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隨著人們對房地產領域投資意識的加強,許多人都將賺錢的目光轉移到了『以房養房』的方式上。聰明的消費者自會比較,家中的積蓄存入銀行,利息收益較低;假如用它來投資物業後又將其出租,以現在市場上的租金水平來計算,後者的收益率肯定要高於銀行存款的利率。
此外,這種租金收益也相對穩定。
『以房養房』需謹防風險
在目前房貸政策緊縮、房產降溫可期的情況下,『以房養房』風險究竟有多大呢?
觀點一:做長線仍可看好以房養房
有投資者認為,房價可能短期會波動,但長遠看,調整周期過後價格仍將呈剛性,在目前4%通貨膨脹預期下,只要負擔得起,房產仍是一項不錯的投資。他們認為,即使利率提高,還貸金額實際增加並不多,何況現在一年內次新房停止轉按揭,想出手也不容易,不如繼續持房出租。還有人表示,現在中介對房租的評估就是按一定比例還貸額測算的,只要房產質量不是太差,資金壓力不大,在當前租房者眾多的情況下,仍可選擇『以房養房』。在外貿公司上班的黃女士說,趁在職時養幾套小房型,強迫自己每月還貸,將來年紀大了就不怕下崗退休了。
觀點二:還貸額佔比須控制
既然是投資就會有風險,『以房養房』也不例外。理財師認為,正常情況下,租金收入+家庭其他收入?如工資、存款利息等應大於還貸額+家庭的正常開銷。在家庭收入和正常開銷不變的情況下,租金收入越高,還貸金額越低,家庭財務就越安全。
由於房貸政策的變化,顯然,『以房養房』者的還貸金額將上昇。以一套30萬元的房子為例,目前首付多為三成,要貸款21萬元,20年還清。在等額還款方式下,加息後取下限利率5.51%計算,每月還貸將增加26.3元,一年就要多支付315元,20年就多支付利息6300元。為控制這方面的風險,銀行放貸時,一般要求還貸額佔家庭收入的50%以下。超出這個比例,一旦家裡出現什麼意外情況,資金周轉發生困難,造成逾期還貸,則房子就有被銀行收走的風險。
觀點三:謹防物業貶值風險
除了還貸額上昇的風險,『以房養房』者還要承受出租收入不穩定、物業貶值等多種風險。
一位房產從業人員表示,房產也有『保鮮期』,要提折舊,房產發展總是一代接一代向更合理的設計、更新的建築材料設備、更符合時代需求的方向發展。因此,時間久的房產可能落伍,租金和價值有下降風險。
此外,房產市場的供需情況也會影響租金收入。總體上看,房地產商手裡的空置房越多,『以房養房』風險就越大。當房地產轉為買方市場時,開發商將大量拋售和壓價出租,普通投資者將承擔房價和租金雙下降的風險,而還貸還要繼續。因此那些購買多套住宅的投資者,『以房養房』要慎之又慎,避免因一時衝動而遭受損失。
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