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3月18日,央行上調存貸款利率0.27個百分點。這是自2004年10月29日央行上調利率以來第五次加息,也是自去年以來不到一年時間內第三次加息。加息後,對有房貸的市民而言,意味著要繳納更多的利息,而越來越豐富的房貸新品則成為化解房貸壓力的新途徑。
加息對自主購房影響不大
加息一周,樓市反響並不大。記者采訪了天津市多個樓盤的售樓處,開發商表示客戶到訪量、成交量並未受太大影響。多數業內人士認為,此次央行上調利率的幅度不算很大。以一個貸款30萬、貸款年限20年、按照等額本息還款的消費者為例,此次加息前每月還款額為2117.23元,而加息後每月還款額為2156.78元,每月成本支出增加額為39.55元。應該說,這樣的成本增加對於普通自住消費者來說是可以承受的。
銀行有關人士認為,對於投機炒房或資信不佳的購房者,銀行可能會執行基准利率;但對於貸款購買自住房的客戶,銀行都會視客戶資信情況適當給予優惠利率。對已經取得銀行貸款的購房者來說,很多銀行執行新利率還要等到2008年1月1日以後,目前還有9個多月的優惠可以享受,不必急於提前還款,應對未來房貸走向形成合理的預期;而對於利率調整後纔購房的市民,雖執行新利率,若符合優惠利率條件,影響其實非常有限,可盡量采用上調幅度較少的公積金貸款以避免利率損失。
選新房貸注意三要點
理財專家提醒,市民應根據自身家庭經濟情況量力而行,選擇合適的貸款方法、比例、年限及房貸產品應注意三大要點。
首先,要選擇合適的房貸方式。買房貸款除了可以使用商業性貸款之外,還有公積金貸款以及兩者的組合貸款。目前,商業性貸款的上調幅度往往比公積金貸款要大。
其次,選擇更適宜的還款方式。目前,大多數銀行可供借款人選擇的還款方式主要有兩種,即『等額本息法』和『等額本金法』。與等額本息法相比,采用等額本金法,前期歸還本金相對較多,貸款剩餘本金逐月遞減『速率』更快,因佔用資金產生的貸款利息總額相對較少。
第三,確定合理的貸款比率和年限。對於一手房,銀行貸款最高比率為80%,最長年限為30年。如果是以自住為主,在自身首付款和收入支付條件允許的前提下一般應選擇較低比率、短期限的貸款,以減少利息支出。如果是以投資為目的貸款購房,在確保投資收益率的前提下可采用高比率貸款。
1、固定利率房貸
是指在貸款期限內,不論銀行利率如何變動,借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息,不會因為利率變化而改變還款數額。優點是利率不隨物價或其他因素的變化而調整,而將未來的利率風險鎖定。缺點是一旦利率水平降低,在房貸利率固定情況下,和其他浮動利率貸款相比,購房者有可能要為房貸多交錢。適合有固定收入、有昇息預期的人以及一些為了鎖定風險的生意人。
2、循環貸
深圳發展銀行推出『循環貸』業務,市民無論投資理財、經營周轉還是應急支出,都不用另外向銀行提出申請,所需款項1小時後便可到達個人賬戶。優點是貸款額度高,使用年限長。缺點是用途較為局限。
3、直客式房貸
又叫『超前按揭』,就是個人先找銀行貸款,然後再去買房,銀行直接貸款給買房者,不用經過開發商擔保,貸款額度、佔總房款比例、期限及還款方式等,都可根據購房者的需求決定。目前,中行、建行、民生都已經推出這項業務。直客式房貸不用經過開發商擔保,可以節省一筆中介費,但會多付一筆擔保費。
4、移動組合房貸
該種房貸方式,允許客戶針對不同時期家庭收入情況和個人投資理財習慣,制訂個性化還款方案。而且在還款期內,還款方式還可以隨時調整。優點是便於貸款人根據自己的收入預期,靈活調整還款方式。缺點是由於還款總期限是固定的,因此如果還款數額較低的月份越多,後期還款壓力就會越大。
5、入住還款法
是指客戶在招行辦理一手樓住房貸款業務時,可以申請從貸款第一個月開始,與招行約定一個時間段僅償還貸款利息,無需償還貸款本金,約定期滿後再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。申請此貸款時要注意三點:一是要選擇在招行辦理一手樓住房按揭貸款業務;二是在申請住房按揭貸款時,填寫書面申請表,采用『入住還款』即可;三是『只還息、不還本』的最長時間不超過12個月,但也不能低於6個月。期滿後,按照客戶事先與招行約定的等額還款方式或等額本金方式還款。
6、氣球貸
深發展銀行推出的氣球貸,客戶可以選擇與銀行約定按照一個較長期限來計算月供,但在一個較短的期限還清貸款,按揭期間貸款利息和部分本金分期償還,剩餘本金到期一次償還。氣球貸在國外是一種比較成熟的金融產品,氣球貸的名稱緣於一種若乾個小氣球連著一個大氣球的長葫蘆氣球,意味著前期月還款額度較小,後期一次性還款額度相對較大;但如果循環使用氣球貸,則可以不斷減輕月還款壓力。(姜昊)
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