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趙先生計算機行業從事技術工作2002年存款20萬元
趙先生2002年有存款20萬元,月收入6000元左右,沒有住房公積金。
女朋友(現在的太太)在上海復旦大學上研究生。
記者:為什麼想要在上海復旦大學附近買房子呢?買了房子影響生活質量了麼?
趙先生:考慮到復旦大學附近的社區環境比較成熟,而且都是著名高校,中小學也很多,文化氛圍較好,未來孩子上學方便,兩人決定就在復旦大學附近買房子。由於我們雙方家庭負擔較重,希望房子總價不要太高。十一期間,兩人在復旦大學附近尋找房源,偶然發現一個叫文化名園的小區,房子均價在4200元左右,面積45平方米—150平方米的戶型都有,大多是小戶型。我們看中了其中一套房子:面積60平方米,每平方米4100元,總價246000元,樓層一樓,還有一個十平方米的小露臺是送的,不到兩小時我們就做了決定,買下了房子,首付54600元,商業貸款19萬,選擇等額本金的還款方式:第一個月還款1790元左右,以後每個月遞減。2003年底花了10萬元左右裝修了房子。兩年以後,經濟寬裕了,就一次性把剩餘房貸全部還清了,買這房子的時候覺得挺輕松的!
2005年初,結婚後想賣房
記者:有了自己的房子,為什麼不住在自己舒適的居室裡呢?又怎麼就有想賣掉房子的念頭呢呢?
趙先生:後來由於工作調動的原因,為了工作方便,就都分別住在工作單位宿捨裡。想著花了那麼多的錢也沒有享受自己的新房,居住的價值不大,也想過租出去,但是要找房客還擔心人家不愛惜等,當我們做好決定想把房子賣的時候,令我們做夢也沒有想到的是,房子價格差點翻了兩倍,有人給房子出價77萬(包括所有家具家電)。最終由於戶口的問題,房子沒有賣,現在出租給我太太的同學,人家很愛護房子,我們也放心。
2005年6月,偶然得到信息,重慶買了兩套期房
記者:上海的房產算是投資得利了,那麼怎麼又在重慶買房產呢?
趙先生:2005年6月,在重慶市和朋友在一起聊天,聽到朋友說起重慶的房產,自己聽了介紹就覺得有投資價值,一下子就又買了兩套期房。2008年交房,房價分三年全部付清,房價每平方米2000元,共240平方米,總價48萬元。目前已經支付了30萬元,2007年必須全部付清。
2006年,在北京投資房產麼?
記者:想在北京投資房產麼?
趙先生:2006年7月,我們都來到北京工作,由於工作頻繁調動的原因,而且投資了重慶的房產,經濟上也比較緊張,目前沒有打算在北京購房,現在是租房住。而且我現在出國培訓的機會很多,可能將來會到國外去任職。
記者:現在您有3套房產了,這麼多的房產了,都是用來作出租麼?現在是以租養房麼?
趙先生:目前上海的房產出租收入作為我們雙方父母的贍養費。我們也只是一般的工薪階層,現在還是用工資和獎金在支付現有的房屋貸款,經濟上也有些壓力的。但目前看上海的房產的回報率還是很高的,投入本金24.6萬,前兩年支付利息1.4萬,目前房產估計價值65萬,這四年的平均年回報率38%。對我們一般老百姓來說,還是很滿意這樣的投資回報率的。可能將來還會昇值的。
我們打算等重慶房子交房後轉手出賣,也可能會在上海再新購買一套面積在120平方米左右的房子,原來上海的小房子繼續出租,租金用於支付新房子的房貸。
理財專家點評:趙先生一家的房產規劃思路非常清晰,從購買不超過自己承擔能力的小戶型房子→投資購房→未來的換房計劃,都是非常明智的決定。
趙先生購房時點好:2001年以前,上海城市居民的可支配收入增長高於房價的增長。但從2002年以後,房價的漲幅大大高於居民可支配收入漲幅,居民房價收入比(房屋總價與家庭年收入之比,即房價為收入的倍數)不斷上昇,2002年上海商品房價格為每平方米4143元。2003年房價漲幅達23.8%,商品房價格上昇到每平方米昇到5118元,而普通居民的收入增長只有12.2%;從2002-2003年兩年看,房價上漲近33%,而居民收入只有增長13%左右,房價收入比不斷上昇,從2001年的不到10?1上昇到了2003年的12?1左右。2004上海市商品房價格每平方米達到6489元,全年漲幅26.79%。2005年上海商品房價格昇到6842元。受國家宏觀調控政策影響,上海房價開始下跌,2006年一季度全國70城市房價漲5.5%,上海跌幅為2.5%,領跌全國。
從上海房價的走勢看,趙先生購房在2002年,正是上海房價開始高速上漲的起點,一直到2005年,上海房價持續三年的高速增長,很多房子價格翻了幾番。雖然在2006年上海房價有所回落,但幅度不大,今年7月,該小區同類型的毛坯房售價還在65萬左右。
在重慶的購房選擇也自有道理:重慶市作為西部的直轄市,在西部大開發戰略的推動下,經濟快速發展,人民生活水平大幅度提高,為重慶房地產業發展提供了良好的機遇。重慶作為新興的直轄市,房地產政策十分靈活,房地產市場呈現一片繁榮的良好勢頭。
2005年,重慶市主城區商品房成交均價為2587元/平方米,穩中有昇。 2006年上半年,商品房期房預售均價2550元/平方米,同比上漲9.3%。重慶房價不會大起大落,今後重慶的房價應該是穩中有昇,持續健康良好的發展,所以鄭先生重慶的房產投資收益是可以預見的。
北京房產,7月以來,國家在房地產宏觀調控方面頻頻出手,『90平米/70%以上』戶型限制細則正式出臺,二手房交易的個稅與過戶掛鉤的政策開始實施,限價商品房用地即將入市……但北京的房地產市場並沒有因為國家調控的『降溫』力度而『退燒』,房價依然堅挺。更何況,趙先生可能將來到國外去工作,在國內購置太多的房產,一是降低了現金的流動性,二是人在國外,國內的房產不太方便打理。所以不建議再在北京投資房產。
從趙先生的整個房產投資過程來看,這三種思路非常值得借薦:
第一、一般人以房貸負擔計算的房價上限,約為年收入的5-8倍
在第一次購房時由於家庭負擔較重,選擇房子總價低的經濟適用房,不要超過自己的承受能力。在經濟寬裕的時候選擇性投資,投資收益用於換房計劃。
對工薪階層的房產規劃的建議:首次置業千萬不要超過承受能力。
由於很多工薪階層,剛開始工作時存款不多,大多首付還要靠父母贊助,由於很多不確定的因素,不適宜選擇房價過高的房子。購房前首付款的籌備與購房後貸款的負擔,對家庭現金流量與生活水准的影響長達一二十年。不能陷入低首付款的陷阱,買自己負擔不起的房子。一般來說要考慮目前家庭的淨資產、收入增長率、收入用於放貸的比率、房貸利率等因素來概算房屋總價負擔能力。總的來說,一般人以房貸負擔計算的房價的上限,約為年收入的5-8倍。
第二、在沒有更好的投資渠道時,首先選擇還房貸
如果資金投資不太專業,在沒有更好的投資渠道時,首先是還住房貸款,中國現在的銀行利率不斷攀昇,房貸利率也越來越高,很多投資項目的回報率都不及銀行房子貸款利率高,所以建議首選歸還放貸。
第三、制定可行的換房計劃
很多人往往不是一次置業,第一次買房都是過渡性的,在制定換房計劃時首先需要計算換房能力,要計算新房價值、首付、售舊房收入所得及剩餘的房屋貸款等因素,還要考慮裝修費用、中介費用、以及換房期間的住房問題。同時,應該考慮購房的機會成本,可以將購房錢款用於投資回報率更高的產品。
購房不是理財的唯一目標,若把家庭所有的資金全部用來支付購房或是滿足換房需求,會耽擱子女教育金或退休金的籌措時機,很多人甚至淪為『房奴』。為了不斷的投資房產,佔據了大量的現金流,有時可能會降低現在的生活水平。建議可在資金准備充分前暫時租房。一般購房房價的上限,約為年收入的5-8倍,月供款佔收入的30%左右比較合理,這樣在家庭財務安排上纔具有一定的自由度,不至於淪為房奴。
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