中國投資者無法真正意識到這些產品的投資風險高低；原因之三是，中國投資者更相信美國的評級機構。

　　因此，當中國投資者運用外匯儲備投資這些產品時，境外市場中所存在的信息不對稱及風險是無處不在的。

　　總之，從美國的情況來看，房地產信貸市場是一個高風險市場，住房按揭產品也是一種高風險產品。當市場嚴重低估該類產品風險，尤其在證券市場中投資這些證券化產品時，這類產品的風險既可能會傳導到美國以外的證券市場上，也會傳導到國內證券市場上。

　　對於中國房地產市場來說，住房按揭風險其實比我們想象的要大得多，只不過在目前國內房地產市場依然繁榮時大家視而不見而已。還有，既然美國的住房按揭證券化產品是一種高風險投資產品，中國投資者就必須充分認識與了解美國房地產信貸市場及住房按揭證券化產品，否則，未來中國將難以回避美國房地產市場出現系統性風險可能會傳導的市場風險。(作者單位：中國社會科學院金融研究所)