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觀點四:謹慎投資不宜『滿倉』
綜上所述,『以房養房』風險主要在於:銀行貸款利率調整,還貸額上昇;房子老化或房產空置率提高租金下降;家庭其他收入下降的還貸風險。分析人士認為,作為不動產,畢竟房產流動性不高,現在投資產品日見豐富,房產可納入投資組合,但現在『滿倉』恐怕不合適。同時在投資房產時,也要全面評估投資回報率,對以租養房的房產,應對其周邊租金行情有充分了解,包括是否有穩定承租人,周圍市政規劃等。同時,按揭貸款要具備穩定的還款來源,租金收入不能作為主要還款來源,並結合自身收入情況,選擇適宜的還款方式。
『以房養房』的三種方式
出租舊房,購置新房。如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息,或是支付後不足以維持每月的日常開銷,而你卻擁有一套可以出租的空房,且這套房子所處的位置恰好是租賃市場的熱點地區,那麼你就可以考慮采用這個方案,將原有的住房出租,用所得租金償付銀行貸款來購置新房。
投資購房,出租還貸。有些人好不容易買了套房,卻要面對沈重的還貸壓力,雖然手裡還有一些存款,但一想到每個月都要把剛拿到的薪水再送回銀行,而自己的存款不知什麼時候纔能再增加幾位數,心裡就不是滋味。在這種情況下,可以再買一套房子,用來投資。如果能找到一套租價高、昇值潛力大的公寓,就可以用每個月穩定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息,這樣不僅解決了日常還貸的壓力,而且還獲得了兩套房產。問題的關鍵是要判斷准確。
出售或抵押,買新房。如果你手頭有一套住房,但並不滿意,想改善居住條件,可手裡又沒錢,好像一時半會兒買不了新房。如果你將手中的房子出售變為現金,就可以得到足夠的資金。你可以將這部分錢分成兩部分,一部分買房自住,一部分采用第二個辦法用來投資。如果你賣了舊房卻一時買不到合適的新房自住,就不如把原來的房產抵押給銀行,用銀行的抵押商業貸款先買房自住,再買房投資。這樣,不用花自己的錢,就可以實現你改善住房,又當房東的夢想了。
樓市支招
如何計算以房養房投資收益
對普通老百姓而言,房產投資肯定是一個家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資,理所當然就應該慎重考慮投資的收益,記者通過相關人士了解到,計算以租養房投資收益的方法有以下2種:
1.投資回報率分析公式:(稅後月均租金-物業管理費)×12/購買房屋單價
此種方法是目前地產投資中最常用的,此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關系,套用在股市投資上可類比為市盈率,是選擇『績優房產』的簡捷方法。但它又有弊端,沒有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資金的時間價值,並且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
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